昔日以“野生”營(yíng)銷著稱的石榴置業(yè)，搭上母公司IPO的大船。據(jù)港交所5月31日深夜披露信息，石榴投資集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“石榴投資”， 石榴置業(yè)為石榴投資間接全資附屬公司)在港交所提交招股書。公開(kāi)披露的企業(yè)財(cái)報(bào)之下，石榴投資2020年物業(yè)銷售成本激增、融資成本最高達(dá)11.5%等經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)情況，也被外界所關(guān)注。

去年物業(yè)銷售成本激增

據(jù)招股書，石榴投資總部位于北京，擁有逾12年住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，目前布局范圍包括京津冀城市群、長(zhǎng)江三角洲地區(qū)、大灣區(qū)及成渝經(jīng)濟(jì)圈。

招股書還顯示，石榴投資的收益主要來(lái)自于物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷售，2018年、2019年及2020年，該公司收入分別為99.37億元、80.31億元及122.65億元。

從收入構(gòu)成來(lái)看，石榴投資和大部分房企類似，物業(yè)銷售收益仍是該公司整體收入的主要貢獻(xiàn)來(lái)源，過(guò)往三年占比均超過(guò)九成。

在利潤(rùn)相關(guān)指標(biāo)方面，2018年、2019年及2020年，石榴投資分別取得毛利33.19億元、26.88億元及28.1億元，整體毛利率分別為34.1%、34.1%及22.9%;同期，歸屬股東凈利潤(rùn)15.88億元、6.96億元及11.31億元，對(duì)應(yīng)凈利潤(rùn)率分別為15.98%、8.66%及9.26%。

近年來(lái)，土地收購(gòu)成本走高、物業(yè)銷售整體成本上漲，成為房地產(chǎn)行業(yè)的共識(shí)。在業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)看來(lái)，石榴投資毛利率及凈利率的下滑，也很大程度上于此相關(guān)。據(jù)招股書，2020年石榴投資的物業(yè)銷售成本同比接近翻倍，其中建筑成本占比42.7%，土地收購(gòu)成本占比47.1%。

融資成本最高達(dá)11.5%

據(jù)克而瑞發(fā)布的《2020年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP 200排行榜》，石榴置業(yè)以450.3億元的操盤金額，位列行業(yè)第69位;2020年，石榴置業(yè)的操盤面積為272.2萬(wàn)平方米，排名行業(yè)第67位。

“近年來(lái)，石榴投資銷售規(guī)模保持著快速發(fā)展的趨勢(shì)，其銷售規(guī)模增長(zhǎng)速度超過(guò)了部分房企。” 但同策研究院資深分析師肖云祥也指出，對(duì)于石榴投資這樣規(guī)模量級(jí)的房企而言，高增長(zhǎng)往往伴隨著較高的資產(chǎn)負(fù)債率，特別是在當(dāng)前行業(yè)“去杠桿”的調(diào)控背景下，“三道紅線”“土拍兩集中”等政策或?qū)?duì)公司規(guī)模增長(zhǎng)速度形成抑制。

在調(diào)控趨嚴(yán)、行業(yè)集中度提升的復(fù)雜形勢(shì)下，近年來(lái)，中小房企的生存及發(fā)展空間被不斷壓縮。邁出上市第一步的石榴投資，自身的負(fù)債及及現(xiàn)金流情況也隨之被外界聚焦。

從負(fù)債角度來(lái)看，2018-2020年及2021年一季度，石榴投資的總借款分別為294.56億元、272.7億元、248.32億元及229.41億元?，F(xiàn)金流方面，截至2020年底，石榴投資的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為49.86億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額約為20.7億元。

在房企“融資難”背景下，信托融資是石榴投資在常規(guī)銀行借款及公司債券融資外，助力企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的一大重要融資手段。招股書顯示，截至3月底，石榴投資未償還信托融資總額為人民幣91.96億元。

不過(guò)從企業(yè)最新披露信息來(lái)看，石榴投資的融資成本在業(yè)內(nèi)處于較高水平，最高達(dá)11.5%。招股書顯示，石榴投資在2021年3月31日后簽訂了一份總金額為8000萬(wàn)元及利率為9%的銀行貸款作為借款，同時(shí)也簽訂了3份13.3億元的融資協(xié)議，年利率在7.1%-11.5%之間。

IPO前夜：更名及系列資本騰挪

石榴置業(yè)謀求上市的動(dòng)作最早可以追溯到2016年，彼時(shí)其完成了股份制改造的工商變更登記手續(xù)。不過(guò)近年來(lái)，坊間一度流傳著石榴置業(yè)“不上市”的傳聞。

但實(shí)際上，進(jìn)入2021年，石榴置業(yè)謀求上市的動(dòng)作已經(jīng)開(kāi)始顯露征兆。

一方面，石榴置業(yè)在今年2月對(duì)公司名稱進(jìn)行變更，將原“石榴置業(yè)集團(tuán)股份有限公司”公司名稱變更為“石榴置業(yè)集團(tuán)有限公司”;公司類型也由“其他股份有限公司(非上市)”變更為“有限責(zé)任公司(法人獨(dú)資)”。

另一方面，2021年上半年頻繁的資本騰挪，似乎也暗示了石榴置業(yè)意欲赴港上市。

知情人士也透露，自去年起，石榴方面大舉挖角營(yíng)銷、土拓等團(tuán)隊(duì)，獵頭挖角的理由都是“要上市”。

就現(xiàn)階段上市準(zhǔn)備及投資者關(guān)心的融資成本等問(wèn)題，石榴置業(yè)方面回應(yīng)北京商報(bào)記者稱，“謝謝關(guān)注，一切以港交所披露信息為準(zhǔn)”。

對(duì)于石榴投資的赴港IPO動(dòng)作，知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)直言，對(duì)于這類中小房企而言，赴港IPO只是上市的第一步，后續(xù)能否被資本市場(chǎng)接受和青睞，還有待時(shí)間去驗(yàn)證。

記者 盧揚(yáng) 榮蕾