中指研究院監(jiān)測(cè)，2023年3月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為917.9億元，同比下降16.3%，環(huán)比增加109.0%。行業(yè)平均利率為3.89%，同比下降0.52個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.47個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資667.7億元，同比上升15.9%，環(huán)比上升100.9%；海外債發(fā)行0億元；信托融資40.6億元，同比下降76.0%，環(huán)比上升35.8%；ABS融資209.6億元，同比下降35.0%，環(huán)比上升273.3%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

(資料圖片)

融資結(jié)構(gòu)：信用債發(fā)行穩(wěn)步上升，信托及ABS環(huán)比有所上升

從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，3月信用債規(guī)模占比72.7%，海外債占比0.0%，信托占比4.4%，ABS融資占比22.8%。

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3月信用債發(fā)行依然維持了良好勢(shì)頭，發(fā)行總量同環(huán)比穩(wěn)步上升，發(fā)行進(jìn)入穩(wěn)定區(qū)間。3家民企成功完成信用債發(fā)行，但期限較長(zhǎng)的中票和公司債均提供了增信擔(dān)保工具或信用保護(hù)工具支持，同時(shí)資金用途受到限制，雅居樂(lè)7億元公司債擬用于償還到期的公司債券。

信托及ABS均有發(fā)行，較2月均有明顯上升，特別是ABS，發(fā)行種類(lèi)更加豐富。具體來(lái)看，3月CMBS/CMBN是發(fā)行規(guī)模最大的一類(lèi)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，占比達(dá)59.1%，保障房、供應(yīng)鏈ABS分別占比25.6%、15.3%。3月，“金茂申萬(wàn)-上海金茂大廈第1-5期綠色資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃(碳中和)”儲(chǔ)架項(xiàng)下的首發(fā)產(chǎn)品——“金茂申萬(wàn)-上海金茂大廈-鑫悅綠色資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃(碳中和)”在上海證券交易所成功圓滿(mǎn)發(fā)行，產(chǎn)品總儲(chǔ)架規(guī)模達(dá)100億元，首發(fā)單期規(guī)模為30億元，實(shí)現(xiàn)了CMBS“儲(chǔ)架式”發(fā)行。

伴隨“三支箭”等融資利好政策的持續(xù)釋放，可以看出當(dāng)前融資環(huán)境確實(shí)正在回暖，特別是境內(nèi)信用債，一季度信用債月度發(fā)行額同比降幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，累計(jì)發(fā)行額同比增長(zhǎng)11.6%。但海外債、信托、abs等渠道發(fā)行規(guī)模仍在下降通道，特別是信托等非標(biāo)渠道，投放規(guī)模持續(xù)壓降。表明投資人對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍有顧慮和考量，多數(shù)投資人仍在持續(xù)觀察銷(xiāo)售市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)度，由于當(dāng)前銷(xiāo)售市場(chǎng)復(fù)蘇的結(jié)構(gòu)性，投資人對(duì)民企發(fā)債的各項(xiàng)要求仍然存在，拉高了民企發(fā)債實(shí)際成本。隨著市場(chǎng)持續(xù)回暖，行業(yè)信心得以修復(fù)，融資效率將有進(jìn)一步釋放的空間。

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融資利率：各渠道融資利率均有不同程度的下降

從融資利率來(lái)看，本月融資綜合平均利率為3.89%，同比下降0.52個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.47個(gè)百分點(diǎn)。融資綜合平均利率下降主要是本月無(wú)海外債發(fā)行，拉低了整體利率。其中，信用債平均利率為3.74%，同比下降0.11個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.03個(gè)百分點(diǎn)；信托平均利率為7.15%，同比下降0.46個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.15個(gè)百分點(diǎn)；ABS平均利率為3.74%，同比下降0.004個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.11個(gè)百分點(diǎn)。

企業(yè)融資動(dòng)態(tài)：首開(kāi)發(fā)行額度最高，招商蛇口融資成本最低

從典型房企債券發(fā)行來(lái)看，本月首開(kāi)融資額度最高，合計(jì)46.0億元，平均融資利率4.2%。具體來(lái)看，典型房企中雅居樂(lè)的信用債利率較高，為6.8%，招商蛇口最低，為2.3%。

表：典型企業(yè)2023年3月債券發(fā)行統(tǒng)計(jì)

備注：規(guī)模單位為億元，海外債按當(dāng)月最后一天匯率換算為人民幣，利率單位為% 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

到期債券余額：4月到期債券余額超九百億，信用債占比近五成

2023年4月到期債券余額為975.1億元，其中，海外債占比為51.9%，信用債占比為48.1%。2023年內(nèi)到期債券余額為6666.8億元，占總債券余額的23.5%，其中，海外債占比為33.9%，信用債為66.1%。

表：房企到期債券余額統(tǒng)計(jì)

備注：規(guī)模單位為億元，海外債按當(dāng)月最后一天匯率換算為人民幣 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

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