作者 | 曹安潯

隨著今年以來，保利發(fā)展穩(wěn)坐房企“銷售一哥”的寶座，旗下保利物業(yè)也受到更多關(guān)注，并展露出更多要做物業(yè)之王的野心。

(資料圖片)

6月28日，保利物業(yè)向保利和潤(rùn)轉(zhuǎn)讓保利愛家30%的股權(quán)，代價(jià)約5570.69萬元，轉(zhuǎn)讓后，保利物業(yè)不再持有保利愛家的股份。

主要從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的保利愛家的轉(zhuǎn)出，無疑讓保利物業(yè)的物業(yè)版圖更加聚焦，而保利物業(yè)也能就此補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金。保利物業(yè)稱，轉(zhuǎn)讓有利于集團(tuán)優(yōu)化資產(chǎn)架構(gòu)和產(chǎn)業(yè)布局。

實(shí)際上，作為行業(yè)頭部物企，保利物業(yè)近年一邊在裁減非物業(yè)資產(chǎn)，一邊在思考和探索物企在新時(shí)代的發(fā)展方式。

雖然保利物業(yè)目前住宅管理項(xiàng)目依然以母公司開發(fā)的項(xiàng)目為主，但保利物業(yè)董事長(zhǎng)吳蘭玉在6月9日的一場(chǎng)論壇中坦言，住宅地產(chǎn)增量空間并不大，在“大物業(yè)”的時(shí)代背景下，住宅將不再是衡量物業(yè)公司能力、規(guī)模、影響力的唯一砝碼。

如果說2020年物業(yè)上市潮中，能否掀起資本熱捧主要看物企住宅規(guī)模多寡，那么，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新發(fā)展模式和市場(chǎng)慢復(fù)蘇，在房企追求多元化發(fā)展的同時(shí)，物業(yè)這個(gè)曾經(jīng)重度依賴于住宅的行業(yè)也發(fā)生變化，碧桂園服務(wù)、萬物云、保利物業(yè)、中海物業(yè)、綠城服務(wù)等頭部物企紛紛加速尋找住宅之外的發(fā)力點(diǎn)。

保利物業(yè)將目光投向全域化服務(wù)，希望在住宅業(yè)務(wù)之外的城市管理、公共服務(wù)等領(lǐng)域?qū)ふ业叫碌臉I(yè)績(jī)支撐。碧桂園服務(wù)首席市場(chǎng)官汪英武也在去年中表示，城市服務(wù)是物業(yè)管理行業(yè)第二增長(zhǎng)曲線。

吳蘭玉透露，保利物業(yè)的公共服務(wù)、國(guó)資服務(wù)的增速是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)住宅服務(wù)的，這將是保利物業(yè)未來主要的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。保利物業(yè)也希望憑此成為新時(shí)代的物業(yè)王者。

“ ‘大物業(yè)’已漸成燎原之勢(shì)，誰能夠掌握趨勢(shì)，更好地適應(yīng)、匹配大物業(yè)的發(fā)展需求，誰就有望成為行業(yè)的王者?！眳翘m玉說道。

財(cái)報(bào)顯示，2022年度，保利物業(yè)來自公共及其他物業(yè)的收入為20.62億元，同比增長(zhǎng)41%，占物管服務(wù)總收入的24.5%。

截至2022年底，保利物業(yè)在管面積約為5.76億平方米，規(guī)模僅次于碧桂園服務(wù)和萬物云。其中，非居業(yè)態(tài)在管面積增長(zhǎng)至約3.23億平方米，占在管規(guī)模的一半還多。

雖然在服務(wù)模式、服務(wù)功能、定義范圍上各有不同，但萬物云、招商積余、碧桂園服務(wù)、雅生活、金地智慧服務(wù)等也都在加碼城市服務(wù)、公共服務(wù)等“大物業(yè)”賽道，引出“大物業(yè)”爆發(fā)期后，還獲得了營(yíng)收上的變現(xiàn)。

2022年，萬物云來自城市服務(wù)的收入為6.64億元，同比增長(zhǎng)95.5%，占總收入的2.2%；招商積余來自非住宅的基礎(chǔ)物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入約69.04億元，同比增長(zhǎng)37.1%，占物業(yè)總收入的55.22%。

這場(chǎng)興于去年的“大物業(yè)”熱潮，正漸入佳境。申港證券指出，非住宅類業(yè)務(wù)及城市服務(wù)類業(yè)務(wù)仍是物企重點(diǎn)發(fā)力的方向，過半上市物企已布局。5月，TOP10城市服務(wù)項(xiàng)目中標(biāo)金額共計(jì)約13.94億元，環(huán)比增長(zhǎng)138.25%。

據(jù)申港證券統(tǒng)計(jì)，1-5月，城市服務(wù)中標(biāo)金額最高的物企為碧桂園服務(wù)，合計(jì)中標(biāo)15.5億元。此外，雅生活、金地智慧服務(wù)、世茂服務(wù)、保利物業(yè)、萬物云等中標(biāo)金額都在兩億元以上，中標(biāo)數(shù)量5-29個(gè)不等。

這意味著即使房地產(chǎn)行業(yè)仍在深度調(diào)整和慢復(fù)蘇中，物企依然大有可為，甚至還有萬億級(jí)的“蛋糕”可分。

克而瑞物管預(yù)計(jì)，隨著市場(chǎng)空間不斷延展，城市服務(wù)將釋放萬億藍(lán)海市場(chǎng)，到2025年預(yù)計(jì)達(dá)到10019億元，涵蓋學(xué)校、醫(yī)院、政府共建、交通樞紐、環(huán)衛(wèi)等多種業(yè)態(tài)。

不過，城市服務(wù)屬于微利的長(zhǎng)周期項(xiàng)目。橫亙?cè)谖锲笠?guī)模擴(kuò)張之路上的，還有盈利之重?？硕鹞锕軘?shù)據(jù)顯示，2022上半年典型物企整體毛利率為26.6%，但城市服務(wù)毛利率僅為18.0%。

克而瑞物管表示，這就要求物企不能僅局限于基礎(chǔ)服務(wù)，未來要向城市運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等具有更高利潤(rùn)率的領(lǐng)域拓展，把握好政府關(guān)系，提高產(chǎn)品力、運(yùn)營(yíng)力，將城市服務(wù)打造成常規(guī)的、保證利潤(rùn)的業(yè)務(wù)模式。

對(duì)此，吳蘭玉深有感觸。她表示，“保利地產(chǎn)能做到行業(yè)第一，保利物業(yè)是不是也要拿個(gè)行業(yè)第一？”的市場(chǎng)討論，給保利物業(yè)很大壓力。但她并不想只追求一流的規(guī)模，而希望通過追求一流的競(jìng)爭(zhēng)力，提高財(cái)務(wù)報(bào)表上的盈利能力。過去三年，保利物業(yè)公共服務(wù)的回款高于住宅部分，回款基本是9個(gè)月。這讓她有了信心。

對(duì)于行業(yè)而言，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)邁入“運(yùn)營(yíng)為王”、“現(xiàn)金為王”的下半場(chǎng)，與地產(chǎn)息息相關(guān)的物業(yè)行業(yè)也掀起風(fēng)暴，物企也需要像房企一樣通過城市運(yùn)營(yíng)、現(xiàn)金流管理的手藝吃飯，進(jìn)入賺小錢、賺辛苦錢的新時(shí)期了。

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