一邊超額完成業(yè)績目標，一邊違規(guī)投訴現(xiàn)象不斷，高速發(fā)展的道路上華潤置地被指“蒙眼奔跑”，令市場普遍擔憂。

日前，華潤置地(01109.HK)披露銷售業(yè)績。2020年，其實現(xiàn)銷售額2850億元，完成全年目標的108%。但受行業(yè)紅利逐漸消失、土地成本上升等影響，華潤盈利水平下降趨勢明顯，毛利率在2020上半年降到了近三年以來中期指標的最低值。

與此同時，債務(wù)壓力持續(xù)上升。長江商報記者梳理近年財報發(fā)現(xiàn)，華潤置地總負債逐年攀升，從2014年的2452億元增至2020年上半年的5899億元。五年半時間總負債增長3447億元，按照這個增長趨勢，2020年華潤置地的負債總額或已突破6000億元。

債務(wù)的攀升與其一改以往慢周轉(zhuǎn)風格，開啟高周轉(zhuǎn)有直接關(guān)系。2015年，華潤置地副總裁兼北京大區(qū)總經(jīng)理蔣智生公開表示，“從拿地到開盤，在北京我們自己的內(nèi)控目標是一年之內(nèi)。”

從慢到快的過程不是一蹴而就，控制不好速度，往往就會失衡，長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，去年至今，華潤投訴維權(quán)事件不斷。新年伊始，已有兩地項目違規(guī)，合計被罰96萬元。

針對上述問題，長江商報記者向華潤置地發(fā)去采訪函，但截至發(fā)稿時未收到回復(fù)。

業(yè)績增速下滑“逆周期”突圍

1994年成立、1996年在港上市的華潤置地有限公司是華潤集團旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)旗艦，是內(nèi)地最具實力的綜合型地產(chǎn)開發(fā)商之一。

2014年到2018年，在橫跨房地產(chǎn)調(diào)控期內(nèi)，華潤置地的銷售簽約額復(fù)合年均增長率卻以約23%高速增長，對應(yīng)年份銷售簽約面積復(fù)合年均增長率也在14%。2018年進入2000億俱樂部，進入房地產(chǎn)前十陣營。

2019年，華潤置地累計總合同銷售金額約2425億元，以并列第10的成績艱險地守住了守住了第十的位置。然而，相比2017年40.8%和2018年38.5%的銷售增速，2019年15%的同比增長是這三年來華潤置地業(yè)增長最低的一年。公司管理層一度自嘲正陷入被前置的“中年焦慮”。

2020年受疫情影響和融資“三道紅線”的壓力，華潤置地業(yè)績出現(xiàn)下滑。2020年上半年公司實現(xiàn)營業(yè)收入448.69億元，同比下降2.14%;歸屬于母公司所有者凈利潤為115.42億元，同比下降9.3%。

不過，作為中國房企第一梯隊的代表，在多重壓力下，華潤置地仍然表現(xiàn)出“逆周期”的生存性。

2020年全年，華潤置地簽約銷售金額2850.35億元，簽約銷售面積1418.72萬平方米，分別同比增長17.54%及7.09%。此前，華潤置地管理層在業(yè)績會上透露，2020年，華潤置地銷售目標為2620億元，按此計算，華潤置地完成全年銷售目標的108.79%。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對長江商報記者表示，華潤置地去年超額完成銷售目標主要是因為價格上做了適當?shù)恼{(diào)整，通過以價換量的方式?jīng)_刺業(yè)績，產(chǎn)品定位剛性改善性需求很準確，找到了試銷的對路。加上貨幣寬松個人住房貸款創(chuàng)造歷史新高，和多渠道營銷的模式，一定程度上助推房企的銷售業(yè)績增長。

為了保住前十的位置，華潤置地加大土地投資。2017年，華潤的拿地金額同比增長66%至1044.7億元，增持了64宗土地。2018年，其耗資1513.5億元獲取了103個項目，權(quán)益地價約1036.8億元，新增土地儲備面積2213萬平方米，規(guī)模訴求更加強烈。

受到疫情影響，華潤置地在2020年上半年放緩了拿地的力度。當期，累計獲取30宗土地，新增土儲495萬平方米，總地價589億元，權(quán)益地價388億元，總貨值約1200億元。2019年同期，華潤置地的總地價為820.6億元，累計增持了39宗土地。

下半年開始發(fā)力追趕，據(jù)中指研究院日前發(fā)布的《2020年全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》顯示，華潤置地2020年全年拿地花費969億元，排名百強房企排名第6，拿地面積為1150萬平米，排名第9，平均每平米拿地價格為8426元，較2019年拿地均價6122元上升了37.6%。

其中，公開數(shù)據(jù)顯示，華潤置地2020年在武漢和惠州接連造出新地王，樓面價和溢價率高居不下。

債務(wù)壓力攀升盈利能力持續(xù)走低

在土地市場上的高歌猛進，也帶來了資金壓力。

長江商報記者梳理近年財報發(fā)現(xiàn)，華潤置地負債在逐年攀升，2014-2019年的負債分別為2452億元、2651億元、2879億元、3362億元、4750億元、5286億元。截至2020年上半年，負債合計5899億元。

五年半時間總負債增長3447億元。按照這個增長趨勢，2020年華潤置地的負債總額或已突破6000億元。

謝逸楓分析稱，華潤置地債務(wù)上升會給公司帶來三大壓力。首先是銷售持續(xù)保持高速增長壓力，要還債就會加快銷售回款，其次是現(xiàn)金流緊張的壓力，負債多意味著手頭現(xiàn)金非常少，可能會增加項目運營的管理難度，還會增加公司規(guī)模的擴張和拿地壓力。

與此同時，受行業(yè)紅利逐漸消失、限價、土地等成本上升的影響，近年華潤盈利能力不斷下降。2017年上半年至2020年上半年，華潤的綜合毛利率分別為35.01%、48.12%、38.21%、33.5%，波動下降。在2019年跌破40%之后，其毛利率在2020上半年降到了近三年以來半年度指標的最低值。

此外，分拆上市的華潤萬象生活(01209.HK)也面臨與母公司類似的考驗。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2019年，上市物管公司的平均毛利率為29.4%，但華潤萬象生活的毛利率僅為16.1%。2020年上半年，該公司的毛利率升至24.1%，仍低于行業(yè)均值。

不過，華潤置地毛利率下降趨勢與整體行業(yè)的態(tài)勢一致。當前營收規(guī)模TOP10房企的平均毛利率2016-2018年達到高點后，在2019年和2020年上半年都呈現(xiàn)出明顯的下跌。

對于毛利潤下降的問題，華潤置地管理層表示，毛利率下降的趨勢很明顯，整個行業(yè)趨勢也是如此，“華潤置地有信心維持行業(yè)有競爭力的毛利率水平，2020年將維持在30%-35%。”

日前，交銀國際研報稱，將華潤置地目標價由39.98港元調(diào)低至33.28港元，評級由買入降至中性。該行表示，留意到大多數(shù)主要一、二線城市的限價政策非常嚴格，相信集團的開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率將下降至約25至30%，并拖累近期盈利增長。

屢曝質(zhì)量問題，接連違規(guī)被罰

即將邁入而立之年的華潤，面臨“中年焦慮”，難掩擴張與轉(zhuǎn)型的急迫，一改以往穩(wěn)健保守風格，加速高周轉(zhuǎn)。

然而在大力提速加快周轉(zhuǎn)的進程下，華潤置地多地項目被曝出現(xiàn)質(zhì)量問題，維權(quán)風波不斷上演。

長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，僅去年至今，華潤就有多個項目遭業(yè)主投訴維權(quán)。

去年3月，青島青鐵華潤城遭業(yè)主投訴，涉及內(nèi)容設(shè)計裝修質(zhì)量差、違規(guī)交付等等內(nèi)容;5月，華潤重慶樓盤屢曝質(zhì)量問題，涉及景觀、裝飾、排水溝、車庫、墻體滲水等諸多問題;8月，華潤置地北京兩樓盤被暫停網(wǎng)簽，涉虛假宣傳引發(fā)業(yè)主投訴;11月，華潤置地華南大區(qū)紀委發(fā)布一則通報，華南大區(qū)紀委在線索處置過程中發(fā)現(xiàn)東莞公司萬象府項目置業(yè)顧問朱某某收取“茶水費”涉嫌違法犯罪;12月17日，山西省市場監(jiān)督管理局通報太原市的華潤悅府項目存在宣傳廣告未載明預(yù)售許可證批準文號，明碼標價公示不全，代收代辦未公示，預(yù)售資金使用不規(guī)范這四大問題;12月27日，被曝開發(fā)的上海云麓里小區(qū)，號稱賣別墅“贈送面積”，但業(yè)主裝修被叫停，“320戶涉嫌違建”，城建部門決定強拆。

新年伊始，華潤置地已兩收罰單。近日，經(jīng)?？谑惺袌霰O(jiān)督管理局查實，華潤置地開發(fā)(海南)有限公司存在構(gòu)成不按照規(guī)定的內(nèi)容和方式明碼標價的價格違法行為，擬對華潤置地開發(fā)(海南)有限公司作出銷售的商品房每套罰款5000元，150套共計罰款75萬元的行政處罰;公開消息顯示，因存在未按照國家有關(guān)規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)的違法行為，南通潤騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被南通市城市管理綜合行政執(zhí)法局罰款21萬元。南通潤騰地產(chǎn)為華潤置地(常州)有限公司旗下全資子公司。

嚴躍進認為，這其實是企業(yè)的通病，追求規(guī)模的過程中品質(zhì)往往會出現(xiàn)疏漏，產(chǎn)品質(zhì)量出現(xiàn)問題反響不好，企業(yè)銷售業(yè)績再好，在一個不好的輿論環(huán)境下，對于企業(yè)的發(fā)展來說是非常被動的，得不償失。

謝逸楓認為，做企業(yè)要切實把產(chǎn)品作為企業(yè)的生命線保障性，加強施工質(zhì)量的監(jiān)督監(jiān)管，嚴格按照國家產(chǎn)品質(zhì)量保障的法律法規(guī)來建造房子，加強監(jiān)督方面的聯(lián)動。

人事方面的巨變也引起了外界的關(guān)注和投資者的擔憂，華潤置地2019年經(jīng)歷了激烈的人事動蕩，年初，掌舵26年的“靈魂舵手”吳向東出走，唐勇接任，不到一年辭任，2019年才加入華潤集團的“新人”王祥明臨危受命……董事會主席兩次易主，并接二連三傳出核心高層離任消息，為華潤置地的持續(xù)性發(fā)展蒙上了一層迷霧。

對此，華潤置地表示，依然堅持既定的戰(zhàn)略方向和定力，堅持城市綜合投資開發(fā)運營商的定位，堅持銷售物業(yè)+投資物業(yè)+X戰(zhàn)略，且在此基礎(chǔ)上，會加大對主營業(yè)務(wù)的推動和發(fā)展。(記者 趙潔)