會(huì)議表述中提及的幾項(xiàng)措施均有一定改善空間。其中，最引人關(guān)注的部分就是對于“認(rèn)房認(rèn)貸”政策的調(diào)整，據(jù)我們統(tǒng)計(jì)目前我國32個(gè)超高/高能級城市中仍有20城對“無房有貸款記錄”家庭執(zhí)行的最低首付比例高于其對“無房無貸款記錄”家庭（“純剛需”）的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，如果全部城市均從“認(rèn)房認(rèn)貸”調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，則“無房有貸款記錄”家庭的首付比例下調(diào)空間約為13個(gè)百分點(diǎn)，其中多數(shù)城市的下調(diào)空間為10個(gè)百分點(diǎn)，相關(guān)政策如有所落實(shí)，或?qū)Α百u一買一”、“賣舊買新”的改善需求釋放有所支持，符合國家政策初衷。

除此之外，在首套住房首付比例下調(diào)方面，也尚有一定的政策空間。盡管目前32個(gè)超高/高能級城市中僅北京、上海的純剛需家庭仍適用35%的首付比例，比最低要求高5個(gè)百分點(diǎn)，其他城市均已降低到最低標(biāo)準(zhǔn)，即限購城市30%、非限購城市20%；但考慮到其中28個(gè)城市仍是限購城市，如果按照過去一年多以來各地在“因城施策”框架下對限購范圍的微調(diào)思路，各地仍可以按照實(shí)際供需情況對限購范圍做一定合理調(diào)整，也可能在部分區(qū)域內(nèi)改善居民家庭的住房支付能力。

再次，在改善性住房換購稅費(fèi)減免方面，2022年9月30日，財(cái)政部和稅務(wù)總局曾發(fā)文對“出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠”，此前該優(yōu)惠的執(zhí)行期限截至2023年末，如果該優(yōu)惠政策有所延期，或也對需求端有一定支撐。增值稅優(yōu)惠方面，目前超高/高能級城市中多數(shù)城市都已執(zhí)行“滿二”住房免征政策，僅4個(gè)城市仍執(zhí)行“滿五”住房免征政策，或存在一定優(yōu)化空間。

最后，房貸利率方面，目前百城首套和二套房貸利率分別是3.90%和4.81%，均為歷史最低，其中一線城市平均分別為4.50%和5.03%，其余城市平均分別為3.88%和4.80%，頭部城市的下調(diào)空間較大。

我們認(rèn)為上述政策調(diào)整如落地或?qū)π路夸N售有所提振。本次會(huì)議所提及的政策類型均對居民購房需求有較為直接的影響，如果落地或?qū)π路夸N售有所提振；考慮到目前政策思路仍是以因城施策為主，后續(xù)各地政策或陸續(xù)落地，最終涉及的城市能級和政策力度可持續(xù)關(guān)注，我們此前在年度和半年度策略中提出的銷售溫和復(fù)蘇的可見性增強(qiáng)。然而，考慮到從政策落地、銷售改善傳導(dǎo)至拿地上量、開工投資提振仍存在一定時(shí)滯，并受到諸如核心區(qū)位土地供應(yīng)節(jié)奏等外生因素的擾動(dòng)，年內(nèi)投資改善速度、幅度或慢于、弱于銷售，但中長期也會(huì)有一定提振效果。

我們繼續(xù)看多兩市地產(chǎn)股的相對與絕對收益表現(xiàn)，提示接下來beta與alpha兩個(gè)層面的催化劑。近期政治局會(huì)議、住建部倪虹部長表態(tài)等指向接下來以高線級城市對剛需和改善需求支持措施的進(jìn)一步細(xì)化與空間打開，對應(yīng)于市場景氣度企穩(wěn)、回暖的概率提升，這將對投資者預(yù)期及風(fēng)險(xiǎn)偏好整體提供支撐。此外，臨近業(yè)績期，開發(fā)商中期財(cái)報(bào)雖然各項(xiàng)指標(biāo)仍處筑底階段，但存在局部亮點(diǎn)。

我們預(yù)計(jì)部分中型央國企和優(yōu)質(zhì)民企中期業(yè)績將實(shí)現(xiàn)20%以上的積極增長；部分土儲(chǔ)和操盤力扎實(shí)的房企中期業(yè)績將實(shí)現(xiàn)0-10%正增長。進(jìn)一步地，在金融機(jī)構(gòu)風(fēng)偏整體不高的情況下，上半年財(cái)務(wù)壓力相對可控的房企（如頭部央國企、優(yōu)質(zhì)民企）享受到資金資源的進(jìn)一步傾斜，我們預(yù)計(jì)其至中期杠桿率水平和平均融資成本均有望穩(wěn)中趨降。

最后，兩市地產(chǎn)股當(dāng)前估值、倉位仍低。慮及供給側(cè)改革的長趨勢，接下來3-6個(gè)月維度推薦1）均好型央國企（或類資質(zhì)）中的彈性標(biāo)的；2）景氣復(fù)蘇階段可關(guān)注優(yōu)質(zhì)非國企夯實(shí)財(cái)務(wù)至重回穩(wěn)健發(fā)展的機(jī)遇。

穩(wěn)健型房地產(chǎn)服務(wù)標(biāo)的有望持續(xù)兌現(xiàn)增長。我們預(yù)計(jì)穩(wěn)健型標(biāo)的1H23凈利潤同比增長20-30%左右，而2023-2024全年亦有望維持20%-30%的利潤增速，主要考慮到相關(guān)標(biāo)的仍處于成長周期，持續(xù)受益于基礎(chǔ)物管、商業(yè)運(yùn)營等主要業(yè)務(wù)的持續(xù)份額擴(kuò)張，以及綜合管理效率提升帶來的盈利能力改善。

在結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型期與債務(wù)周期調(diào)整期，穩(wěn)地產(chǎn)的重要性上升。我們正處于本世紀(jì)以來增長動(dòng)能的第三次切換，從1999-2008年的人口紅利與出口驅(qū)動(dòng)，到2009-2018年的金融周期（房價(jià)與信貸）渠道，再到下個(gè)階段的TFP與創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)。但在新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換期，新經(jīng)濟(jì)乘數(shù)尚不大，乘數(shù)較大的傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)仍需適當(dāng)支持，以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長的目標(biāo)。同時(shí)，美歐日金融周期下行調(diào)整都經(jīng)歷了房價(jià)大幅下跌，并帶來了系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)以及私人部門資產(chǎn)負(fù)債表衰退，是疾風(fēng)驟雨式的調(diào)整，1970年以來國際上22次房地產(chǎn)危機(jī)后都出現(xiàn)了對經(jīng)濟(jì)較長和較深的影響 。2022年我國居民凈資產(chǎn)也出現(xiàn)了波動(dòng)，穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)必要性較大，對于穩(wěn)定私人部門資產(chǎn)負(fù)債表、提振消費(fèi)與投資、防范金融風(fēng)險(xiǎn)、緩解地方收支壓力都有較大的意義。

我們也要注意到，居民資產(chǎn)負(fù)債表問題本質(zhì)上是負(fù)債問題，因?yàn)樨?fù)債是因、資產(chǎn)是果。通過提升杠桿、推升資產(chǎn)價(jià)格來改善居民資產(chǎn)負(fù)債表的可持續(xù)性，沒有通過財(cái)政擴(kuò)張、降低居民杠桿來改善居民資產(chǎn)負(fù)債表的可持續(xù)性那么強(qiáng)。因此，在需求下行大趨勢下，地產(chǎn)政策或托而不舉，避免強(qiáng)刺激推升新一輪房價(jià)大幅上漲、給未來帶來更大的問題。

我們認(rèn)為供需政策均有空間，穩(wěn)需求方面，重點(diǎn)城市的五限放松仍可深化，強(qiáng)二線首付比下調(diào)仍可推廣，存量房貸利率下調(diào)亦可加快推進(jìn)；促供給方面，金融16條部分政策延期，對頭部民企的再融資或仍將加大支持；穩(wěn)投資方面，加快保障性租賃住房建設(shè)，“盤活改造各類閑置房產(chǎn)”可能成為來源之一，城中村改造加快推進(jìn)或?qū)睾吞嵴裢顿Y，但與之前棚改、舊改不同的是，節(jié)奏將穩(wěn)妥，突出公益屬性，資金更多元，或非銷售回款單一平衡模式，租賃收入、停車場、商鋪等經(jīng)營性收入或都將成為資金來源。

本文作者：中金張宇團(tuán)隊(duì)，本文來源：中金點(diǎn)睛，原文標(biāo)題：《近期房地產(chǎn)政策積極變化聯(lián)合解讀》

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