（原標(biāo)題：中泰國(guó)際：地產(chǎn)政策有進(jìn)一步發(fā)力空間 推薦7只港股）

財(cái)聯(lián)社4月20日訊（編輯 周新旸），中泰國(guó)際對(duì)中國(guó)地產(chǎn)下行對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響做出最新研究。

報(bào)告稱，地產(chǎn)業(yè)決定需求的核心變量已悄然生變，GDP 增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)的依賴有所下降。

同時(shí)地產(chǎn)債違約率持續(xù)攀升，土地市場(chǎng)或面臨深度調(diào)整。

但是地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展仍對(duì)守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線具有重要意義。中泰國(guó)際認(rèn)為政策仍有進(jìn)一步發(fā)力的空間。

他們看好優(yōu)穩(wěn)健房企及服務(wù)品牌較強(qiáng)的物管企業(yè)。

個(gè)股推薦：華潤(rùn)置地(01109.HK)、旭輝控股集團(tuán)(00884.HK)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)(01908.HK)、寶龍地產(chǎn)(01238.HK)、碧桂園服務(wù)(06098.HK)、中海物業(yè)(02669.HK)、濱江服務(wù)(03316.HK)。

21日中資地產(chǎn)股走勢(shì)偏弱，整體板塊中僅有萬(wàn)科企業(yè)(02202.HK)在發(fā)稿時(shí)報(bào)漲。

港股中資地產(chǎn)股表現(xiàn)來(lái)看，3月16日行業(yè)走勢(shì)下殺至年內(nèi)低點(diǎn)，之后走出了一波反彈。只是近三個(gè)交易日，股價(jià)又有所下挫。

中資地產(chǎn)股近兩個(gè)月走勢(shì)圖

經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)投資的依賴程度邊際下降

作為投資中一大類的房地產(chǎn)投資，曾經(jīng)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的主要引擎之一。如果看房地產(chǎn)投資占 GDP 的比重，可以看到 2013 年達(dá)到峰值之后，整體呈下降態(tài)勢(shì)。

2014 年之后，伴隨著中央承認(rèn)、且接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速換擋、進(jìn)入 L 型增長(zhǎng)階段以來(lái)，對(duì)于穩(wěn)增長(zhǎng)的需求已經(jīng)大幅下降。

近年來(lái)，政府對(duì)房地產(chǎn)活動(dòng)走弱的容忍度明顯提升。2021 年經(jīng)調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)投資（剔除土地購(gòu)置費(fèi)）同比增長(zhǎng)7.3%或7106億元至10.41萬(wàn)億元人民幣，拉動(dòng)名義GDP增長(zhǎng)0.7%。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨“需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱”三重壓力沖擊。在悲觀/中性/樂(lè)觀情形下，中泰假設(shè) 2022 房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比- 15.9%/- 7.4%/-4.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資將拉動(dòng)名義 GDP - 0.9%/ - 0.4%/- 0.2%。

回顧 2013 年以來(lái)的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)對(duì)名義GDP 的拉動(dòng)作用在-0.3% ~ 2.4%。

土地市場(chǎng)承壓 城投債風(fēng)險(xiǎn)上升需關(guān)注

2022 年土地市場(chǎng)加速降溫，房地產(chǎn)活動(dòng)正步入新一輪下行周期，2022 年以來(lái)，土地市場(chǎng)正在加速降溫：1）1-2 月統(tǒng)計(jì)局口徑土地成交價(jià)款 369 億，同比下降 26.7%；2）1-2 月財(cái)政部口徑國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入 7922 億元，同比下降 29.5%；3）1-3 月中指研究院 140 個(gè)主要城市土地成交總額 4215億元，同比下降 55.9%。

中泰認(rèn)為，2022 年土地市場(chǎng)將面臨的雙重壓力：1）銷售下行抑制投資意愿。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，土地出讓金與商品房銷售額在同比增速上具備較高的相關(guān)性，且土地市場(chǎng)的降溫滯后于銷售 1-2 個(gè)季度；

2）債務(wù)危機(jī)顯著降低房企投資能力。觀察歷史數(shù)據(jù)，雖然民營(yíng)房企在土地招怕掛市場(chǎng)的占比 18 年以來(lái)持續(xù)下降，然而仍是重要的構(gòu)成部分。

根據(jù)中指研究院： 2021 年百?gòu)?qiáng)房企招拍掛&收并購(gòu)排行榜中，看權(quán)益拿地金額，國(guó)企占比 65%，民企占比 35%。若出現(xiàn)大面積民營(yíng)房企債務(wù)違約&重組，中泰預(yù)計(jì)至少將對(duì) 2022 年整體土地出讓產(chǎn)生額外的 15%的負(fù)面影響。

綜上，中泰預(yù)計(jì) 2022 年土地市場(chǎng)將面臨近年來(lái)最大壓力。

關(guān)注供需政策進(jìn)一步放松

雖然房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)逆周期調(diào)節(jié)功能下降，但是其穩(wěn)健發(fā)展仍對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線具有重大意義。

中泰認(rèn)為房地產(chǎn)活動(dòng)已多個(gè)月呈現(xiàn)顯著走弱態(tài)勢(shì)，若持續(xù)過(guò)長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生，故政府政策有進(jìn)一步發(fā)力和調(diào)整的空間，以降低地產(chǎn)商違約事件的溢出效應(yīng)和避免房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)大幅下行。

供給端政策方面，2021 年四季度以來(lái)政策持續(xù)修復(fù)，但是房企的流動(dòng)性壓力未能得到顯著緩解，信用風(fēng)險(xiǎn)依然在暴露。中泰認(rèn)為供給政策亦仍有進(jìn)一步發(fā)力空間。

展望未來(lái) 3-6 個(gè)月，中泰認(rèn)為三方面政策變化值得關(guān)注：1）預(yù)售資金監(jiān)管政策的進(jìn)一步優(yōu)化，如適當(dāng)提前監(jiān)管資金釋放結(jié)點(diǎn)；2）通過(guò)收并購(gòu)貸款等渠道，進(jìn)一步推動(dòng)央企及金融機(jī)構(gòu)對(duì)出險(xiǎn)房企的投資、項(xiàng)目收購(gòu)；3）放寬土地出讓條件，包括付款周期、配建要求等，幫助企業(yè)恢復(fù)拿地能力。

目前內(nèi)房股估值處于歷史低點(diǎn)，行業(yè)扔在探索新的發(fā)展模式。隨著行業(yè)的發(fā)展前景逐漸明晰，估值有望修復(fù)。

值得注意的是，在風(fēng)險(xiǎn)出清的過(guò)程中，房企間信用仍將持續(xù)分化，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)資產(chǎn)價(jià)格將持續(xù)呈現(xiàn)較高波動(dòng)率。

本次疫情和行業(yè)調(diào)整將進(jìn)一步考驗(yàn)房企資金實(shí)力及應(yīng)對(duì)能力，中泰看好財(cái)務(wù)、戰(zhàn)略穩(wěn)健、競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的房企，認(rèn)為優(yōu)質(zhì)房企集中度有望上升。

關(guān)鍵詞： 地產(chǎn)政策