房地產(chǎn)可以說是最受政策關注的行業(yè)，它一頭牽涉GDP、稅收、土地財政、就業(yè)、上下游產(chǎn)業(yè)，另一頭牽涉千家萬戶的居住空間和生活狀況。針對這個行業(yè)，政策發(fā)布最為密集，多的時候，中央和地方政府加起來一年能發(fā)數(shù)百條政策；政策影響極為直接，幾乎所有環(huán)節(jié)都有政策發(fā)力，最為直觀的是，目前很多城市仍有“四限”：限價，限售，限購，限貸。正因如此，這個行業(yè)的從業(yè)人員，廣大購房者，資本市場投資者，無不極為關注房地產(chǎn)政策的變動。

當前房地產(chǎn)市場銷售較為低迷，內(nèi)生動力不足，居民消費意愿弱、儲蓄意愿強，不斷延遲剛性購房，或者取消改善性置業(yè)計劃。

而從資本市場來看，房地產(chǎn)板塊已處在20多年來的估值水平的最低位區(qū)域。從房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)走勢來看，在2014-2015年的牛市后，一直呈現(xiàn)震蕩盤跌狀態(tài)，目前從年線來看，房地產(chǎn)板塊跌勢趨緩。

(資料圖片僅供參考)

房地產(chǎn)行業(yè)正處于觸底回升的關鍵時刻，724政治局會議定調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)新形勢，明確我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化，強調(diào)適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策；中央接連出手釋放利好信號，一線城市扎推表態(tài)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，鄭州打響省會放松第一槍。

8-9月將迎來政策紅利月，新政策持續(xù)落地，房地產(chǎn)前景如何？哪些政策還有松綁空間？未來的投資機會又在哪里？

在此背景下，鈦媒體國際智庫發(fā)布《新政策、新形勢：房地產(chǎn)前景展望及投資機會分析》，報告分析了當前房地產(chǎn)市場環(huán)境及股市走勢、政策調(diào)整趨勢及影響，研判未來房地產(chǎn)板塊的整體趨勢，指出行業(yè)有望出現(xiàn)的四類投資機會，幫助從業(yè)者以及投資者更清晰的了解房地產(chǎn)市場的新形勢，對后市做出更準確的判斷。

目錄

（一）房地產(chǎn)政策轉向1、政治局定調(diào)2、部委跟進3、地方落實（二）政策轉向背景1、市場供求轉變2、房企出險頻發(fā)3、地方財政壓力大（三）政策調(diào)整趨勢及影響1、認房不認貸，激活核心城市置換鏈條2、降首付，降低購房門檻3、降利率，減緩居民還款壓力4、稅費減免，降低購房成本5、因城施策，突破限購6、優(yōu)化限價規(guī)則（四）房地產(chǎn)板塊整體趨勢1、板塊估值見底、筑底跡象明顯2、政策定調(diào)轉向，扭轉下行趨勢3、市場漸進回暖，各城市分化復蘇4、開發(fā)模式由高周轉變高質(zhì)量（五）未來房地產(chǎn)板塊的投資機會在哪里？機會點一：城中村改造相關參與者機會點二：產(chǎn)品品質(zhì)高的房企機會點三：核心板塊布局的國央企機會點四：先發(fā)布局多元賽道的房企

一、房地產(chǎn)政策轉向：政治局會議定調(diào)，部委跟進，地方落實

中央密集發(fā)聲。7月24日，政治局會議定調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)新形勢，首次明確我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化，并釋放兩大信號，一是要適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，政策松綁力度有望進一步加大，二要加速城中村改造，推進城市更新。

政治局會議定調(diào)后，中央其他部門也紛紛表態(tài)行動起來。住建部提出，要落實好降首套首付、降利率、降稅費、認房不認貸等政策。證監(jiān)會強調(diào)堅持股債聯(lián)動，繼續(xù)保持房企資本市場融資渠道穩(wěn)定，這意味著證監(jiān)會將繼續(xù)采取一系列措施，維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和健康。央行2023年下半年工作會議指出，繼續(xù)引導個人住房貸款利率和首付比例下行，指導商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。

一線城市扎推表態(tài)優(yōu)化房地產(chǎn)政策。政治局會議以后，北京和廣州明確盡快推出有關政策措施，大力支持剛性和改善性住房需求。深圳表示結合當?shù)貙嶋H情況，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，扎實推進保交樓工作。上海表示堅持因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作。一線城市的密集表態(tài)為行業(yè)注入了極大的信心。

8月3日，鄭州打響省會放松第一槍，發(fā)布新政15條力促樓市，首提“認房不認貸”、首提“穩(wěn)消費預期”、首提降存量房貸利率，且契稅補貼力度明顯增大，取消了限售，推進現(xiàn)房銷售、試行地下停車位辦理預售等規(guī)定?！班?5條”相關政策政治站位高、落地性強，也意味著新一輪以城市為單位的政策寬松潮正式開啟。

緊隨著鄭州步伐，另一省會城市南京也推出了樓市新政。涉及購房補貼、房票安置、建立“安置房源超市”、優(yōu)化車位車庫銷售審批手續(xù)、提升預售監(jiān)管資金使用效率等。

預計8月地方政策優(yōu)化有望加速出臺，一線和強二線城市將快速得到落實。

二、政策轉向的背景：市場、房企與地方財政

1、市場：供求關系發(fā)生轉變，需求收縮，房企拿地意愿低，城投拖底項目難入市

根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，近40年來，中國城鎮(zhèn)住宅存量從不到14億平增至313.2億平，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從8.1㎡增至34.7㎡，城鎮(zhèn)住房套數(shù)從約3100萬套增至3.63億套，套戶比從0.8增至1.09。居民基本住房需求已得到滿足，且我國出生人口從2017年以來開始下滑，城鎮(zhèn)化進程放緩，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入新房見頂后的回落階段。

從房地產(chǎn)銷售表現(xiàn)來看，2023上半年，商品房銷售面積59515萬方，同比下降5.3%，降幅擴大4.4%；商品房銷售額63092億元，增長1.1%，漲幅收窄7.3%。上半年收官的累計數(shù)據(jù)表現(xiàn)并不樂觀，尤其銷售面積不及去年同期水平。

從土拍熱度看，2022下半年后房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期，一批民營房企主動退出了土地競拍，土地市場開始明顯降溫。2021-2022年全國宅地流拍率升至18%-20%，近3年宅地成交逐步下滑。

2、房企出險事件頻頻發(fā)生，債務問題持續(xù)引發(fā)關注，Q3還將迎來債務小高峰

萬達7月頻頻出手沖上熱搜，三次萬達電影的股權轉讓共收回超73.8億元，其背后是其不可忽視的償債壓力；昔日房地產(chǎn)龍頭富力地產(chǎn)身陷“被申請破產(chǎn)”傳聞，讓業(yè)內(nèi)外感嘆不已，也又一次給行業(yè)響起了預警；素有“保定一哥”之稱的前TOP100房企隆基泰和發(fā)布公告，宣布進入司法重整；昔日千億房企泰禾集團宣布股票終止上市；恒大拖延已久的財報終于浮出水面，2.44萬億的負債讓“負可敵國”成為了近期的熱搜詞；世茂時隔一年復牌但股價大跌65.61%，未能如期償還的借貸已經(jīng)達突破千億元；昔日2000億地產(chǎn)黑馬陽光城退市；碧桂園承認出現(xiàn)階段性流動壓力，仍未支付應該于8月7日支付的兩筆美元債的票息。

一樁樁，一件件很難不引起業(yè)內(nèi)外的關注，在行業(yè)的劇烈調(diào)整下，很多房企都在面臨著負債以及盈利方面的問題，這些問題的化解還尚需一段時間進行有效出清。

3、地方政府負債率連年上升

根據(jù) Wind 的數(shù)據(jù)整理，我國地方政府債務率自2018年以來快速提升，年均增長12%，2022年達到125%，政府債務率呈現(xiàn)快速上升態(tài)勢。

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