一邊超額完成業(yè)績(jī)目標(biāo)，一邊違規(guī)投訴現(xiàn)象不斷，高速發(fā)展的道路上華潤(rùn)置地被指“蒙眼奔跑”，令市場(chǎng)普遍擔(dān)憂。

日前，華潤(rùn)置地(01109.HK)披露銷售業(yè)績(jī)。2020年，其實(shí)現(xiàn)銷售額2850億元，完成全年目標(biāo)的108%。但受行業(yè)紅利逐漸消失、土地成本上升等影響，華潤(rùn)盈利水平下降趨勢(shì)明顯，毛利率在2020上半年降到了近三年以來(lái)中期指標(biāo)的最低值。

與此同時(shí)，債務(wù)壓力持續(xù)上升。長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理近年財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，華潤(rùn)置地總負(fù)債逐年攀升，從2014年的2452億元增至2020年上半年的5899億元。五年半時(shí)間總負(fù)債增長(zhǎng)3447億元，按照這個(gè)增長(zhǎng)趨勢(shì)，2020年華潤(rùn)置地的負(fù)債總額或已突破6000億元。

債務(wù)的攀升與其一改以往慢周轉(zhuǎn)風(fēng)格，開啟高周轉(zhuǎn)有直接關(guān)系。2015年，華潤(rùn)置地副總裁兼北京大區(qū)總經(jīng)理蔣智生公開表示，“從拿地到開盤，在北京我們自己的內(nèi)控目標(biāo)是一年之內(nèi)。”

從慢到快的過(guò)程不是一蹴而就，控制不好速度，往往就會(huì)失衡，長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，去年至今，華潤(rùn)投訴維權(quán)事件不斷。新年伊始，已有兩地項(xiàng)目違規(guī)，合計(jì)被罰96萬(wàn)元。

針對(duì)上述問(wèn)題，長(zhǎng)江商報(bào)記者向華潤(rùn)置地發(fā)去采訪函，但截至發(fā)稿時(shí)未收到回復(fù)。

業(yè)績(jī)?cè)鏊傧禄?ldquo;逆周期”突圍

1994年成立、1996年在港上市的華潤(rùn)置地有限公司是華潤(rùn)集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)旗艦，是內(nèi)地最具實(shí)力的綜合型地產(chǎn)開發(fā)商之一。

2014年到2018年，在橫跨房地產(chǎn)調(diào)控期內(nèi)，華潤(rùn)置地的銷售簽約額復(fù)合年均增長(zhǎng)率卻以約23%高速增長(zhǎng)，對(duì)應(yīng)年份銷售簽約面積復(fù)合年均增長(zhǎng)率也在14%。2018年進(jìn)入2000億俱樂(lè)部，進(jìn)入房地產(chǎn)前十陣營(yíng)。

2019年，華潤(rùn)置地累計(jì)總合同銷售金額約2425億元，以并列第10的成績(jī)艱險(xiǎn)地守住了守住了第十的位置。然而，相比2017年40.8%和2018年38.5%的銷售增速，2019年15%的同比增長(zhǎng)是這三年來(lái)華潤(rùn)置地業(yè)增長(zhǎng)最低的一年。公司管理層一度自嘲正陷入被前置的“中年焦慮”。

2020年受疫情影響和融資“三道紅線”的壓力，華潤(rùn)置地業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑。2020年上半年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入448.69億元，同比下降2.14%;歸屬于母公司所有者凈利潤(rùn)為115.42億元，同比下降9.3%。

不過(guò)，作為中國(guó)房企第一梯隊(duì)的代表，在多重壓力下，華潤(rùn)置地仍然表現(xiàn)出“逆周期”的生存性。

2020年全年，華潤(rùn)置地簽約銷售金額2850.35億元，簽約銷售面積1418.72萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)17.54%及7.09%。此前，華潤(rùn)置地管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，2020年，華潤(rùn)置地銷售目標(biāo)為2620億元，按此計(jì)算，華潤(rùn)置地完成全年銷售目標(biāo)的108.79%。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，華潤(rùn)置地去年超額完成銷售目標(biāo)主要是因?yàn)閮r(jià)格上做了適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，通過(guò)以價(jià)換量的方式?jīng)_刺業(yè)績(jī)，產(chǎn)品定位剛性改善性需求很準(zhǔn)確，找到了試銷的對(duì)路。加上貨幣寬松個(gè)人住房貸款創(chuàng)造歷史新高，和多渠道營(yíng)銷的模式，一定程度上助推房企的銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

為了保住前十的位置，華潤(rùn)置地加大土地投資。2017年，華潤(rùn)的拿地金額同比增長(zhǎng)66%至1044.7億元，增持了64宗土地。2018年，其耗資1513.5億元獲取了103個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益地價(jià)約1036.8億元，新增土地儲(chǔ)備面積2213萬(wàn)平方米，規(guī)模訴求更加強(qiáng)烈。

受到疫情影響，華潤(rùn)置地在2020年上半年放緩了拿地的力度。當(dāng)期，累計(jì)獲取30宗土地，新增土儲(chǔ)495萬(wàn)平方米，總地價(jià)589億元，權(quán)益地價(jià)388億元，總貨值約1200億元。2019年同期，華潤(rùn)置地的總地價(jià)為820.6億元，累計(jì)增持了39宗土地。

下半年開始發(fā)力追趕，據(jù)中指研究院日前發(fā)布的《2020年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》顯示，華潤(rùn)置地2020年全年拿地花費(fèi)969億元，排名百?gòu)?qiáng)房企排名第6，拿地面積為1150萬(wàn)平米，排名第9，平均每平米拿地價(jià)格為8426元，較2019年拿地均價(jià)6122元上升了37.6%。

其中，公開數(shù)據(jù)顯示，華潤(rùn)置地2020年在武漢和惠州接連造出新地王，樓面價(jià)和溢價(jià)率高居不下。

債務(wù)壓力攀升盈利能力持續(xù)走低

在土地市場(chǎng)上的高歌猛進(jìn)，也帶來(lái)了資金壓力。

長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理近年財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，華潤(rùn)置地負(fù)債在逐年攀升，2014-2019年的負(fù)債分別為2452億元、2651億元、2879億元、3362億元、4750億元、5286億元。截至2020年上半年，負(fù)債合計(jì)5899億元。

五年半時(shí)間總負(fù)債增長(zhǎng)3447億元。按照這個(gè)增長(zhǎng)趨勢(shì)，2020年華潤(rùn)置地的負(fù)債總額或已突破6000億元。

謝逸楓分析稱，華潤(rùn)置地債務(wù)上升會(huì)給公司帶來(lái)三大壓力。首先是銷售持續(xù)保持高速增長(zhǎng)壓力，要還債就會(huì)加快銷售回款，其次是現(xiàn)金流緊張的壓力，負(fù)債多意味著手頭現(xiàn)金非常少，可能會(huì)增加項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的管理難度，還會(huì)增加公司規(guī)模的擴(kuò)張和拿地壓力。

與此同時(shí)，受行業(yè)紅利逐漸消失、限價(jià)、土地等成本上升的影響，近年華潤(rùn)盈利能力不斷下降。2017年上半年至2020年上半年，華潤(rùn)的綜合毛利率分別為35.01%、48.12%、38.21%、33.5%，波動(dòng)下降。在2019年跌破40%之后，其毛利率在2020上半年降到了近三年以來(lái)半年度指標(biāo)的最低值。

此外，分拆上市的華潤(rùn)萬(wàn)象生活(01209.HK)也面臨與母公司類似的考驗(yàn)。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2019年，上市物管公司的平均毛利率為29.4%，但華潤(rùn)萬(wàn)象生活的毛利率僅為16.1%。2020年上半年，該公司的毛利率升至24.1%，仍低于行業(yè)均值。

不過(guò)，華潤(rùn)置地毛利率下降趨勢(shì)與整體行業(yè)的態(tài)勢(shì)一致。當(dāng)前營(yíng)收規(guī)模TOP10房企的平均毛利率2016-2018年達(dá)到高點(diǎn)后，在2019年和2020年上半年都呈現(xiàn)出明顯的下跌。

對(duì)于毛利潤(rùn)下降的問(wèn)題，華潤(rùn)置地管理層表示，毛利率下降的趨勢(shì)很明顯，整個(gè)行業(yè)趨勢(shì)也是如此，“華潤(rùn)置地有信心維持行業(yè)有競(jìng)爭(zhēng)力的毛利率水平，2020年將維持在30%-35%。”

日前，交銀國(guó)際研報(bào)稱，將華潤(rùn)置地目標(biāo)價(jià)由39.98港元調(diào)低至33.28港元，評(píng)級(jí)由買入降至中性。該行表示，留意到大多數(shù)主要一、二線城市的限價(jià)政策非常嚴(yán)格，相信集團(tuán)的開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率將下降至約25至30%，并拖累近期盈利增長(zhǎng)。

屢曝質(zhì)量問(wèn)題，接連違規(guī)被罰

即將邁入而立之年的華潤(rùn)，面臨“中年焦慮”，難掩擴(kuò)張與轉(zhuǎn)型的急迫，一改以往穩(wěn)健保守風(fēng)格，加速高周轉(zhuǎn)。

然而在大力提速加快周轉(zhuǎn)的進(jìn)程下，華潤(rùn)置地多地項(xiàng)目被曝出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，維權(quán)風(fēng)波不斷上演。

長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，僅去年至今，華潤(rùn)就有多個(gè)項(xiàng)目遭業(yè)主投訴維權(quán)。

去年3月，青島青鐵華潤(rùn)城遭業(yè)主投訴，涉及內(nèi)容設(shè)計(jì)裝修質(zhì)量差、違規(guī)交付等等內(nèi)容;5月，華潤(rùn)重慶樓盤屢曝質(zhì)量問(wèn)題，涉及景觀、裝飾、排水溝、車庫(kù)、墻體滲水等諸多問(wèn)題;8月，華潤(rùn)置地北京兩樓盤被暫停網(wǎng)簽，涉虛假宣傳引發(fā)業(yè)主投訴;11月，華潤(rùn)置地華南大區(qū)紀(jì)委發(fā)布一則通報(bào)，華南大區(qū)紀(jì)委在線索處置過(guò)程中發(fā)現(xiàn)東莞公司萬(wàn)象府項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)朱某某收取“茶水費(fèi)”涉嫌違法犯罪;12月17日，山西省市場(chǎng)監(jiān)督管理局通報(bào)太原市的華潤(rùn)悅府項(xiàng)目存在宣傳廣告未載明預(yù)售許可證批準(zhǔn)文號(hào)，明碼標(biāo)價(jià)公示不全，代收代辦未公示，預(yù)售資金使用不規(guī)范這四大問(wèn)題;12月27日，被曝開發(fā)的上海云麓里小區(qū)，號(hào)稱賣別墅“贈(zèng)送面積”，但業(yè)主裝修被叫停，“320戶涉嫌違建”，城建部門決定強(qiáng)拆。

新年伊始，華潤(rùn)置地已兩收罰單。近日，經(jīng)?？谑惺袌?chǎng)監(jiān)督管理局查實(shí)，華潤(rùn)置地開發(fā)(海南)有限公司存在構(gòu)成不按照規(guī)定的內(nèi)容和方式明碼標(biāo)價(jià)的價(jià)格違法行為，擬對(duì)華潤(rùn)置地開發(fā)(海南)有限公司作出銷售的商品房每套罰款5000元，150套共計(jì)罰款75萬(wàn)元的行政處罰;公開消息顯示，因存在未按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)的違法行為，南通潤(rùn)騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被南通市城市管理綜合行政執(zhí)法局罰款21萬(wàn)元。南通潤(rùn)騰地產(chǎn)為華潤(rùn)置地(常州)有限公司旗下全資子公司。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這其實(shí)是企業(yè)的通病，追求規(guī)模的過(guò)程中品質(zhì)往往會(huì)出現(xiàn)疏漏，產(chǎn)品質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題反響不好，企業(yè)銷售業(yè)績(jī)?cè)俸?，在一個(gè)不好的輿論環(huán)境下，對(duì)于企業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)是非常被動(dòng)的，得不償失。

謝逸楓認(rèn)為，做企業(yè)要切實(shí)把產(chǎn)品作為企業(yè)的生命線保障性，加強(qiáng)施工質(zhì)量的監(jiān)督監(jiān)管，嚴(yán)格按照國(guó)家產(chǎn)品質(zhì)量保障的法律法規(guī)來(lái)建造房子，加強(qiáng)監(jiān)督方面的聯(lián)動(dòng)。

人事方面的巨變也引起了外界的關(guān)注和投資者的擔(dān)憂，華潤(rùn)置地2019年經(jīng)歷了激烈的人事動(dòng)蕩，年初，掌舵26年的“靈魂舵手”吳向東出走，唐勇接任，不到一年辭任，2019年才加入華潤(rùn)集團(tuán)的“新人”王祥明臨危受命……董事會(huì)主席兩次易主，并接二連三傳出核心高層離任消息，為華潤(rùn)置地的持續(xù)性發(fā)展蒙上了一層迷霧。

對(duì)此，華潤(rùn)置地表示，依然堅(jiān)持既定的戰(zhàn)略方向和定力，堅(jiān)持城市綜合投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)商的定位，堅(jiān)持銷售物業(yè)+投資物業(yè)+X戰(zhàn)略，且在此基礎(chǔ)上，會(huì)加大對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)的推動(dòng)和發(fā)展。(記者 趙潔)