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湘財(cái)證券發(fā)布研究報(bào)告稱，3月新房供應(yīng)大幅增加，銷(xiāo)售同比和環(huán)比較2月明顯擴(kuò)大，前期積壓的剛性及改善需求得到釋放。但分析師認(rèn)為，目前樓市復(fù)蘇分化仍較明顯，尤其是反映在新開(kāi)盤(pán)去化率上，一線及熱點(diǎn)城市保持高去化，能級(jí)較低的城市受供應(yīng)增加影響去化率有所下降，因此市場(chǎng)熱度持續(xù)性還需觀察，居民收入恢復(fù)情況及購(gòu)房意愿仍是主要影響因素。現(xiàn)階段建議關(guān)注拿地投資能力強(qiáng)、城市布局優(yōu)異的房企，維持行業(yè)“增持”評(píng)級(jí)。

湘財(cái)證券主要觀點(diǎn)如下：

3月新房銷(xiāo)售繼續(xù)回升，一二線城市復(fù)蘇明顯，市場(chǎng)熱度分化

30個(gè)大中城市3月商品房成交面積同比+44%、環(huán)比+46%，增幅較2月分別擴(kuò)大12pct、17pct，成交面積接近19年同期。分城市看，一線、二線和三線城市3月商品房成交面積同比分別為+63%(前值+10%)、+33%(前值+27%)和+53%(前值+79%)。其中，一二線城市熱度較高，3月成交已超過(guò)市場(chǎng)較熱的19年和21年同期，而三線城市由于去年基數(shù)較低，導(dǎo)致同比增速較快，實(shí)際銷(xiāo)售仍低于19年和21年，僅與18年持平。

從高頻數(shù)據(jù)來(lái)看，3月以來(lái)周度成交持續(xù)上升，30大中城市3月的4周滾動(dòng)同比分別為+14%、+15%、+32%、+41%。此外，從更能反映市場(chǎng)熱度的去化率看，克而瑞公布的3月20個(gè)重點(diǎn)城市平均開(kāi)盤(pán)去化率為46%，與上月基本持平，但分化仍較明顯。一線及熱點(diǎn)城市(上海、成都、杭州)去化率保持在70%以上，剛性和改善需求仍然較多;部分二線城市(南京、蘇州、武漢、寧波)去化率下降，除蘇州外均不到50%。由此可見(jiàn)，目前新房市場(chǎng)熱度分化較明顯，我們預(yù)計(jì)隨著供應(yīng)增加，傳統(tǒng)熱點(diǎn)城市銷(xiāo)售復(fù)蘇還將持續(xù)，但低能級(jí)城市復(fù)蘇情況有待觀察。

供應(yīng)環(huán)比增長(zhǎng)導(dǎo)致庫(kù)存小幅上升，銷(xiāo)售顯著改善加快去化。3月十大城市(北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、青島、蘇州、南昌、廈門(mén))商品房庫(kù)存環(huán)比+0.6%、同比-0.1%，庫(kù)存去化周期為13.9個(gè)月(前值15個(gè)月)。其中，一線城市庫(kù)存去化周期為11.9個(gè)月(前值13個(gè)月)，二線城市庫(kù)存去化周期15.7個(gè)月(前值16.6個(gè)月)。

TOP100房企3月銷(xiāo)售金額同比高增，一季度同比轉(zhuǎn)正

從房企銷(xiāo)售金額看，克而瑞公布3月TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額6609億元，單月環(huán)比+42%、同比+29%;1-3月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額14828億元，同比增長(zhǎng)3.1%(1-2月同比下降11.6%)。3月銷(xiāo)售金額顯著回升的主要原因是由于房企推盤(pán)增加，克而瑞統(tǒng)計(jì)的3月重點(diǎn)30城供應(yīng)環(huán)比增長(zhǎng)164%，前期積壓的需求持續(xù)釋放。從競(jìng)爭(zhēng)格局來(lái)看，1-3月TOP10房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻同比+36%，但是TOP30、TOP50房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻同比分別下降13%、-18%，TOP100門(mén)檻同比下降9%，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局持續(xù)分化。

風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)支持政策落地執(zhí)行不及預(yù)期;經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期導(dǎo)致居民收入恢復(fù)較慢;市場(chǎng)銷(xiāo)售復(fù)蘇低于預(yù)期;房企信用風(fēng)險(xiǎn)暴露增加。

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