曾有“京城地產(chǎn)一哥”之稱的北京首都開發(fā)股份有限公司(以下簡稱“首開股份”;600376.SH)，在降低對北京單一城市依賴度，逐步拓展京外地區(qū)布局的擴(kuò)張之路上，似乎并不如理想中的那么順利。

4月16日晚間，首開股份發(fā)布2020年度報告。2020年，首開股份實現(xiàn)營業(yè)收入442.26億元，同比下降7.18%;歸母凈利潤為31.4億元，同比增加13.84%;扣非凈利潤為23.18億元，同比下降11.69%;營業(yè)收入與扣非凈利潤出現(xiàn)雙降。

2020年，首開股份共實現(xiàn)簽約面積381.55萬平方米，同比下降7.28%;簽約銷售金額1074.55億元，同比增長6.03%，銷售額增長幅度低于行業(yè)均值。

首開股份的規(guī)模與業(yè)績不如預(yù)期，其舉債擴(kuò)張后遺癥也在逐漸顯現(xiàn)：如規(guī)模增長腳步放緩、財務(wù)杠桿不斷上升、腳踩“三道紅線”、超2000億債務(wù)壓頂、持續(xù)“借新還舊”等。

《投資者網(wǎng)》聯(lián)系首開股份，首開股份回復(fù)表示：“2020年受疫情影響，公司部分項目延期竣工備案，導(dǎo)致營業(yè)收入有所下滑。但這并不說明公司增長乏力。未來，地產(chǎn)行業(yè)在房住不炒、因城施策的政策背景下，市場依然存在一定合理利潤空間，公司將竭盡所能通過提高周轉(zhuǎn)率，加快去化等手段，確保公司業(yè)績。”

扣非凈利潤兩連降、千億規(guī)模徘徊不前

公開信息顯示，首開股份以房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售為主營業(yè)務(wù)。首開股份于2001年3月在上海證交所掛牌上市，是擁有30多年開發(fā)經(jīng)驗的大型國有房地產(chǎn)上市企業(yè)。

如今，首開股份的盈利能力出現(xiàn)下降。2020年年報數(shù)據(jù)顯示，2020年，首開股份的營業(yè)收入為442.26億元，同比下降7.18%;扣非凈利潤為23.18億元，同比下降11.69%。值得注意的是，這已經(jīng)是繼2019年之后，首開股份連續(xù)兩年出現(xiàn)扣非凈利潤下降。2019年，首開股份的扣非凈利潤為26.25億元，降幅為6.47%，2020年，其扣非凈利潤降幅已擴(kuò)大至11.69%。

首開股份對《投資者網(wǎng)》表示：“公司2020年損益構(gòu)成主要是房地產(chǎn)主業(yè)、投資收益以及公允價值變動?？鄯呛蟮睦麧欀饕獊碓词欠康禺a(chǎn)開發(fā)及公司投資項目公允價值變動組成。”

關(guān)于2020年營業(yè)收入出現(xiàn)下降，首開股份在2020年年報中解釋稱：“主要原因是本期房屋銷售收入減少、為434.12億元，同比降低6.93%。報告期內(nèi)公司主營業(yè)務(wù)成本318.12億元，同比增長7.32%，主要原因是本期房屋銷售成本增加、達(dá)到 314.31億元，同比增長7.13%。”

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)是首開股份的主業(yè)之一，也是最主要的利潤來源。2020年，在首開股份的營收結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的營業(yè)收入為434.12億元、占比98.16%;其余營收來源于酒店物業(yè)經(jīng)營等業(yè)務(wù)。而根據(jù)區(qū)域劃分，北京與京外地區(qū)的營收占比分別約為37%、64%。首開股份2020年在北京地區(qū)的營收同比下降21.19%，而京外地區(qū)的營收僅同比增長4.05%。

首開股份的營收下降背后，是其向京外擴(kuò)張所致的整體毛利率下降。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2020年首開股份的毛利率為27.96%，較2019年的37.59%下降了9.63個百分點;2020年首開股份凈利率為9.46%，較2019年的11.83%下降了2.37個百分點。具體來看，按區(qū)域劃分，2020年，首開股份在北京地區(qū)營收下降，其毛利率42.9%，同比增加8.82個百分點;京外地區(qū)毛利率18.69%，同比下降21.19個百分點。

與此同時，首開股份的規(guī)模也無較大增長。自從2018年以1007.27億元跨進(jìn)千億銷售規(guī)模的門檻后，近三年來首開股份的銷售增長緩慢。數(shù)據(jù)顯示，2019年、2020年，其銷售額分別為1013.44億元、1074.55億元，分別同比增長0.61%、6.03%。

首開股份回復(fù)《投資者網(wǎng)》表示：“公司自2018年銷售規(guī)模超過千億之后，這兩年規(guī)模的變化不大，主要原因在于：公司目前的在手項目，除了重倉北京區(qū)域外，其他項目絕大部分位于南方區(qū)域的一線、二線城市(包括蘇州、上海、杭州、成都、廈門、福州等地)。北京，包括這些一二線城市近一年多的時間，受當(dāng)?shù)貒?yán)格的房地產(chǎn)管控影響比較大，很難做到放量順銷，因此近年銷售增長較為緩慢。”

值得一提的是，首開股份2020年的銷售額增長速度低于行業(yè)水平。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，行業(yè)第一陣營(1000億-3000億)33家房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額增長率均值為19.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于首開股份6.03%的銷售額增幅。

或許是因為2020年的增速不是太明顯，首開股份設(shè)定的2021年銷售目標(biāo)也較為保守。根據(jù)首開股份公開介紹，根據(jù)主要發(fā)展目標(biāo)，2021年首開股份全部項目銷售簽約金額為1100億元、并力爭達(dá)到1200億元，最高力爭漲幅僅為11%。

2000億債務(wù)壓頂、腳踩“三道紅線”

過去幾年，首開股份舉債謀求擴(kuò)張，規(guī)模并未顯著增長，反而推高了公司債務(wù)。年報數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，首開股份的總負(fù)債2636.67億元，較2019年增加了181.93億元。其中，公司一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債約259.44億元。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年至2020年，首開股份的資產(chǎn)負(fù)債率分別為80.59%、81.58%、80.92%和80.42%，始終徘徊在80%左右。

首開股份負(fù)債率居高的同時，還腳踩“三道紅線”。截至2020年末，剔除預(yù)收賬款之后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.83%，凈負(fù)債率為178.56%，現(xiàn)金短債比為0.89。

房地產(chǎn)企業(yè)的“三道紅線”，即：紅線一，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;紅線二，凈負(fù)債率不得大于100%;紅線三，現(xiàn)金短債比不得小于1倍。由此來看，已經(jīng)腳踩“三道紅線”、屬于“紅檔”的首開股份亟待解決“紅線壓力”。根據(jù)監(jiān)管規(guī)定，觸碰“三條紅線”的房地產(chǎn)企業(yè)，將不能新增有息負(fù)債，首開股份或被限制融資。

高負(fù)債壓力之下，首開股份也試圖通過“借新還舊”，緩解壓力。年報數(shù)據(jù)顯示，2020年新增融資共523.38億元，其中開發(fā)貸款150.24億元，信托貸款110.72億元，發(fā)債規(guī)模262.42億元，累計歸還各類籌資415.06億元，凈增融資規(guī)模108.32億元。截至2020年末，首開股份的融資總額為1368.88億元。

今年以來，首開股份仍在積極發(fā)新債償還債務(wù)。4月26日，首開股份發(fā)行5.4億元規(guī)模的債券，擬全部用于償還發(fā)行人債務(wù)融資工具的本金及利息。《投資者網(wǎng)》梳理發(fā)現(xiàn)，2021年1月至4月末，首開股份已經(jīng)進(jìn)行5次發(fā)債，發(fā)債規(guī)模合計約為80.4億元。

首開股份對《投資者網(wǎng)》表示：“公司的‘借新還舊’主要是通過發(fā)行債券來實現(xiàn)的，公司近些年發(fā)行的各類債券，監(jiān)管部門明確的資金用途主要就是補充流動資金和償還到期債務(wù)。隨著公司發(fā)展，流動資金需求也會不斷增加，為了提高資金使用效率，公司資金余額會保持在一個合理水平，使用融資資金進(jìn)行流動性補充是經(jīng)濟(jì)合理的操作。對于債券而言，監(jiān)管機構(gòu)允許的用途主要還有借新還舊，實質(zhì)仍然是補充流動資金。因此，融資‘借新還舊’是公司持續(xù)健康發(fā)展的正常需求，也是符合金融監(jiān)管的規(guī)范行為。”

“永續(xù)債”也成為首開股份優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的手段之一。2020年2月，首開股份共發(fā)行30億元永續(xù)債，利息率為3.88%;而早在2019年12月，首開股份便發(fā)行了20億永續(xù)債，利率為4.67%。

此外，首開股份還頻繁為子公司提供擔(dān)保融資。截至2020年末，首開股份擔(dān)保總額為419.93億元，擔(dān)保總額占公司凈資產(chǎn)的比例為132.92%。其中，對并表子公司的擔(dān)保金額為344.89億，對非并表的參股公司擔(dān)保金額為75.04億元，而后者屬于隱性負(fù)債，在公司歸母凈資產(chǎn)中占比23.75%。

今年2月2日，首開股份發(fā)布公告稱，公司全資子公司北京首開中晟置業(yè)有限責(zé)任公司(簡稱“中晟公司”)擬通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式以3305.74萬元轉(zhuǎn)讓價格將所持有的北京首開天恒文化發(fā)展有限公司33%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給公司控股股東的全資子公司北京首開資產(chǎn)管理公司。此舉也被市場解讀為首開股份通過甩賣資產(chǎn)進(jìn)行資本騰挪，回籠資金，優(yōu)化財務(wù)報表。

針對這一問題，首開股份對《投資者網(wǎng)》表示：“北京西城區(qū)政府提出，本項目涉及政府補貼和產(chǎn)權(quán)劃轉(zhuǎn)，需以全資國企身份作為項目實施主體，完成后續(xù)的改建工作。鑒于此，按照集團(tuán)公司的統(tǒng)一安排，將中晟公司持有的33%首開天恒公司股份轉(zhuǎn)至北京首開資產(chǎn)管理公司名下。綜上，該項目不存在公司依靠所謂‘賣賣賣’資產(chǎn)騰挪優(yōu)化報表回籠資金。”

不過，首開股份眼前面臨的債務(wù)壓力確實是巨大的，億翰智庫在報告中分析表示：“2020年，首開股份有息負(fù)債以長期借款為主，短期有息負(fù)債增速平穩(wěn)，但現(xiàn)金短債比僅為0.89，短期償債存在一定壓力。融資成本一直以來保持低位，但‘三道紅線’指標(biāo)均觸線將限制未來首開股份的有息負(fù)債增速，降杠桿或是接下來企業(yè)的首要目標(biāo)。”(葛凡梅)