過去兩年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了劇烈的波動(dòng)和調(diào)整，活下來的房企仿若穿越生死關(guān)，重獲新生，行業(yè)格局也被大幅改變。一批熟悉的老面孔隱去、消失，另一批央、國(guó)企和民營(yíng)房企崛起、逆襲，港資地產(chǎn)商也重新殺了回來。

他們，構(gòu)成了新生代房企的主力。一個(gè)全新的地產(chǎn)江湖，已經(jīng)形成。華爾街見聞就此推出“地產(chǎn)新生代”專題，勾勒和記錄他們的生存法則和未來藍(lán)圖。

(資料圖)

作者 | 曹安潯

2023年伊始，房地產(chǎn)界備受關(guān)注的一樁收購(gòu)案，就以迅雷不及掩耳之勢(shì)達(dá)成了。而在這背后，是房地產(chǎn)江湖排位的又一次輪變，閩系房企的老大，已由世茂變成了建發(fā)。

1月29日，建發(fā)股份公告擬購(gòu)買美凱龍29.95%股份，賣方美凱龍是國(guó)內(nèi)連鎖家居賣場(chǎng)龍頭，創(chuàng)始人車建新有著“全球Mall王”的外號(hào)。

買方建發(fā)股份則是近年擴(kuò)張勢(shì)頭兇猛的“野心家”，經(jīng)過此番收購(gòu)，建發(fā)股份的野心已是“明牌”了。其旗下的建發(fā)房產(chǎn)，也一路突進(jìn)至 2022年克而瑞銷售榜第8，成為閩系房企新老大。

建發(fā)股份母公司是廈門國(guó)資委控股的建發(fā)集團(tuán)，作為近年嶄露頭角的地方國(guó)資代表，建發(fā)股份的擴(kuò)張路徑也將給其他地方國(guó)資提供一個(gè)參考，未來的地產(chǎn)甚至更多行業(yè)，有望看到更多地方國(guó)資的身影。

吞并

自1月8日晚間，雙方公告收并購(gòu)意向、拉開收購(gòu)案大幕之后，不到十天時(shí)間，建發(fā)股份和美凱龍就迅速通過了具體交易方案。

根據(jù)公告，建發(fā)股份擬購(gòu)買美凱龍13.04億股，收購(gòu)對(duì)價(jià)不超過62.86億元，以現(xiàn)金方式支付，資金來源于自有資金及配套貸款。

建發(fā)股份將分兩期支付轉(zhuǎn)讓款，第一期交易對(duì)價(jià)為57.86億元；第二期交易對(duì)價(jià)5億元。

交易完成后，建發(fā)股份將持股美凱龍29.95%股份，超過紅星控股及其一致行動(dòng)人合計(jì)持有的24.9%，成為美凱龍的新控股股東。同時(shí)，美凱龍實(shí)際控制人也將由車建新變更為廈門市國(guó)資委。

對(duì)于這次交易，美凱龍大部分投資者樂見其成，截至1月31日收盤，美凱龍股價(jià)不到一個(gè)月累計(jì)漲幅25.21%。

建發(fā)股份的投資者們則大多不看好這次交易，在首次公告收購(gòu)意向的次日（1月9日），建發(fā)股份就遭遇股價(jià)跌停，此后股價(jià)持續(xù)低迷。

這也讓建發(fā)股份著急了，并在1月15日召開了一場(chǎng)投資者說明會(huì)，吸引了近千名投資者參加。

最讓投資者擔(dān)憂的是美凱龍的巨額負(fù)債。財(cái)報(bào)顯示，截至2022年9月底，美凱龍資產(chǎn)負(fù)債率為56.85%，高于行業(yè)平均水平，合并總負(fù)債約為756億元，其中有息負(fù)債約為382億元。

對(duì)此，建發(fā)股份管理層回應(yīng)稱，美凱龍的負(fù)債，不僅大部分是有優(yōu)質(zhì)抵押物的長(zhǎng)期借款，而且以子公司借款為主，子公司借款約為628億元，以子公司物業(yè)作為抵押、上市公司擔(dān)保。 “大部分債務(wù)不在上市公司層面，需要控股股東擔(dān)保的較少，后續(xù)需要建發(fā)股份的擔(dān)保同樣較少。”

不過說明會(huì)后股價(jià)依然持續(xù)下跌，雪球數(shù)據(jù)顯示，自1月6日至1月31日收盤，建發(fā)股份累計(jì)跌幅達(dá)11.12%。

但收購(gòu)美凱龍，建發(fā)股份勢(shì)在必行，并已在干預(yù)美凱龍的董事會(huì)和管理團(tuán)隊(duì)的變更。

1月18日的公告顯示，郭丙合、車建芳、蔣小忠、陳淑紅等4位美凱龍高管已向董事會(huì)提出辭職，同時(shí)美凱龍副總經(jīng)理李建宏被增補(bǔ)為執(zhí)行董事，來自建發(fā)股份的鄭永達(dá)、王文懷及鄒少榮擔(dān)任非執(zhí)行董事。

野心

建發(fā)股份吞并美凱龍背后，是持續(xù)擴(kuò)大房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)版圖的野心。建發(fā)股份認(rèn)為，收購(gòu)美凱龍后，能將以上海為中心的長(zhǎng)三角作為“橋頭堡”輻射全國(guó)，從區(qū)域型國(guó)資龍頭企業(yè)，轉(zhuǎn)向具備全國(guó)影響力的綜合性企業(yè)。

閩系房企曾是房地產(chǎn)上半場(chǎng)中非常耀眼的群體，千億黑馬頻出，世茂還進(jìn)入了行業(yè)前十。 而當(dāng)時(shí)建發(fā)股份旗下的建發(fā)房產(chǎn)僅排名第31。

然而，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入下半場(chǎng)之時(shí)，閩系房企大洗牌，泰禾、福晟、寶龍等暴雷、跌落，閩系房企老大也“換人”了。

2022年，建發(fā)房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額1703.2億元，躋身排行榜第10，排在它前面的是金地、綠城、龍湖等老牌巨頭。

建發(fā)房產(chǎn)還逆勢(shì)大舉拿地， 2022年新增土地貨值908.5億元，位列克而瑞房企新增貨值榜第10，創(chuàng)公司有史以來最高拿地排名。

不過由于過去幾年溢價(jià)大舉拿地，建發(fā)房產(chǎn)已經(jīng)累及建發(fā)股份的毛利率。

國(guó)盛證券指出，建發(fā)股份的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)（主要來自建發(fā)房產(chǎn)）毛利率已從2018年度的35.4%一路下跌至2022年前三季度的14.8%。因此，接下來，如何平衡規(guī)模擴(kuò)張和盈利問題，將是建發(fā)房產(chǎn)要解決的難點(diǎn)。

值得注意的是，建發(fā)房產(chǎn)只是近年逆勢(shì)崛起的國(guó)資房企的代表。

這兩年，在大批規(guī)模房企倒下之時(shí)，如建發(fā)房產(chǎn)、越秀、招商蛇口、華發(fā)、中國(guó)鐵建、中交房地產(chǎn)等國(guó)資房企集體崛起，在銷售和土拍市場(chǎng)中快速提升，大舉擴(kuò)張，來勢(shì)洶洶。

在房地產(chǎn)的下半場(chǎng)，這些國(guó)資房企將與其他幸存下存的優(yōu)質(zhì)房企一道，繼續(xù)馳騁、競(jìng)賽，繪就新的房產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局，演繹屬于地產(chǎn)新生代的傳奇故事。

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關(guān)鍵詞： 建發(fā)股份 控股股東 執(zhí)行董事