文/樂居財(cái)經(jīng)徐酒眠

【資料圖】

砍了兩億多并購(gòu)金后，河南籍上市物企榮萬(wàn)家（02146.HK）的并購(gòu)行動(dòng)反而頻繁了起來(lái)。在最近一個(gè)月左右的時(shí)間里，已經(jīng)馬不停蹄敲定了兩個(gè)標(biāo)的公司。

7月28日，榮萬(wàn)家刊發(fā)公告稱，于當(dāng)日交易時(shí)段前，其與榮盛控股股份有限公司（簡(jiǎn)稱“榮盛控股”）訂立了一份買賣銷售股權(quán)協(xié)議，收購(gòu)后者在萬(wàn)家智慧環(huán)境(北京)有限公司（簡(jiǎn)稱“萬(wàn)家智慧”）持有的70%，對(duì)應(yīng)代價(jià)為5015.5萬(wàn)元。

時(shí)間往前推，6月21日，榮萬(wàn)家剛宣布收購(gòu)河北金項(xiàng)物業(yè)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“河北金項(xiàng)物業(yè)”）80%股權(quán)，對(duì)價(jià)4000萬(wàn)元。

有意思的是，就在此幾天前，6月16日，榮萬(wàn)家曾一紙公告，決定對(duì)全球發(fā)售所得款項(xiàng)凈額用途進(jìn)行變更，將“業(yè)務(wù)擴(kuò)張”項(xiàng)下“戰(zhàn)略收購(gòu)及投資物業(yè)管理公司”未動(dòng)用的約3.85億港元重新分配。

其中，僅保留了1.52億港元并購(gòu)金，并將目標(biāo)從對(duì)口的物業(yè)管理轉(zhuǎn)向了從事環(huán)衛(wèi)、醫(yī)美及旅游旅居公司；而砍出來(lái)的約2.33億港元，則分配到了豐富社區(qū)增值服務(wù)組合（約5840萬(wàn)港元）、補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金及其他一般企業(yè)用途（約1.75億港元）。

在債務(wù)與虧損壓力下，關(guān)聯(lián)房企榮盛發(fā)展（002146.SZ)正意圖轉(zhuǎn)型新能源賽道自救。（延伸閱讀：房企自救，找到了一條時(shí)髦的賽道）

5月26日，榮盛發(fā)展公告，擬以發(fā)行股份的方式，收購(gòu)控股股東榮盛控股持有的榮盛盟固利新能源科技股份有限公司68.38%股權(quán)。

在此背景下，業(yè)務(wù)發(fā)展還高度依賴母公司的榮萬(wàn)家，不得不尋求獨(dú)立發(fā)展的道路。

開拓物管服務(wù)之外的特色賽道，打造并形成自身的差異化競(jìng)爭(zhēng)力，是解決榮萬(wàn)家發(fā)展前路的困境，甚至實(shí)現(xiàn)彎道超車的方案之一。但值得注意的是，完成上述兩筆交易后，榮萬(wàn)家在IPO募資中為這部分收并購(gòu)預(yù)留的資金，已經(jīng)所剩不多了。

對(duì)于榮盛控股背后的老板耿建明而言，目前無(wú)論是地產(chǎn)還是物業(yè)，都面臨不小的困境。

一筆關(guān)聯(lián)收購(gòu)

“不排除后續(xù)榮萬(wàn)家使用募集資金接收榮盛發(fā)展因業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型而剝離的資產(chǎn)”，此前榮萬(wàn)家變更募資用途之時(shí)，就曾有業(yè)內(nèi)人士作出如是預(yù)測(cè)。

如今來(lái)看，頗有先見之明。萬(wàn)家智慧70%股權(quán)的賣家榮盛控股，正是榮萬(wàn)家的控股股東之一。

從萬(wàn)家智慧的成立時(shí)間2023年5月30日來(lái)看，雙方應(yīng)該是從一開始就作好了這個(gè)打算。6、7月，榮盛控股先后將旗下5家環(huán)境發(fā)展公司塞入萬(wàn)家智慧，為這個(gè)新公司填充資產(chǎn)。

在收購(gòu)公告中，榮萬(wàn)家披露，截至2023年5月31日，萬(wàn)家智慧經(jīng)審核資產(chǎn)凈值為約4.43萬(wàn)元。

2021年度、2022年度、以及截至2023年5月31日，萬(wàn)家智慧除稅前凈利潤(rùn)額分別為1228.84萬(wàn)元、1435.60萬(wàn)元，以及7434.49萬(wàn)元；對(duì)應(yīng)期內(nèi)，稅后凈利潤(rùn)額分別為921.63萬(wàn)元、936.40萬(wàn)元，以及572.14萬(wàn)元。

據(jù)此計(jì)算，這筆關(guān)聯(lián)交易的收購(gòu)PE約為7.65倍，并未作較高溢價(jià)。

資料介紹，萬(wàn)家智慧主要從事環(huán)衛(wèi)及相關(guān)服務(wù)，共管理項(xiàng)目13個(gè)，在管建筑面積約1314.58萬(wàn)平方米，覆蓋于中國(guó)境內(nèi)的三省五市。

榮萬(wàn)家直言，收購(gòu)萬(wàn)家智慧，“可讓本公司利用目標(biāo)集團(tuán)現(xiàn)有的城市服務(wù)專業(yè)知識(shí)、合約及客戶關(guān)系，降低進(jìn)入環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)的成本，并可擴(kuò)大及分散本集團(tuán)的收入來(lái)源”。

上市物企收購(gòu)關(guān)聯(lián)方資產(chǎn)的情況并不少見，背后的原因往往指向關(guān)聯(lián)地產(chǎn)的流動(dòng)性問題。榮萬(wàn)家的這筆收購(gòu)對(duì)自身多業(yè)態(tài)發(fā)展有利，不過是否有更深層次的作用也未可知。

值得一提的是，上市以來(lái)榮萬(wàn)家共展開了3次收購(gòu)行動(dòng)，其中兩筆都是關(guān)聯(lián)交易。除了萬(wàn)家智慧，去年12月18日，榮萬(wàn)家曾斥資4535萬(wàn)元，從榮盛發(fā)展旗下收購(gòu)了盛行旅居生活服務(wù)77%股權(quán)。

“榮盛要想把新能源作為未來(lái)的主營(yíng)業(yè)務(wù)，或還將繼續(xù)剝離資產(chǎn)，而榮萬(wàn)家的接盤收購(gòu)或許也還沒有結(jié)束?！庇蟹治鋈耸勘硎?。

被迫獨(dú)立

對(duì)母公司高度依賴，是榮萬(wàn)家IPO之時(shí)就曾被“詬病”過的點(diǎn)。

榮萬(wàn)家有意改善這個(gè)局面。上市全球募資，榮萬(wàn)家的所得款項(xiàng)凈額約為11.68億港元，在最初的計(jì)劃中，60%將用來(lái)收購(gòu)物業(yè)管理及下游公司。但在并購(gòu)市場(chǎng)物色了一大圈，最終落地的收購(gòu)寥寥。

缺乏收并購(gòu)助力，榮萬(wàn)家的規(guī)模增速緩慢，而僅依靠招投標(biāo)，也難以“斷奶”。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，其來(lái)自榮盛集團(tuán)的在管面積約為7126.7萬(wàn)平方米，占總在管面積的97.2%；貢獻(xiàn)的物業(yè)管理服務(wù)收入約為12.47億元，占該業(yè)務(wù)板塊總收入的97.3%。

在4月初，樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》曾對(duì)發(fā)布2022年財(cái)報(bào)的50家港股物企進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易統(tǒng)計(jì)。其中，有30家物企公布了在管項(xiàng)目中關(guān)聯(lián)方貢獻(xiàn)情況，占比97.2%的榮萬(wàn)家高居榜首；緊隨其后的華發(fā)物業(yè)服務(wù)，這一數(shù)據(jù)為86.9%。

地產(chǎn)行業(yè)花好月圓，憑借關(guān)聯(lián)房企穩(wěn)定的面積輸送，物企還能佛一佛。但事實(shí)是，風(fēng)暴襲來(lái)，榮盛發(fā)展自顧不暇。

2022年財(cái)報(bào)顯示，榮盛發(fā)展期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入317.93億元，歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)為-163.11億元。其中，作為最主要的收入來(lái)源的地產(chǎn)開發(fā)收入288.79億元，占總營(yíng)收的90.83%，毛利率僅為2.23%。

大額虧損、美元債違約、股價(jià)下跌，重重壓力之下，5月26日，榮盛發(fā)展公告，拋出收購(gòu)控股股東榮盛控股持有的榮盛盟固利新能源科技股份有限公司68.38%股權(quán)。

榮盛發(fā)展這條自救方案能否行得通還不好說(shuō)，但榮萬(wàn)家的確需要學(xué)會(huì)獨(dú)立行走了。

此外，值得注意的是，2022年底，榮萬(wàn)家計(jì)提了約2.09億壞賬準(zhǔn)備后，還有約19.49億應(yīng)收款。根據(jù)其業(yè)務(wù)來(lái)源判斷，其應(yīng)收款絕大部分應(yīng)該來(lái)自陷入困境的關(guān)聯(lián)方榮盛集團(tuán)。

錢袋現(xiàn)狀

“今年以來(lái)，我們?cè)谑詹①?gòu)上會(huì)下功夫”，披露河北金項(xiàng)物業(yè)與萬(wàn)家智慧兩筆收購(gòu)后，榮萬(wàn)家副總經(jīng)理孟慶斌在接受訪談時(shí)曾表示，未來(lái)收購(gòu)標(biāo)的會(huì)聚焦在城市服務(wù)、產(chǎn)城以及商寫等方面。

誠(chéng)如孟慶斌所言，相比前幾年瘋狂的收并購(gòu)，如今物業(yè)行業(yè)收并購(gòu)PE不高。對(duì)于榮萬(wàn)家而言，這或許是一個(gè)機(jī)會(huì)。

不過，2023年根據(jù)常州市新北區(qū)人民法院、嘉興市南湖區(qū)人民法院及蘇州市吳中區(qū)人民法院的指示，榮萬(wàn)家從存放所得款項(xiàng)凈額的銀行賬戶中超額動(dòng)用了約670萬(wàn)港元，用來(lái)結(jié)算公司的應(yīng)付賬款。

一定程度上，這也說(shuō)明榮萬(wàn)家的運(yùn)營(yíng)資金周轉(zhuǎn)或許并不寬裕。因此才有了砍去的2.33億并購(gòu)金，約1.75億港元都用來(lái)補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金及其他一般企業(yè)用途。

更改募資用途之后，榮萬(wàn)家預(yù)留的并購(gòu)金本就不多。收購(gòu)河北金項(xiàng)物業(yè)與萬(wàn)家智慧之后，所剩資金就更少了。未來(lái)的收購(gòu)，或許需要榮萬(wàn)家安排內(nèi)部其他資金撥付，或者面向資本市場(chǎng)配股再融資。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月31日，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為8.22億元。若將狩獵對(duì)象瞄向較小的標(biāo)的公司，作一些“小而精”的收并購(gòu)，榮萬(wàn)家還是能游刃有余。

6月底以來(lái)，榮萬(wàn)家的股價(jià)回漲了不少。7月4日至21日的區(qū)間漲幅曾達(dá)60.11%，最近十來(lái)天有所回落。截至8月4日收盤，其股價(jià)報(bào)2.71港元/股，當(dāng)日漲幅5.45%，市盈率(TTM)約3.85倍，總市值約10.19億港元。

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