自7月政治局會(huì)議定調(diào)“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)”以來(lái)，部委和多地對(duì)于房地產(chǎn)政策的表態(tài)“忽如一夜春風(fēng)來(lái)”。

7月27日，住建部倪虹部長(zhǎng)召開企業(yè)座談會(huì)，要求進(jìn)一步“落實(shí)好”三項(xiàng)政策措施：“降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’。

(相關(guān)資料圖)

華金證券在最新的報(bào)告中指出，需求側(cè)“落實(shí)好”三項(xiàng)政策措施的增量著力點(diǎn)在于二三線，預(yù)計(jì)二三線城市尚未用足首套首付比例和貸款利率下降、認(rèn)房不用認(rèn)貸政策的地方將被督促采取更大的政策放松力度，而一線城市現(xiàn)有的地產(chǎn)需求相對(duì)偏緊的調(diào)整政策放松的可能性稍低、優(yōu)先級(jí)稍靠后；超大特大城市城中村改造或?qū)⑼教嵘┬鑳蓚?cè)。

需求側(cè)“落實(shí)好”三項(xiàng)政策措施的增量著力點(diǎn)在于二三線

當(dāng)前的因城施策政策框架充分考慮到了房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期與產(chǎn)業(yè)體系再平衡、國(guó)內(nèi)大市場(chǎng)建設(shè)之間的反饋關(guān)系。華金證券對(duì)三項(xiàng)政策分別具體分析：

降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率：“首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制” 體現(xiàn)了“因城施策” 的政策導(dǎo)向?qū)嵸|(zhì)，預(yù)計(jì)未來(lái)更多的二三線城市可以用足這項(xiàng)政策，實(shí)現(xiàn)首套商貸利率與LPR的事實(shí)脫鉤。一線城市放松這一政策的可能性是很小的。

改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免：在當(dāng)前二三線城市已經(jīng)加快推廣的基礎(chǔ)上，有望在一線城市進(jìn)行部分的推廣。但一線城市房?jī)r(jià)收入比大幅偏高，阻礙居民改善性住房換購(gòu)活躍度的主要 問題可能還是在購(gòu)買力方面。

個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”：目前多數(shù)二線城市執(zhí)行的是“本地認(rèn)貸”，即在本地有過(guò)購(gòu)房商貸記錄即不可再使用首套商貸利率優(yōu)惠，無(wú)論是否已將首套住房出售；而自2022年下半年至今，已經(jīng)有包括杭州、重慶等多個(gè)二線城市放松了本地認(rèn)貸政策，調(diào)整為本地首套商貸已經(jīng)結(jié)清之后再購(gòu)買住房的，一定條件下仍可使用首套商貸優(yōu)惠利率，這一政策我們預(yù)計(jì)有望迅速在二三線城市之中推廣。

但值得注意的是，近幾年以來(lái)四大一線城市均嚴(yán)格執(zhí)行“本地認(rèn)房、全國(guó)認(rèn)貸款記錄”的嚴(yán)苛的首套住房資格認(rèn)定，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整至今，一線城市這一政策未有任何松動(dòng)。

考慮到這一政策主要影響一線剛需首套住房的釋放節(jié)奏，并且涉及到剛步入就業(yè)崗位的外地前往一線城市落戶、就業(yè)人口父母所在其他城市的房地產(chǎn)拋售壓力，如果一線城市也對(duì)這一政策進(jìn)行松動(dòng)，將構(gòu)成現(xiàn)有“因城施策”政策格局的極大突破，應(yīng)該并非本次住建部會(huì)議所指的“落實(shí)好”政策的區(qū)域。

超大特大城市城中村改造或?qū)⑼教嵘┬鑳蓚?cè)

超大特大城市城中村改造情況較為復(fù)雜，預(yù)計(jì)推進(jìn)速度求穩(wěn)為主，供需兩側(cè)可能均有所提升而非僅增加需求。

本輪特大超大城市城中村改造與2015年貨幣化棚改的四點(diǎn)明確差異：土地所有權(quán)性質(zhì)不同，城中村與保障性住房結(jié)合，需求難以“爆發(fā)”；

范圍不同，聚焦超大特大城市，市政府負(fù)主體責(zé)任貫徹高質(zhì)量要求，對(duì)市一級(jí)財(cái)政自循環(huán)能力的更高要求可能意味著高質(zhì)量發(fā)展的目標(biāo)優(yōu)先于增加總體地產(chǎn)需求的目的；

貨幣化程度不同，地產(chǎn)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)大幅減弱；

未明確要求央行配合，預(yù)計(jì)貨幣投放節(jié)奏可控，并非“大水漫灌”。本次電話會(huì)很大程度上應(yīng)征了我們的相關(guān)分析。

會(huì)上提出采取拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合等不同方式分類改造，堅(jiān)持以市場(chǎng)化為主導(dǎo)、多種業(yè)態(tài)并舉的開發(fā)運(yùn)營(yíng)方式，預(yù)計(jì)特大超大城市房地產(chǎn)供需兩側(cè)在城中村改造過(guò)程中均有穩(wěn)步小幅增加，單看這一政策不至于將全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速推向下一輪泡沫化，但具有邊際預(yù)期穩(wěn)定的積極作用。

本文主要摘自華金證券研究報(bào)告《地產(chǎn)放松信號(hào)如何著手落實(shí)？》作者：張仲杰（SAC執(zhí)業(yè)證書編號(hào)：S0910515050001），有刪節(jié)

風(fēng)險(xiǎn)提示及免責(zé)條款 市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎。本文不構(gòu)成個(gè)人投資建議，也未考慮到個(gè)別用戶特殊的投資目標(biāo)、財(cái)務(wù)狀況或需要。用戶應(yīng)考慮本文中的任何意見、觀點(diǎn)或結(jié)論是否符合其特定狀況。據(jù)此投資，責(zé)任自負(fù)。

關(guān)鍵詞：