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【金融界名家專欄】本文作者：趙偉，國金證券首席經(jīng)濟學家

報告要點

“見微知著”系列第49期：近期土地市場低位回升、民企拿地提升等積極信號增多，土地市場變化驅動何在、未來如何演繹？詳細梳理，供參考。

一、熱點思考：土地成交量價、地區(qū)分化，或約束總體土地成交的恢復彈性

近期土地市場有何新變化？土地成交結構分化明顯，成交價格好于成交量、中高線核心城市好于中低線城市。

近期土地市場積極信號增多，但量價結構分化明顯，成交溢價抬升、成交量進一步下探。今年主要城市民企拿地占比達30%、遠超去年的16%，民企拿地意愿提升等透露土地市場積極信號；但從土地成交情況來看，量價分化明顯，土地成交價明顯提升、溢價率已由1月的4%提升至4月初的7%，但土地成交量仍低迷、3月成交建面較年初下降59%。

不同城市土拍市場亦明顯分化，中高線核心城市土拍較為活躍、土地溢價較高，而中低線城市持續(xù)低迷。3月一線、二線城市土地成交平均溢價率分別較年初提升5.7、1.8個百分點至5.7%、5%，三線城市回落0.5個百分點至3.3%；同時，截至4月初，一線城市土地成交占地面積同比增長64%、明顯高于二線、三線城市的16.8%、28.8%。

土地市場變化驅動是什么？土地成交階段性受供給側約束影響，但主要原因在于地產(chǎn)需求的地區(qū)分化。

當前土地量價背離，部分受到供地新規(guī)帶來的供給側擾動。2022年底自然資源部優(yōu)化集中供地機制，要求取消全年工地次數(shù)限制、加強供地信息披露管理，受此影響，土地擬出讓時間段有所延長，使得一季度短期土地集中供應量有所減少，3月土地供應面積較去年同期回落8.5%，供地量的顯著減少拖累土地成交量走弱。

土地量價背離更關鍵的原因在于，不同能級地產(chǎn)銷售需求差異帶來的影響。各地地產(chǎn)銷售恢復分化，1-3月一線城市地產(chǎn)銷售占2019年同期比重明顯超二線、三線城市；供地新規(guī)下，各地土地供應直接與地產(chǎn)需求掛鉤，銷售表現(xiàn)相對較弱的中低能級城市土地供應亦較差；需求分化進一步影響房企拿地布局，今年土拍中，頭部房企成交地塊均位于一、二線城市；因此，中低能級城市成交量顯著回落、中高能級城市溢價抬升進一步導致當前土地市場的“量跌價漲”。

土地市場未來或如何演繹？分化或仍將延續(xù)，占比較高的中低能級土地成交或約束總體土地成交的恢復彈性。

高能級城市地產(chǎn)銷售改善到房企拿地的經(jīng)驗規(guī)律依然有效，中低能級城市地產(chǎn)銷售較低迷、庫存去化周期長或壓制土地成交。中高能級城市地產(chǎn)需求韌性較強，地產(chǎn)銷售好轉帶動土地成交積極性有所提升，3月一線城市商品房成交同比提升13個百分點、帶動土地成交提升19個百分點；相較之下，中低能級城市除需求偏弱、商品房庫存去化周期長等拖累外，還存在當前已有土儲開發(fā)進度、拿地需求偏弱等問題，盡管三線城市商品房成交提升、但土地成交仍回落。

土地市場分化或仍將延續(xù)，占比較高的中低能級土地成交或約束總體土地成交恢復彈性。二線、三線城市土地成交面積占比分別達29%、68%，中低能級土地成交對總體影響大、成交相對低迷或約束總體恢復彈性，3月一線城市土地成交同比較年初顯著提升24個百分點，二線、三線城市僅提升3、3個百分點，對應全國土地成交僅提升3.2個百分點。

二、高頻跟蹤：清明當日旅游人次達2019年六成，清明影響地產(chǎn)銷售顯著回落、節(jié)后恢復仍待跟蹤

【清明消費出行表現(xiàn)】清明假期國內旅游出行人次恢復至2019年同期六成、旅游收入恢復至四成，現(xiàn)場祭掃人數(shù)恢復至2021年同期的五成；受清明假期影響，跨區(qū)人口流動明顯回升，熱門城市執(zhí)行航班架次較2019年同期的平均恢復強度達94%、但低于2021年同期的107%；清明當日電影票房恢復至2019年同期的七成。

【地產(chǎn)銷售】本周全國住房成交明顯回落，或部分受清明假期影響。本周30大中城市商品房成交較上周回落49%，一、二、三線城市分別較上周回落45%、37%、45%；全國代表性城市二手房成交面積較上周回落36%；本周房屋銷售全面回落或緣于清明假期影響，清明假期后一日，商品房成交有所改善、較清明假期當日提升144%，后續(xù)修復仍待跟蹤。

風險提示

疫情反復，數(shù)據(jù)統(tǒng)計存在誤差或遺漏。

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報告正文

一、熱點思考：土地市場“新”變化？

1、近期土地市場有何新變化？

近期土地市場積極信號增多，土地成交活躍度回升、民營房企拿地意愿顯著提升。3月土地成交市場邊際改善、土地成交總價有所好轉；同時，土地市場活躍度回升、民營房企拿地意愿明顯改善，截至3月下旬，主要城市民營房企拿地金額平均占比達30%、顯著高于2022年16%的占比水平；具體來看，2022年地產(chǎn)行業(yè)低迷下，以碧桂園為代表的頭部房企拿地投資明顯減少，今年重啟拿地，也釋放了土地市場的樂觀信號。

土地成交價款有所增加，更多緣于成交溢價的抬升，但成交量進一步下探。從土地成交量來看，當前土地成交仍然低迷，3月全國300城土地成交總建面進一步回落、較年初下降59.3%、較去年同期下降69.2%；相較之下，土地成交的邊際好轉更多體現(xiàn)在成交溢價的抬升，3月成交樓板價較年初提升43.4%，截至4月初，100大中城市成交土地溢價率由1月的3.6%提升至7.2%、已達2021年8月同期水平。同時，2023年以來多地集中供地也出現(xiàn)“量跌價漲”的現(xiàn)象，比如：已完成2023年首輪土拍的代表性城市的供地數(shù)量較2022年首輪明顯下滑，但地價觸頂成交的地塊占比顯著提升，其中杭州高達62%。

同時，不同城市土拍市場明顯分化，中高線核心城市土拍較為活躍、土地溢價較高，而中低線城市持續(xù)低迷。地區(qū)結構來看，當前較為活躍的土地市場更多集中在核心城市，一方面中高能級城市土地溢價更高，3月100大中城市中一線、二線城市土地成交平均溢價率分別較年初提升5.7、1.8個百分點至5.7%、5%，三線城市回落0.5個百分點至3.3%；同時，在2023年以來代表城市的實際土拍中，一線、新一線代表城市土地成交平均溢價率達6.8%、遠高于二線、三線代表城市的0.3%、0.4%。另一方面，中高能級城市土地成交量表現(xiàn)相對更好，截至4月初，一線城市土地成交占地面積同比增長64%、明顯高于二線、三線城市的16.8%、28.8%。

2、土地市場變化驅動是什么？

不同于過往土地量價同步變化，當前土地量價背離，部分受到供地新規(guī)帶來的供給擾動。過往經(jīng)驗顯示，土地成交量價變動較為一致，2022年以來兩者明顯分化；去年土地市場低迷、城投托底拿地下，土地成交量明顯改善、同比由1月的-32%提升至12月的30%，但土地成交溢價延續(xù)低迷；今年土地市場進一步分化，土地成交量走弱、但成交溢價持續(xù)上行；當前土地市場分化的部分原因在于供地新規(guī) [1] 出臺所帶來的土地供給側擾動，供地新規(guī)加強供地信息披露管理，給予市場主體更為充足的決策時間的同時，間接使得年初短期土地集中供應量有所減少，今年3月，100大中城市土地供應面積較去年同期回落8.5%，供地量的顯著減少拖累土地成交量走弱。

[1] 2022年底自然資源部優(yōu)化集中供地機制，出臺《關于進一步規(guī)范住宅用地供應信息公開工作的通知》，通知取消全年供地次數(shù)限制、要求加強供地信息披露管理，其中“每次公開詳細清單對應的擬出讓時間段原則上不少于3個月”等規(guī)定給予市場主體充足的時間預期預判。

土地量價背離更關鍵的原因在于，不同能級地產(chǎn)銷售需求差異帶來的影響。除供給擾動外，影響土地成交更為關鍵的邏輯是各地地產(chǎn)需求支撐強弱，當前各地商品房成交恢復程度有所分化，1-3月，一線城市商品房銷售占2019年同期比重達124%、遠超二線、三線城市的95%、73%，二線、三線城市銷售程度相較偏弱使得對應地區(qū)土地成交仍低迷、影響整體成交量的表現(xiàn)，一線城市銷售相對較好使得土地成交價格仍有支撐。同時，供地新規(guī)下 [2] ，各地土地供應直接與地區(qū)地產(chǎn)需求直接掛鉤，年初以來，地產(chǎn)銷售表現(xiàn)相對較弱的中低能級城市土地供應亦較差，1-3月，一線城市土地供應面積占2019年同期比重達141%、遠超二線、三線城市的62%、86%，地產(chǎn)需求分化進一步導致當前土地市場的“量跌價漲”。

[2]供地新規(guī)要求，各地要將住宅用地近三年年平均完成交易量以及對應的住宅建筑面積，作為測算下一年度供地計劃總量的參考；因城施策安排計劃總量，凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市，應當控制商品住宅供地規(guī)模。

此外，現(xiàn)金流約束下房企戰(zhàn)略調整，更多集中在中高能級城市布局。前期地產(chǎn)低迷下，房企拿地能力、意愿明顯減弱，去年頭部房企拿地強度顯著回落、拿地金額占銷售金額的平均比重較2021年回落14.3個百分點；當前地產(chǎn)總體銷售延續(xù)回暖仍存較大不確定性，使得房企拿地總量顯著提升仍存壓力。此外，不同城市地產(chǎn)需求分化下，房企拿地結構進一步聚焦“換倉提質”、加大中高能級城市拿地布局，截至3月下旬，頭部房企成交地塊全部位于中高能級城市，一線、二線城市拿地合計占比明顯高于2021、2022年的69%、88%。

3、土地市場未來如何演繹？

對高能級城市而言，地產(chǎn)銷售改善到房企拿地的經(jīng)驗規(guī)律依然有效，地產(chǎn)銷售相對較好或對后續(xù)土地市場形成進一步支撐。過往經(jīng)驗來看，商品房銷售好轉往往帶動土地成交改善，原因在于，地產(chǎn)銷售的好轉有助于房企資金面改善，而地產(chǎn)需求、房企資金好轉共同帶動房企拿地積極性提升。當前不同城市地產(chǎn)需求分化、供地新規(guī)、房企加大一二線城市布局等因素影響下，中高能級城市地產(chǎn)銷售改善到房企拿地傳導的經(jīng)驗規(guī)律仍有效，3月一線城市商品房成交同比較1月提升13個百分點、對應土地成交同比提升19個百分點；相較之下，中低能級城市銷售好轉對土地成交的拉動明顯減弱，3月三線城市商品房成交同比較1月提升18個百分點、而土地成交同比回落10個百分點。

而中低能級城市地產(chǎn)銷售相對低迷、庫存去化時間較長，或繼續(xù)對土地成交產(chǎn)生抑制。中低城市地產(chǎn)需求相較偏弱下，商品房庫存去化周期更長，截至2022年底，三線城市商品房庫存去化周期達23.8個月，顯著高于一線、二線城市的15.9、19.7個月；受此影響，中低能級城市當前已有土地儲備的開工力度相對更弱、進一步拖累后續(xù)土地成交，去年年底至今年2月，房屋新開工表現(xiàn)較弱的地區(qū)普遍為相較欠發(fā)達地區(qū)、開工表現(xiàn)相對較好的地區(qū)普遍集中在相較發(fā)達地區(qū)。

總體來看，土地市場的分化或仍將延續(xù)，占比較高的中低能級土地成交或約束總體土地成交改善的彈性。從土地市場成交結構來看，2022年一線、二線、三線城市土地成交面積占比分別達3.1%、29.2%、67.7%，相較之下，中低能級城市土地成交面積對總體土地成交的影響更大；因此，土地成交占比較高的中低能級土地成交相對低迷、或進一步約束總體土地成交恢復彈性，3月一線城市土地成交同比較年初提升23.9個百分點，二線、三線城市僅提升2.9、3.1個百分點、對應全國土地成交提升3.2個百分點。

二、人流消費跟蹤：清明消費出行較2021年仍有差距，地產(chǎn)銷售顯著回落

今年清明假期國內旅游出行人次恢復至2019年同期的六成、旅游收入恢復至四成，現(xiàn)場祭掃人數(shù)恢復至2021年同期的五成。清明假期，國內旅游人次2376.6萬人次、達到去年同期水平的94.5%，但較2019年仍有差距、僅恢復至2019年同期的63.7%；實現(xiàn)旅游收入65.2億元、較去年同比增長4.2%、但仍僅為2019年同期的40.8%。清明當天現(xiàn)場祭掃人數(shù)高于去年同期平均水平，較去年提升96.1%，較2021年同期差距較大、為2021年同期水平的50.8% 。

受清明假期影響，跨區(qū)人口流動明顯回升。本周（4月2日至4月8日），國際執(zhí)行航班架次持續(xù)提升、較上周增長8.9%、恢復至2019年同期的19%；清明假期當日，旅游熱門城市執(zhí)行航班架次較2019年同期的平均恢復強度達94%、明顯高于2022年同期的26%、但低于2021年同期的107%；清明假期影響下，反映跨區(qū)人口流動的全國遷徙規(guī)模指數(shù)明顯回升、較上周提升9.6%，整體水平仍超過往同期、為去年同期的199.4%；分地區(qū)結構看，廣州、北京、上海的人口遷入規(guī)模占比較高，分別為2.8%、2.3%、2.3%。

本周地鐵客流、市內擁堵情況均小幅回落，但全國市內人流仍整體維持高位。本周（4月2日至4月8日），城市地鐵客流量有所回落、較上周下降4.2%，但仍高于過往同期，為2022年同期水平的191%，其中上海、北京、廈門回落較為明顯，分別較上周下降14.9%、10.9%、8.3%；反映市內人口流動力度的全國擁堵延時指數(shù)有所回落、較上周回落0.9%、但仍高于過往四年同期水平，分別為2019、2022年同期的102.4%、112.4%，其中海口、廣州、深圳回落較為明顯，分別較上周下降17.4%、15.3%、10.7%。

清明假期電影院線票房恢復至2019年同期的七成，線下連鎖茶飲消費走弱、一線城市表現(xiàn)相對較好。清明當天（4月5日），全國電影院線票房同比增長59%、遠超去年同期、恢復至2019年同期水平的 69%，總出票次同比增長56%、恢復至 2019 年同期水平的66%，票價水平較2019年同期提升5%；國金數(shù)字未來Lab數(shù)據(jù)顯示，本周（4月2日至4月8日）全國代表茶飲品牌的一線城市周訂單指數(shù)較上周回升1%，新一線、二線、三線城市訂單指數(shù)較上周分別降低4.9%、12.5%、7.8%，或指向近期中高線城市相較中低線城市線下消費恢復情況更好。

各線城市餐飲恢復強度均延續(xù)恢復，城市外賣恢復強度延續(xù)提升。國金數(shù)字未來Lab數(shù)據(jù)顯示，上周（3月26日至4月1日），反映全國各線城市餐飲商家活躍數(shù)目的餐飲恢復強度繼續(xù)提升，其中一線、新一線、二線、三線城市分別較前周提升3.8%、4.5%、8.2%、7.2%。反映全國各城市活躍外賣騎手數(shù)目的城市外賣恢復強度延續(xù)提升，一線、新一線、二線、三線城市分別較前周提升5.6%、23.6%、21%、26.1%。

清明假期影響下，全國住房成交明顯回落。本周（4月2日至4月8日），30大中城市商品房成交較上周回落49.2%，一、二、三線城市分別較上周回落45.1%、37.3%、45.4%；全國代表性城市二手房成交面積較上周回落35.7%，其中一線城市回落更明顯、較上周回落48.2%；本周住房市場成交的全面回落主要緣于清明假期影響，日度高頻數(shù)據(jù)顯示，清明假期后一日，商品房成交明顯改善、較清明假期當日提升143.7%，后續(xù)修復仍待跟蹤。

三、人流消費跟蹤：全國市內人流維持高位，線下消費場景延續(xù)修復

清明假期影響下，交通物流修復持續(xù)放緩，鐵路貨運回落明顯，整車貨運延續(xù)回落、但高于去年同期。上周（3月27日至4月2日），鐵路貨運量較前周回落2.4%、高速公路貨車通行量較前周小幅回升0.2%，貨車通行量持續(xù)高于春節(jié)前水平；郵政快遞業(yè)務量延續(xù)回落，快遞攬收量恢復強度較前周下降3.6個百分點至206.3%、快遞投遞量恢復強度較上周下降3.1個百分點至204.9%。上周，全國整車貨運流量指數(shù)延續(xù)回落、較前周下降2%，但仍高于去年同期水平、為去年同期的122.9%；分地區(qū)來看，寧夏、北京、新疆回落更加明顯，分別較前周回落9.5%、5.2%、5%。

鋼材需求恢復放緩，對應鋼材價格持續(xù)下降、鋼廠盈利能力減弱。本周（4月2日至4月8日），全國鋼材表觀消費量修復放緩，較上周回落3.2%，較2022年同期下降5.3%；生產(chǎn)情況延續(xù)改善，全國高爐開工率較上周回升0.4個百分點至84.3%、持續(xù)高于近四年同期水平，為2019年同期的102.2%；鋼材需求恢復放緩，價格延續(xù)下行，較上周降低1.5%，為去年同期的82.9%，國內鋼廠盈利能力削弱、盈利率較上周降低4.3%至54.6%，較去年同期差距增大、為去年同期水平的72.8%。

水泥產(chǎn)需修復持續(xù)放緩，水泥庫存延續(xù)回升、價格回落。本周（4月2日至4月8日），全國水泥開工率有所回落、較上周下降4個百分點至50.9%、較去年同期下降0.1%，水泥需求持續(xù)低迷，全國水泥出貨率較上周回落6.3個百分點至54.4%、已明顯低于去年同期、為去年同期的87.3%；伴隨產(chǎn)需修復放緩，水泥庫存延續(xù)回升，較上周提高2.7%、已超去年同期、為去年同期水平的102%，同時，全國水泥價格小幅回落，較上周下降0.6%。

玻璃需求恢復放緩、玻璃生產(chǎn)水平整體偏低，玻璃庫存持續(xù)回落，瀝青開工延續(xù)回升，或指向基建落地進一步恢復。本周（4月2日至4月8日），玻璃表觀需求較上周回落10.9%，但整體高于去年同期水平、較去年同期提高14.3%，玻璃周產(chǎn)量回升0.4%，但較去年同期降低5.7%、整體水平偏低，對應玻璃庫存持續(xù)去化、較上周回落1.7%，分別為2019年、2022年同期水平的101.1%、82.5%。本周，瀝青開工率延續(xù)明顯、較上周提升1.8%至44.6%，與過往同期差距持續(xù)縮小，分別為2019年、2021年同期水平的106.1%、96.8%，或指向基建落地情況持續(xù)改善。

紡織相關中游開工持續(xù)修復，汽車相關開工維持高位。本周（4月2日至4月8日），國內PTA開工率較上周提升0.7個百分點至79.7%，超過去年同期的69.5%，滌綸長絲開工率較上周提升1.4個百分點至82.2%，已超去年同期的74.1%，或指向紡織相關中游工業(yè)生產(chǎn)情況持續(xù)改善。本周，汽車半鋼胎開工率較上周提高1%至74.1%，仍超過往四年同期，較2019年同期提升2.1%，汽車全鋼胎開工率較上周提高3.4%至68.9%，與2019年同期水平差距縮小、達到2019年同期的92%。

近期出口集裝箱運價指數(shù)下行幅度放緩、東南亞航線運價指數(shù)回升，或指向出口進入筑底階段。本周（4月2日至4月8日），中國出口集裝箱運價指數(shù) CCFI較上周小幅下降0.6%，但降幅收窄，低于上周降幅 1.9%: 分航線看，歐洲航線回落 1.1%，但日本航線、東南亞航線分別回升 4.4%、2.6%，帶動運價指數(shù)隆幅收窄。3 月，東南亞航線運價指數(shù)回落較1月、2月有所放緩，環(huán)比差值分別為 2.3%、1.2%，歐洲航向、美西航線運價指數(shù)企穩(wěn)。

經(jīng)過研究，我們發(fā)現(xiàn)：

（1）近期土地市場積極信號增多，但量價結構分化明顯，成交溢價抬升、成交量進一步下探。不同城市土拍市場亦明顯分化，中高線核心城市土拍較為活躍、土地溢價較高，而中低線城市持續(xù)低迷。

（2）當前土地量價背離，部分受到供地新規(guī)帶來的供給側擾動。土地量價背離更關鍵的原因在于，不同能級地產(chǎn)銷售需求差異帶來的影響。

（3）高能級城市地產(chǎn)銷售改善到房企拿地的經(jīng)驗規(guī)律依然有效，中低能級城市地產(chǎn)銷售較低迷、庫存去化周期長或壓制土地成交。土地市場分化或仍將延續(xù)，占比較高的中低能級土地成交或約束總體土地成交恢復彈性。

風險提示

1. 疫情反復。疫情演繹仍存在不確定性，仍需緊密跟蹤各地疫情演變及對疫情防控和經(jīng)濟的 潛在擾動。

2. 數(shù)據(jù)統(tǒng)計誤差或遺漏。一些數(shù)據(jù)指標，可能存在統(tǒng)計或者處理方法上的誤差和偏誤；部分數(shù)據(jù)結 果也可能受到樣本范圍、統(tǒng)計口徑等影響。

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