每一次降準(zhǔn)的消息出來，反應(yīng)最快的除了金融圈，還有中介圈。這兩年房子不好賣，所以逮到機(jī)會，中介都要狠狠撩動買房人的焦慮。

事實(shí)是，去年定向降準(zhǔn)喊了四次，中介每次說的房價即將暴漲，始終沒有出現(xiàn)，這次會不一樣嗎?分析這個問題前，我們得首先搞清楚貨幣乘數(shù)這個概念。

貨幣金融學(xué)有一個公式：貨幣總量=基礎(chǔ)貨幣x貨幣乘數(shù)?；A(chǔ)貨幣可以理解為母彈藥，而貨幣乘數(shù)相當(dāng)于放大器。

舉個例子，當(dāng)我們向銀行存100元基礎(chǔ)貨幣時,銀行會根據(jù)準(zhǔn)備金率的要求向央行上交10元作準(zhǔn)備金(10%的準(zhǔn)備金率),剩余的90元可以放貸,假如某人收到貸款，支付轉(zhuǎn)移給另一個人用于購買原料，則另一個人可以將收到的90元繼續(xù)存銀行，銀行接下來又上交9元準(zhǔn)備金,剩余的81元又可以用來放貸,由此繼續(xù)循環(huán)下去。

因此，100元基礎(chǔ)貨幣，經(jīng)過存貸兩次，在10%的準(zhǔn)備金率下，產(chǎn)生了190元存款和171元貸款。這時候貨幣乘數(shù)=(190+171)/100=3.61。

貨幣乘數(shù)其實(shí)代表了貨幣的流轉(zhuǎn)速度，經(jīng)濟(jì)效率越高，信貸活動越活躍，貨幣乘數(shù)越高。

這就告訴我們，如果要提高市場中的貨幣總量，有兩種方法：一是增加母彈藥，而是提高貨幣乘數(shù)。

在我國的貨幣體系中，基礎(chǔ)貨幣包括現(xiàn)金、法定存款準(zhǔn)備金和超額存款準(zhǔn)備金，其中法定存款準(zhǔn)備金是交存央行并被凍結(jié)的，只有超額存款準(zhǔn)備金才可由商業(yè)銀行用于支付清算并支持資產(chǎn)擴(kuò)張，構(gòu)成所謂的銀行體系流動性。

這次央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率1個百分點(diǎn)，并不改變央行資產(chǎn)負(fù)債表中的基礎(chǔ)貨幣總量，只是一部分法定準(zhǔn)備金轉(zhuǎn)換成超額準(zhǔn)備金，由此會增加商業(yè)銀行體系中約1.5萬億元的超額準(zhǔn)備金。

而且這1.5萬億不是全部，還要扣掉今年一季度到期的麻辣粉MLF，商業(yè)銀行增加的能用來貸款的“母彈藥”大約是8000億，這個增量資金力度其實(shí)不小。

但如果這個母彈藥8000億，放大倍數(shù)不夠，那對經(jīng)濟(jì)的刺激作用有限，對樓市的利好也有限。所以貨幣政策能不能發(fā)揮效果，關(guān)鍵看對貨幣乘數(shù)的影響。

貨幣乘數(shù)這東西，有時候并不聽央行的話，決定貨幣乘數(shù)的是經(jīng)濟(jì)預(yù)期，也就是信心。大家對未來有信心，企業(yè)就會貸款投資，居民就敢大膽貸款買房、消費(fèi)，這樣貨幣乘數(shù)就飛上去了，經(jīng)濟(jì)就會表現(xiàn)出過熱。

如果大家對經(jīng)濟(jì)預(yù)期很悲觀，企業(yè)和居民都會收縮貸款，甚至不貸款，這樣即使央行拼命的降準(zhǔn)，貨幣乘數(shù)也上不去。這種現(xiàn)象就是流動性陷阱。

2015年國家提出去庫存的時候，那時央行又是降準(zhǔn)降息，中央還有去庫存政策支持，老百姓還有舉債的空間。這樣國家一聲號令買房，全國人民就開始買買買。這時信心就是黃金，在房貸信貸的支持下，市場貨幣乘數(shù)急劇放大，廣義貨幣總量指標(biāo)m1和m2觸底反彈。

隨后呢，因?yàn)榉績r漲得太猛，國家又開始樓市調(diào)控，老百姓也沒辦法進(jìn)一步借貸，實(shí)體經(jīng)濟(jì)因?yàn)楦叱杀靖叻績r，導(dǎo)致利潤萎縮，企業(yè)也不貸款了，這樣商業(yè)銀行中的貨幣就周轉(zhuǎn)不起來，貨幣乘數(shù)無法有效放大，表現(xiàn)出來的結(jié)果就是m1和m2增速一路下滑，而且在這期間，2018年央行就定向降準(zhǔn)了四次，還是無法扭轉(zhuǎn)頹勢。

這就告訴我們，貨幣政策并不是萬能的，去年央行甚至還和財政部懟起來，銀行有錢貸不出去，央行也著急。

這次央行降準(zhǔn)力度不小，肯定會有錢流入房地產(chǎn)，這無疑對樓市也算一種利好。但這種利好也只能理解為穩(wěn)住樓市，想要再創(chuàng)一個像2015年那樣的大牛市，基本不可能。

除非高層重新放開樓市調(diào)控，一二線城市全面撤掉限購限貸，進(jìn)一步降準(zhǔn)降息配合樓市。這種可能性幾乎沒有。

高層也清楚，這兩年經(jīng)濟(jì)下滑的根本原因，就是以前走捷徑，靠房地產(chǎn)粗放式拉動。如今在內(nèi)外交困的形勢下，再走靠房地產(chǎn)刺激的老路，風(fēng)險極大。錯一步可能全盤皆輸。

關(guān)于今年的樓市政策，我已經(jīng)解讀過好幾遍了。至少從目前的形勢看，高層并沒有想重走刺激房地產(chǎn)的老路。今年樓市肯定還是處于橫盤狀態(tài)。

什么時候樓市才會重新全面上漲?也許中美同時進(jìn)入降息周期，樓市的春天就要來了。(七年蟬龜)