在開(kāi)發(fā)商普遍資金緊張、行業(yè)持續(xù)下行的狀況下，杭州龍頭房企濱江集團(tuán)(002244.SZ)加速擴(kuò)儲(chǔ)。

2022年4月，濱江集團(tuán)豪擲184.35億拿地，在杭州集中供地中一舉拿下11宗地塊位。

但逆勢(shì)拿地的背后，是其經(jīng)營(yíng)成本逐年增加，盈利水平在持續(xù)走低，債務(wù)攀升。

數(shù)據(jù)顯示，2018年到2021年，濱江集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為77.94%、82.71%、83.70%、82.34%;毛利率分別為35.74%、35.1%、27.04%、24.83%，逐年下滑。

而且，近年來(lái)，公司權(quán)益銷(xiāo)售占比一直較低，去年濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)1691億元銷(xiāo)售額，在克而瑞統(tǒng)計(jì)的權(quán)益銷(xiāo)售金額中，只有871.5億元，權(quán)益占比為51.53%。

業(yè)績(jī)方面，公司在經(jīng)歷了穩(wěn)健增長(zhǎng)的幾年后，今年一開(kāi)頭就遭遇了滑鐵盧。近日，濱江集團(tuán)發(fā)布2022年一季報(bào)，營(yíng)收凈利潤(rùn)雙雙下降，營(yíng)業(yè)收入61.83億元，同比下降16.8%;歸母凈利潤(rùn)2.28億元，同比下降42.7%，銷(xiāo)售額則大幅下降了47.22%。

逆勢(shì)拿地

在樓市下行周期，濱江集團(tuán)逆勢(shì)拿地。數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，公司分別新增土地建筑面積346.97萬(wàn)平方米、295.39萬(wàn)平方米和432.24萬(wàn)平方米，分別耗資496.43億元、503.71億元和781.9億元。上述同期，樓面均價(jià)分別為1.43萬(wàn)元/平方米、1.71萬(wàn)元/平方米和1.81萬(wàn)元/平方米。

2021年，濱江集團(tuán)新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目38個(gè)，新增土地面積200.29萬(wàn)平方米，新增土儲(chǔ)計(jì)容建筑面積469.4萬(wàn)平方米，土地款總額710億元，權(quán)益土地款437.86億元，平均樓面價(jià)為1.51萬(wàn)元/平方米，新增土儲(chǔ)貨值權(quán)益比例56.6%。

2022年4月，濱江集團(tuán)豪擲184.35億，在杭州集中供地中一舉拿下11宗地塊位。其中，有不少“地王”項(xiàng)目。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2018年以來(lái)，濱江集團(tuán)以最高限價(jià)成交的地塊就達(dá)13次，拿下地塊溢價(jià)率大多在20%以上，其中有地塊溢價(jià)率高達(dá)122.27%。

因?yàn)楦邇r(jià)拿地，盈利空間被大幅壓縮。2018年到2021年，濱江集團(tuán)的毛利率持續(xù)下滑，分別為35.74%、35.10%、27.04%和24.83%。

財(cái)務(wù)方面，2021年年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為65.92%，凈負(fù)債率為65.97%，現(xiàn)金短債比為1.51倍。按“三道紅線”指標(biāo)來(lái)看，濱江集團(tuán)為綠檔。

財(cái)務(wù)狀況表現(xiàn)良好，但其少數(shù)股東權(quán)益激增，2018年到2021年，濱江集團(tuán)少數(shù)股東權(quán)益分別40.53億元、58.45億元、96.75億元、168.07億元。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，少數(shù)股東權(quán)益占比高是“明股實(shí)債”的特征之一。在“三道紅線”政策的監(jiān)管下，不少房企通過(guò)引進(jìn)少數(shù)股東的方式來(lái)突破融資限制，以“明股實(shí)債”來(lái)掩蓋債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這也是房地產(chǎn)債務(wù)頻頻暴雷的重要原因。

權(quán)益占比低

2015年開(kāi)始，濱江集團(tuán)就步入了規(guī)模擴(kuò)張的快車(chē)道。其歷年年報(bào)顯示，2015年至2018年，濱江集團(tuán)的銷(xiāo)售額分別是233億元、366.8億元、615億元和850億元，2019年銷(xiāo)售規(guī)模首次突破千億，2020年邁入行業(yè)前30，2021年以1691億元的全口徑銷(xiāo)售金額位列行業(yè)第22。

2021年，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入379.76億元和歸母凈利潤(rùn)30.27億元，分別較上年同期增長(zhǎng)32.8%和30.06%。

而2022年一季度，濱江集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入61.83億元，同比下降16.8%;歸母凈利潤(rùn)2.28億元，同比下降42.7%，銷(xiāo)售額則大幅下降了47.22%。2022年銷(xiāo)售目標(biāo)，濱江集團(tuán)定下的數(shù)字是1500億元-1600億元。

為了加速規(guī)模擴(kuò)張，公司選擇犧牲利益，通過(guò)小股操盤(pán)，以較低的權(quán)益占比帶動(dòng)項(xiàng)目投資，雖然將項(xiàng)目大部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁出去，以實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)，但投資方由于持有較多權(quán)益分走了大部分項(xiàng)目利潤(rùn)。

而且，近年來(lái)，公司權(quán)益銷(xiāo)售額的增速并未與流量銷(xiāo)售額的增速形成正比。2015年時(shí)，其權(quán)益占比還有近69%，而后逐年下降。2021年濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)1691億元銷(xiāo)售額，在克而瑞統(tǒng)計(jì)的權(quán)益銷(xiāo)售金額中，只有871.5億元，權(quán)益占比為51.53%，仍然處于一個(gè)較低水平。

針對(duì)權(quán)益占比低的質(zhì)疑，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興曾作出回應(yīng)：“很多信息都說(shuō)濱江權(quán)益占比不高，但實(shí)際在合作過(guò)程中，95%的項(xiàng)目都由濱江承擔(dān)開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目服務(wù)管理收入就達(dá)到8億多，為濱江利潤(rùn)做出巨大貢獻(xiàn)。隨著公司發(fā)展，權(quán)益比例會(huì)逐步提高。”

為尋求更多的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，濱江集團(tuán)提出未來(lái)十年的“1+5”戰(zhàn)略，除了傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之外，濱江集團(tuán)還將嘗試布局其他領(lǐng)域，“1+5”之中的“5”指的分別是物業(yè)服務(wù)、租賃、酒店、養(yǎng)老及其他產(chǎn)業(yè)投資板塊。

全國(guó)化頻遇阻

素有“杭州地產(chǎn)一哥”之稱的濱江集團(tuán)，在2007年以前，一直在大本營(yíng)杭州開(kāi)展業(yè)務(wù)。2020年，濱江集團(tuán)整體戰(zhàn)略布局轉(zhuǎn)為“深耕杭州、走出浙江”，集中注意力打開(kāi)外地市場(chǎng)。

隨著外來(lái)房企不斷向杭州及浙江市場(chǎng)滲透，進(jìn)一步威脅到公司大本營(yíng)市場(chǎng)。數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，濱江集團(tuán)在杭州地區(qū)收入分別為191.78億元、148.08億元和109.33億元，在公司收入中所占比重分別為90.83%、59.34%和38.23%。2020年，公司在杭州地區(qū)市場(chǎng)毛利率為24.37%，同比減少22.01個(gè)百分點(diǎn)。

濱江集團(tuán)在2015年起就開(kāi)始向一二線城市進(jìn)軍，然而擴(kuò)張過(guò)程并不順利，幾乎“自殘式”的向外揭開(kāi)了區(qū)域房企的生存困境。

2016年，濱江集團(tuán)牽手安遠(yuǎn)控股進(jìn)軍深圳市場(chǎng)，擬共同開(kāi)發(fā)深圳舊改項(xiàng)目龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)地塊。結(jié)果因安遠(yuǎn)控股實(shí)控人陳族遠(yuǎn)涉案，項(xiàng)目無(wú)疾而終，濱江11.6億元投資款也打水漂。

同年12月，濱江集團(tuán)進(jìn)軍上海市場(chǎng)，耗資7.98億元收購(gòu)中崇集團(tuán)旗下上海崇濱持有的上海湘府10%股權(quán)，成立合資企業(yè)中崇濱江、浙銀上海湘府城建，共同開(kāi)發(fā)上海湘府花園3期項(xiàng)目。另外，濱江集團(tuán)向浙銀上海湘府城建出資2億元，并向中崇集團(tuán)相關(guān)公司借款7.06億元。

該項(xiàng)目因故擱淺之后，濱江集團(tuán)將中崇集團(tuán)訴至法院，上海國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)已于2020年1月裁決，由于目前各方達(dá)成的協(xié)議仍在履行過(guò)程中，相關(guān)資金回收存在不確定性。

全國(guó)化擴(kuò)張頻受阻礙，濱江集團(tuán)又將精力聚焦到杭州大本營(yíng)。2021年濱江集團(tuán)在杭州、浙江省內(nèi)城市及省外的南京和廣州新增土地儲(chǔ)備，目前公司已覆蓋浙江省包括杭州在內(nèi)的11個(gè)地級(jí)市。

2021年，濱江集團(tuán)新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目38個(gè)，其中杭州占60%，浙江省內(nèi)非杭州的城市包括寧波、嘉興、溫州、金華、湖州、臺(tái)州等二三線城市占比25%，浙江省外占比15%，有11塊地由并購(gòu)得來(lái)，土地面積為635376平方米，權(quán)益對(duì)價(jià)為60.47億。

濱江集團(tuán)表示，目前在區(qū)域布局方面，公司形成了“聚焦杭州、深耕浙江、輻射華東，開(kāi)拓粵港澳大灣區(qū)，關(guān)注中西部重點(diǎn)城市”的發(fā)展戰(zhàn)略，重點(diǎn)布局“三省一市”，將在大本營(yíng)杭州的持續(xù)發(fā)展放在首位。(記者 江楚雅)

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