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自新冠疫情暴發(fā)以來(lái)，混合辦公已成新常態(tài)，“辦公室+居家辦公”的模式和遠(yuǎn)程辦公正在重塑美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)中核心寫字樓的價(jià)值。近日，英國(guó)經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)凱投宏觀發(fā)布報(bào)告預(yù)測(cè)，到2025年底，美國(guó)寫字樓的價(jià)格將比峰值下跌35%，由于市場(chǎng)對(duì)辦公空間的需求減弱，美國(guó)寫字樓價(jià)值至少要到2040年才可能恢復(fù)到疫情前的峰值。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前美國(guó)寫字樓的使用率僅為疫情前的一半左右。波士頓咨詢公司此前研究發(fā)現(xiàn)，平均而言，美國(guó)寫字樓空置率已由12%升至17%，而利用率由70%大幅下降至42%。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)顯示，舊金山和亞特蘭大等城市的寫字樓空置率已經(jīng)攀升至30%。不僅如此，而且寫字樓價(jià)值也將下降。機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，寫字樓需求不振疊加融資收緊，未來(lái)12個(gè)月至36個(gè)月內(nèi)，美國(guó)寫字樓價(jià)值將比疫情前銳減約40%。

過(guò)去幾年，美國(guó)新興行業(yè)和初創(chuàng)企業(yè)不斷涌現(xiàn)，導(dǎo)致對(duì)辦公空間的需求快速增長(zhǎng)，寫字樓的供應(yīng)量大幅增加。然而，供應(yīng)的迅速擴(kuò)張使市場(chǎng)上存在過(guò)剩的寫字樓，致使租金下降，寫字樓空置率也進(jìn)一步上升。此外，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險(xiǎn)的加劇使美國(guó)寫字樓市場(chǎng)前景更加黯淡。多數(shù)行業(yè)專家分析預(yù)測(cè)，伴隨著更多租約到期、企業(yè)不斷縮減用地規(guī)模，未來(lái)寫字樓空置率還將繼續(xù)上升。

由此來(lái)看，寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)成為美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)中最具挑戰(zhàn)的一個(gè)板塊，需求收縮、再融資難度加大疊加美聯(lián)儲(chǔ)不斷加息、通貨膨脹居高不下等因素，將給寫字樓價(jià)值復(fù)蘇帶來(lái)極大不確定性。短期內(nèi)，美國(guó)寫字樓市場(chǎng)難以看到復(fù)蘇跡象。

另外，值得注意的是，美國(guó)寫字樓空置率急劇上升，可能將成為銀行業(yè)下一個(gè)重大風(fēng)險(xiǎn)源。數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)約80%的貸款來(lái)自中小型地區(qū)性銀行。如果地產(chǎn)業(yè)主找不到租戶，還不上貸款，大概率將發(fā)生違約事件。摩根士丹利預(yù)計(jì)，到2025年底，將有大約1.5萬(wàn)億美元的債務(wù)到期，這可能導(dǎo)致一波貸款違約潮，從而使已經(jīng)深陷泥潭的銀行業(yè)雪上加霜。本月早些時(shí)候，美國(guó)財(cái)政部長(zhǎng)耶倫也警告稱，由于人們對(duì)遠(yuǎn)程工作的態(tài)度和做法都發(fā)生了巨變，對(duì)辦公空間的需求也相對(duì)減少，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒊霈F(xiàn)“問(wèn)題”，尤其是在利率上升的環(huán)境下，銀行業(yè)可能因商業(yè)地產(chǎn)估值走軟而感到壓力。?

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