作者 | 曹安潯

編輯 | 周智宇

(資料圖)

背靠世界500強(qiáng)美的集團(tuán)，與宇宙房企碧桂園同出身佛山的美的置業(yè)，就像一個(gè)家底豐厚、自己出來創(chuàng)業(yè)的“富二代”，被業(yè)內(nèi)寄予厚望。

但行業(yè)深度調(diào)整風(fēng)暴和樓市風(fēng)向變化，中止了美的置業(yè)押注地產(chǎn)開發(fā)的攻勢，轉(zhuǎn)而探索運(yùn)營與服務(wù)，好在美的置業(yè)守住了信用，活了下來。

8月30日，美的置業(yè)中報(bào)業(yè)績會(huì)上，美的置業(yè)高級(jí)副總裁王全輝用了很大篇幅，向投資者、債權(quán)人自證安全無虞。

守住信用的第一要義是財(cái)務(wù)的穩(wěn)健。截至今年6月底，公司三道紅線保持綠檔，剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率降至67.9%，凈負(fù)債率為39.8%，現(xiàn)金短債比1.49，加權(quán)平均融資成本低至4.68%。

王全輝表示，美的置業(yè)有息負(fù)債自21年底至今已降低148億元，如今到期兌付壓力非常小，且無美元債；今年美的置業(yè)到期公開債務(wù)共51.44億元，已如期兌付43.04億元，剩余8.4億元將于9月到期兌付，資金已經(jīng)儲(chǔ)備好。

中報(bào)顯示，截至6月底，美的置業(yè)的現(xiàn)金及銀行存款為238.17億元，另外還有未動(dòng)用的銀行授信1118億元。

美的置業(yè)的融資渠道仍較為通暢。作為少數(shù)堅(jiān)守零違約的優(yōu)質(zhì)民營房企之一，它不僅是首批獲得“中債增”擔(dān)保發(fā)債、“第二支箭”首批支持的民營房企，還在近兩年公開市場融資近100億，銀行授信額度合計(jì)達(dá)到1517億元。

而活下來最關(guān)鍵的因素，仍在于公司的基本面、銷售和回籠現(xiàn)金的能力。中報(bào)顯示，上半年，美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷售額406億元，進(jìn)入行業(yè)前二十強(qiáng)；營業(yè)收入為363億元，同比增長14.8%；核心凈利潤18億元，同比下降36%，但未虧損。

能夠?qū)崿F(xiàn)這樣的業(yè)績，得益于公司較早調(diào)整城市布局。王全輝表示，早在2019年，集團(tuán)就進(jìn)行城市能級(jí)升級(jí)，并向長三角、大灣區(qū)兩個(gè)經(jīng)濟(jì)群加大布局。

這樣的調(diào)整已經(jīng)反映到財(cái)報(bào)中。上半年，美的置業(yè)合約銷售面積均價(jià)增長3%至12653元/平米。此外，大灣區(qū)、長三角合計(jì)貢獻(xiàn)近7成業(yè)績。

總裁郝恒樂表示，未來將繼續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，對(duì)上海、蘇州、南京、寧波這些城市加大投入，對(duì)于其他的城市做一些減法；今年上半年，美的置業(yè)土儲(chǔ)面積權(quán)益比提升至72%。其中，一二線城市的土儲(chǔ)面積為1922萬㎡，占總土儲(chǔ)的67%。

開源證券指出，在行業(yè)格局重塑時(shí)期，美的置業(yè)積極換倉，聚焦一二線高能級(jí)城市，這些城市銷售韌性更強(qiáng)，有利于帶動(dòng)公司銷售均價(jià)逆勢提升，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提升管理效益。

這也使得美的置業(yè)在上半年的信用風(fēng)暴中安全渡過，甚至還有余力作出一些調(diào)轉(zhuǎn)方向盤的轉(zhuǎn)型、優(yōu)化動(dòng)作，公司持續(xù)加碼多元化業(yè)務(wù)，做強(qiáng)第二盈利曲線。

經(jīng)營性業(yè)務(wù)（物業(yè)管理和商業(yè)運(yùn)營）方面，上半年物業(yè)管理合約面積9100萬平方米，商業(yè)運(yùn)營在營70萬平方米。王全輝預(yù)計(jì)，這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)2023年將產(chǎn)生收入21億，利潤率10%以上。

此外，美的置業(yè)還在大力發(fā)揮美的集團(tuán)的制造業(yè)、科技基因，發(fā)展裝配式住宅、睿住智能。王全輝透露，MIC模塊預(yù)計(jì)帶來每年5億港幣左右的業(yè)務(wù)規(guī)模，上半年已經(jīng)有第一單業(yè)務(wù)落地了。睿住智能的賽道也投入了大量的精力培育，2023年預(yù)計(jì)利潤貢獻(xiàn)在5%以上，達(dá)到15億。

對(duì)行業(yè)大勢和長期的發(fā)展計(jì)劃，美的置業(yè)早已開始思考。郝恒樂表示，當(dāng)前是公司新舊模式的轉(zhuǎn)換時(shí)期?！拔覀兂浞终J(rèn)識(shí)到賺快錢的時(shí)代過去了，現(xiàn)在我們做任何事情都是堅(jiān)持持久戰(zhàn)的思維。我們更多看到的是三到五年，將通過資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的調(diào)整、開發(fā)方面一步一個(gè)腳印、產(chǎn)品服務(wù)的升級(jí)、經(jīng)營型業(yè)務(wù)的布局，使公司的銷售規(guī)模、負(fù)債成本穩(wěn)定，利潤改善，渡過較低的周期”。

在郝恒樂看來，公司手頭的存量項(xiàng)目資源比較充足，能夠支撐今明兩年合理的銷售規(guī)模和市場份額。

民營房企信用危機(jī)空前嚴(yán)峻的當(dāng)下，美的置業(yè)無疑加強(qiáng)了行業(yè)對(duì)民營房企的信心和期望。強(qiáng)大的母公司背景、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)布局，使得這個(gè)勤勉的“富二代”成為民營房企下半場的生存樣本，助力行業(yè)進(jìn)入一個(gè)良性循環(huán)的發(fā)展新常態(tài)。

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