6月樓市延續(xù)低迷走勢，成交表現(xiàn)低于市場預(yù)期：重點(diǎn)30城供應(yīng)環(huán)比增34%，最終上半年供應(yīng)量基本同比持平。成交卻延續(xù)降勢，環(huán)比下挫9%，同比減少25%，上半年累計(jì)同比增幅收窄至17%。一線成交略好于二三線，上海環(huán)比微增，深圳同環(huán)比齊增，二三線則跌多漲少。二手房成交顯著回調(diào)，環(huán)比銳減21%、同比也首次轉(zhuǎn)負(fù)跌5%，剛需剛改對成交支撐快速減弱。6月全國土地市場成交規(guī)模仍在歷史低位，由于京杭蓉穗等優(yōu)質(zhì)地塊集中土拍，整體溢價(jià)率創(chuàng)下近兩年的新高至8.3%。

01 新增供應(yīng)??環(huán)增34%但仍為5年同期最低一線發(fā)力、二三線反彈有限

6月，30個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)1505萬平方米，環(huán)比增長34%，受年中業(yè)績沖刺壓力，房企推貨量有所增加，本月供應(yīng)如期回升，但供應(yīng)規(guī)模不及今年3月、4月，同比亦降25%，仍為近5年來同期最低。

一線城市供應(yīng)發(fā)力，京廣倍增式反彈，滬深雙創(chuàng)年內(nèi)新高。4城全月整體預(yù)計(jì)供應(yīng)335萬平方米，環(huán)比增長90%，同比微跌10%。北京走出供應(yīng)低潮，本月供應(yīng)規(guī)模躍升至66萬平，環(huán)比幾乎翻兩番。上海第五批次新房取證入市，供應(yīng)面積突破百萬平，創(chuàng)今年單月新高。深圳深業(yè)云海灣花園等多個(gè)大盤集中供貨，帶動(dòng)整體供應(yīng)規(guī)模年內(nèi)首次突破70萬平。廣州供應(yīng)也有所改善，在上月低基數(shù)的承托下環(huán)比翻番。

(資料圖片僅供參考)

二三線供應(yīng)回彈幅度有限。26個(gè)重點(diǎn)二三線城市合計(jì)供應(yīng)1170萬平方米，環(huán)比增長23%，同比下降28%。環(huán)比來看，6成以上城市供應(yīng)回升，長沙、惠州為備戰(zhàn)端午和年中節(jié)點(diǎn)，供應(yīng)節(jié)奏明顯加快、規(guī)模增幅居前，例如長沙6月倒數(shù)第二周供應(yīng)面積激增至41萬平，天心、岳麓兩區(qū)供貨量都在10萬平以上。不過多數(shù)城市供應(yīng)回彈有限，并沒有突破年內(nèi)單月供應(yīng)峰值，從同比來看，僅有5個(gè)城市供應(yīng)正增長，8成以上城市供應(yīng)仍處在低位運(yùn)行，規(guī)模不及去年同期，天津、昆明、福州等跌幅更是超過了60%。

02 新房成交??同環(huán)比齊跌，累計(jì)同比收窄至17% 一線好于二三線

6月成交不容樂觀，并未出現(xiàn)年中放量的“翹尾”行情，反而一降再降。據(jù)CRIC監(jiān)測，30個(gè)重點(diǎn)城市成交面積為1509萬平方米，創(chuàng)5年來同期新低，環(huán)比下降9%，同比下降25%。上半年累計(jì)同比上漲17%，增幅較上月收窄13個(gè)百分點(diǎn)。

分能級(jí)來看，一線韌性略好于二三線。一線城市6月預(yù)計(jì)整體成交245萬平方米，環(huán)比微降3%，同比下降11%，跌幅顯著低于二三線，上半年累計(jì)同比仍增20%。北京、廣州市場熱度轉(zhuǎn)降，成交環(huán)比分別下降16%和11%，上海6月小幅放量，但成交規(guī)模尚不及去年同期，僅深圳一城同環(huán)比齊增。

26個(gè)二三城市整體成交1264萬平方米，環(huán)比下降10%，同比下降27%，上半年累計(jì)同比上漲17%。逆勢上漲的既有行情相對獨(dú)立的西安，也有前期深度調(diào)整的寧波、嘉興；還有長沙、鄭州等內(nèi)陸弱二線城市，不過多數(shù)城市尚屬成交低點(diǎn)，需求略顯疲軟。值得關(guān)注的是，前期熱點(diǎn)二線城市成都、杭州、合肥等成交均出現(xiàn)了環(huán)比轉(zhuǎn)降趨勢，隨著適銷對路樓盤集中入市，客戶分流，整體剛改客群對樓市的支撐作用在減弱。

03 項(xiàng)目去化??高端盤入市拉動(dòng)去化率小幅增至46%京滬杭等尚能“保溫”

據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，31個(gè)重點(diǎn)城市6月平均開盤去化率穩(wěn)中有降至46%，較上月上漲3個(gè)百分點(diǎn)。微觀項(xiàng)目去化顯示市場熱度回升，與成交轉(zhuǎn)冷稍有背離，主要源于個(gè)別城市受單個(gè)高端盤入市影響，拉動(dòng)去化率激增，實(shí)則市場層面尚未有實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)暖。

聚焦到單個(gè)城市，6月各城市環(huán)比漲多跌少，上漲城市大體可以分為以下幾類：一是廈門、寧波、泉州因單個(gè)高端盤入市拉動(dòng)去化率激增，實(shí)則個(gè)別網(wǎng)紅盤并不能完全代表市場真實(shí)熱度，多數(shù)樓盤實(shí)則暫無明顯起色；二是前期熱點(diǎn)恒熱城市北京、上海、成都、杭州、西安等市場延續(xù)“高熱不退”，即便推盤量穩(wěn)中有增，整體去化率環(huán)比仍能保持增勢；三是前期深度調(diào)整型城市諸如南京、武漢等本月去化率也呈現(xiàn)小幅增長，但是仍不足2成，整體居民購房熱情相對較低。

04 庫存?9成城市消化周期拉長、近半數(shù)破18個(gè)月

6月，多數(shù)城市供應(yīng)回升仍難驅(qū)動(dòng)成交好轉(zhuǎn)，30個(gè)重點(diǎn)城市整體供求比由上月的0.68升至0.99，半數(shù)城市供求比升至1以上，供需緊張關(guān)系有所緩解。30城庫存面積小幅微縮，環(huán)比下降0.4%，同比降12%，相比之下天津、青島庫存規(guī)模收縮較為明顯。

9成城市消化周期繼續(xù)拉長，一類是由于供應(yīng)放量、庫存擴(kuò)容所致，譬如上海、深圳，更多的城市屬于另一類，即盡管庫存規(guī)模在收縮，但受限于成交持續(xù)低迷，消化周期還在拉長，典型如天津、南寧。從絕對值來看，長春、南寧等13城消化周期在18個(gè)月以上，而上個(gè)月僅有5個(gè)城市消化周期超預(yù)警線。

05 二手住房?同比首度轉(zhuǎn)負(fù)降5%

6月，17個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積預(yù)計(jì)為630萬平方米，環(huán)比再跌21%，跌幅進(jìn)一步走闊，同比也轉(zhuǎn)入負(fù)增長區(qū)間，下跌5%。上半年，二手房累計(jì)成交4525萬平方米，累計(jì)同比增長55%，增幅相較上月收窄17個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)判后市，需求不濟(jì)加上暑期淡季將至，預(yù)計(jì)7月二手房交易活躍度將繼續(xù)下降，成交規(guī)模大概率繼續(xù)下挫。

環(huán)比來看，除寶雞外其余城市成交規(guī)模均下滑，近半數(shù)城市跌幅在20%以上。杭州領(lǐng)跌，降幅達(dá)到26%，除了成交以外，其他前置性市場數(shù)據(jù)也不容樂觀，比如掛牌量較快增長、折價(jià)套現(xiàn)房源比例增加、帶看量減少、轉(zhuǎn)化率降低、成交周期拉長，當(dāng)然杭州只是全國二手房市場走弱的縮影，多數(shù)城市面臨與之相似甚至更加嚴(yán)峻的市場形勢。

同比來看，11個(gè)城市（上個(gè)月只有2城）成交表現(xiàn)不及去年同期。杭州、廈門下跌超30%，降幅居于重點(diǎn)城市前列，以廈門為例，4月以來二手房市場便迅速轉(zhuǎn)冷，成交規(guī)模連續(xù)3個(gè)月回落，6月更是跌破20萬平方米，受此拖累，上半年累計(jì)同比增幅逐步收窄至4%。

06?土地市場?成交建面降幅擴(kuò)大?溢價(jià)率創(chuàng)新高但城市冷熱分化

2023年6月，北京、廣州、成都、杭州、蘇州、長沙等多個(gè)城市進(jìn)行了集中土拍，但受提質(zhì)減量供地策略的影響，6月全國土地市場成交規(guī)模仍在歷史低位。熱度方面，由于成交主力北京、杭州、成都等城市供地質(zhì)量較佳，房企參拍熱情高漲，溢價(jià)率均超過8%，并且過半地塊存在搖號(hào)成交的情況，極大地帶動(dòng)了土地市場熱度，整體溢價(jià)率水平也創(chuàng)下近兩年的新高，達(dá)8.29%。

CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截止6月26日，受北京集中土拍的影響，一線城市本月共成交土地245萬平方米，環(huán)比大增159%，但同比下降了55%。成交金額更是高達(dá)731億元，占300城總成交金額的34%，環(huán)比上月大增468%。具體城市來看，北京在本月進(jìn)行了首輪多批次供地，總成交建面達(dá)186萬平方米，涉及17宗宅地、2宗商辦地，總攬金額達(dá)622億元。17宗商辦地塊有8宗封頂搖號(hào)成交，整體溢價(jià)率達(dá)8%，市場熱度處于相對高位。廣州成交9宗地，總成交建面46萬平方米，其中3塊地封頂成交，其余地塊均底價(jià)或低溢價(jià)成交冷熱分化十分明顯。此外，滬、深均有1宗商辦地塊底價(jià)成交。

二線城市的成交規(guī)模環(huán)比上月腰斬。具體來看，至26日二線城市成交建面僅860萬平方米，環(huán)比降幅高達(dá)50%；同比降幅更大，達(dá)77%。雖然本月有杭州、蘇州、長沙等部分城市進(jìn)行了集中土拍，但受上月高基數(shù)的影響，成交金額明顯減少，環(huán)比下降61%至544億元，同比降幅更是高達(dá)76%。受優(yōu)質(zhì)地塊占比較高的影響，樓板價(jià)仍處于較高水平，達(dá)6322元/平方米，與去年同期基本持平；但受上月高價(jià)地集中成交的影響，環(huán)比降幅仍超兩成。具體到城市來看，本月僅長沙一個(gè)城市成交建面超過了100萬平方米，其成交建面為110萬平方米，攬金55億元，共涉及10宗地。居于第二、三位的為鄭州和成都，成交建面分別為84和80萬平方米，兩城熱度卻明顯分化，鄭州基本以底價(jià)成交為主，而成都涉宅地則以搖號(hào)成交為主。當(dāng)然除成都外，杭州土拍熱度也處于高位，第五批5宗掛牌地塊中4宗搖號(hào)成交，整體成交溢價(jià)率達(dá)11.25%，搖號(hào)比例和溢價(jià)率均刷新杭州最高，其余城市土拍以底價(jià)成交為主。

三四線城市則表現(xiàn)為量跌價(jià)漲。截止6月26日，總成交建面僅3879萬平方米，環(huán)比下降了25，同比大降59%。在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測的三四線城市中，僅鹽城一個(gè)城市成交規(guī)模超過100萬平方米，成交建面188萬平方米，其次是南金華，成交建面僅85萬平方米，位于第三、四、五位的分別是衢州、紹興和南通，成交建面分別為80、71和62萬平方米。從區(qū)域來看，長三角三四線城市依舊是成交主力；熱度來看，鹽城、紹興、佛山等長三角和珠三角城市均有部分地塊溢價(jià)成交，市場熱度略有提升，其余區(qū)域城市土拍仍以底價(jià)成交。

07?綜觀?7月供需持續(xù)走弱?京滬杭蓉?zé)岫绒D(zhuǎn)降、二三線延續(xù)筑底

總體來看，二季度成交節(jié)節(jié)回落，6月也未迎來預(yù)期中的止跌行情，這也表明伴隨著剛需剛改退潮，改善需求“接棒”，短期內(nèi)對成交的支撐作用依舊有限。此外，步入6月，二手房市場下行壓力進(jìn)一步顯現(xiàn)，成交同、環(huán)比齊跌，且環(huán)比跌幅較上月有擴(kuò)大趨勢，剛需購買力階段性瓶頸初顯。

展望后市，我們認(rèn)為，若7月無強(qiáng)有力的救市政策出臺(tái)，整體新房成交規(guī)模還將低位持穩(wěn)，環(huán)比降幅和累計(jì)同比增幅將持續(xù)收窄，維持弱復(fù)蘇主基調(diào)。

各城市分化行情預(yù)期延續(xù)，熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)數(shù)減少，北京、上海、杭州、成都等伴隨著改善項(xiàng)目集中入市，客戶難免分流。市場基本面尚佳的廣州、南京、蘇州、武漢等，若改善盤能加強(qiáng)供應(yīng)，剛需盤能維持低價(jià)策略，成交仍有小幅放量空間。內(nèi)陸弱二三城市諸如鄭州、天津、昆明、南寧等，剛需購買力嚴(yán)重受限，三季度還將延續(xù)筑底行情。

本文來源：克而瑞地產(chǎn)研究 (ID:cricyjzx)，作者：克而瑞地產(chǎn)研究

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