曾多次入圍房地產(chǎn)行業(yè)綜合實(shí)力五十強(qiáng)的景瑞控股規(guī)模原地踏步、行業(yè)排名徘徊百位。

近日，景瑞控股(01862.HK)披露了2020年業(yè)績(jī)公告，2020年實(shí)現(xiàn)收入約127.82億元，同比下降約3.8%，銷售面積115.77萬(wàn)平方米，同比下降4.21%，行業(yè)排名跌至第92位。毛利率連續(xù)三年下滑，2018年和2019年分別為22.6%和20.2%，2020年進(jìn)一步下降至19.6%。

景瑞控股的融資成本在行業(yè)內(nèi)仍處于偏高水平，去年的財(cái)務(wù)成本超過(guò)20億元。去年有息負(fù)債上升至214億元，若剔除內(nèi)存外貨部分，有息負(fù)債總額約為198億元。

公開信息顯示，景瑞控股近來(lái)在海外發(fā)行的債券利率已明顯處于高位，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，其在2020年發(fā)行的三筆美元債，票面利率均高于12%。

景瑞控股聯(lián)席主席兼首席執(zhí)行官閆浩表示，2020年會(huì)適當(dāng)加杠桿，原因在于拿地方面比較積極主動(dòng)，業(yè)務(wù)規(guī)模增加和投拓力度有所加強(qiáng)。

地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)放緩毛利率連年下滑

2013年登陸資本市場(chǎng)的景瑞控股，在2016年銷售額突破百億，實(shí)現(xiàn)合約銷售167.8億元，同比增幅達(dá)93%。但隨后規(guī)模增長(zhǎng)開始放緩。

長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，近幾年，景瑞控股的銷售規(guī)模一直在250億元左右徘徊。數(shù)據(jù)顯示，2017年-2020年，景瑞控股分別實(shí)現(xiàn)簽約銷售額183.73億元、252.36億元、251.59億元、255.07億元。2020年銷售額同比增1.38%，銷售面積115.77萬(wàn)平方米，同比下降4.21%，行業(yè)排名跌至第92位。

規(guī)模原地踏步的同時(shí)，公司毛利率連年下滑，2018年-2020年分別為22.6%、20.2%、19.6%。

值得一提的是，2020年，景瑞控股實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約12.73億元，相比去年的凈利潤(rùn)12.85億元，基本持平。但同期公司因銀行存款利息收入增加和境外債務(wù)因美元匯率下降導(dǎo)致匯兌收益增加，產(chǎn)生融資收益10.14億元;以土地前期整理成本補(bǔ)償款、補(bǔ)助為主的其他收入2.23億元;以出售附屬公司和股份收益為主的其他收益3.27億元。如果剔除這些因素，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)或許難有盈利。

景瑞控股表示，去年收入與毛利均出現(xiàn)下滑，其原因與年內(nèi)交付情況直接相關(guān)，交付物業(yè)包括合肥、杭州和上海的項(xiàng)目，銷售物業(yè)收入由2019年的123.66億元下降約3.2%至2020年的119.73億元，主要由于年內(nèi)物業(yè)交付面積減少所致。

土地儲(chǔ)備也未出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，2016年-2019年間，景瑞控股的土地儲(chǔ)備分別為302.3萬(wàn)平方米、440.6萬(wàn)平方米、480.4萬(wàn)平方米、470.8萬(wàn)平方米。景瑞控股管理層曾在2019年業(yè)績(jī)會(huì)上表示，景瑞控股的土儲(chǔ)略微偏少，彼時(shí)的土儲(chǔ)不能支撐未來(lái)2年的發(fā)展。

2020年，景瑞控股在重慶、上海、武漢等地共獲得15個(gè)項(xiàng)目，增加土地儲(chǔ)備總建筑面積約215.97萬(wàn)平方米，項(xiàng)目總投資額約117.45億元。截至2020年底，景瑞控股擁有的土地儲(chǔ)備合計(jì)總建筑面積約為495.75萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.3%，可以滿足集團(tuán)未來(lái)二至三年的開發(fā)需要。

從城市布局來(lái)看，景瑞更強(qiáng)調(diào)對(duì)核心一、二線城市的布局，這些區(qū)域可售貨值占比達(dá)到90%。

頻發(fā)高息債負(fù)債率達(dá)83.46%

去年，公司的融資成本達(dá)到20.43億元，是景瑞控股難以盈利最大的影響因素。

公開信息顯示，景瑞控股近來(lái)在海外發(fā)行的債券利率已明顯處于高位，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，景瑞控股在2020年發(fā)行的三筆美元債，票面利率均高于12%。

2020年3月、6月及11月，景瑞控股發(fā)行1.9億美元、1.5億美元和2.4億美元分別于2022年3月、2022年9月、2023年2月到期的優(yōu)先票據(jù)，利率分別為12.75%、12%和14.5%。

今年又發(fā)一筆高息債。3月17日，景瑞控股發(fā)布公告稱，將發(fā)行本金總額為1.1億美元的額外票據(jù)，于2023年到期，票面利率為14.5%。景瑞控股表示，這筆額外票據(jù)發(fā)行所得款項(xiàng)凈額用于現(xiàn)有債務(wù)再融資。

加杠桿擴(kuò)儲(chǔ)，融資成本高企下，債務(wù)壓力逐漸凸顯。景瑞控股未償還借款總額由2019年末的190.05億元增加至2020年末的214.45億元。截至2020年12月31日，公司未動(dòng)用銀行信貸約為265.46億元，涉及為借款抵押的資產(chǎn)金額為143.84億元。

2020年，景瑞控股資產(chǎn)負(fù)債率約83.46%，連續(xù)兩年同比微漲，剔除預(yù)售賬款后資產(chǎn)負(fù)債率較上一年度降低5個(gè)百分點(diǎn)至66%，現(xiàn)金短債比1.5，為綠檔房企。

對(duì)此，景瑞控股方面表示，將持續(xù)改善負(fù)債水平與結(jié)構(gòu)，將資產(chǎn)負(fù)債率等關(guān)鍵指標(biāo)控制在“三道紅線”政策要求的范圍內(nèi)。

轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)”著力物管業(yè)務(wù)

2017年，景瑞控股開始著手轉(zhuǎn)型，以“輕資產(chǎn)”為核心，推出優(yōu)鉞資管、景瑞地產(chǎn)、悅樘公寓、鍇瑞辦公、合福資本五大業(yè)務(wù)平臺(tái)。業(yè)務(wù)涵蓋地產(chǎn)、公寓、辦公、房地產(chǎn)基金和生態(tài)圈投資等。

不過(guò)，由于長(zhǎng)租公寓破產(chǎn)倒閉、頻頻暴雷和政策的監(jiān)管調(diào)整，2019年，公司不再于財(cái)務(wù)報(bào)表中披露悅樘公寓的規(guī)模，只單純披露出租率。去年，公司將原有的五大業(yè)務(wù)平臺(tái)進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化為優(yōu)鉞資管、景瑞地產(chǎn)、景瑞不動(dòng)產(chǎn)、景瑞服務(wù)和合福資本五大業(yè)務(wù)平臺(tái)。

2020年，景瑞控股將公寓和辦公業(yè)務(wù)合并至不動(dòng)產(chǎn)管理，并將物業(yè)服務(wù)列為重點(diǎn)。物業(yè)銷售已成為集團(tuán)最為主要的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，其收入約占集團(tuán)年內(nèi)總收入93.7%。

2020年，景瑞服務(wù)城市布局從35個(gè)擴(kuò)張至50個(gè)，增幅42.9%;在管項(xiàng)目從184個(gè)增加至325個(gè)，增幅76.6%;管理面積從2519萬(wàn)平方米增加至4680萬(wàn)平方米，增幅85.8%。新增合同金額2.62億元，實(shí)現(xiàn)收入4.92億元，經(jīng)營(yíng)規(guī)模實(shí)現(xiàn)跨越式增長(zhǎng)。今年，景瑞控股稱，銷售規(guī)模要突破三百億。

2020年，共有17家物業(yè)服務(wù)企業(yè)在香港上市，這給了景瑞控股另一條發(fā)展思路。據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，景瑞控股今年會(huì)啟動(dòng)分拆物業(yè)服務(wù)公司——景瑞服務(wù)的上市計(jì)劃，預(yù)計(jì)將于2022年完成上市。值得一提的是，景瑞服務(wù)除了住宅業(yè)態(tài)外，也為商業(yè)廣場(chǎng)和高檔公寓等多種物業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。(記者 趙潔)