身為一家房企，新城發(fā)展(01030)顯得比同行更加命運(yùn)坎坷：2021年剛剛遭遇了董事長緊急換人、85后少帥臨危受命的“黑天鵝”事件，轉(zhuǎn)眼又迎來了2022年房地產(chǎn)業(yè)的“寒冬”。而當(dāng)2023年新春來臨，這家公司的處境猶似“乍暖還寒”。

【資料圖】

1月30日，隨著業(yè)績盈警公告一出，新城發(fā)展(01030)股價(jià)應(yīng)聲下滑，截至2月3日已連續(xù)下跌5日。與此同時(shí)，成交量徘徊于1000-3000萬區(qū)間，相比其他內(nèi)房股來說備受冷落。

從歷史股價(jià)走勢來看，別提兩年前近10港元的歷史高點(diǎn)，就連回到去年11月底4.2港元的小高峰還尚有一段距離。這其中固然有著房地產(chǎn)業(yè)在2022年整體下行的因素，但基本面的頹勢顯然亦是投資者的重要考量因素。

近期，高盛將新城發(fā)展評級由“中性”升至“買入”，花旗則發(fā)布研究報(bào)告重申“買入”評級。在利好政策頻頻出臺(tái)、房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇可期的樂觀情緒下，新城商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展成為機(jī)構(gòu)唱好的關(guān)鍵原因。

全年銷售額“腰斬”、流動(dòng)性承壓

新城發(fā)展是新城控股(601155.SH)的母公司，除了新城控股旗下的地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營業(yè)務(wù)外，還包含股權(quán)投資、兒童主題樂園、影院等業(yè)務(wù)。2018年，新城再度分拆旗下物業(yè)管理公司新城悅服務(wù)(01755)在港股上市。

近年來，新城發(fā)展的業(yè)績表現(xiàn)并不盡如人意，2021年因大幅計(jì)提資產(chǎn)減值54億元導(dǎo)致凈利出現(xiàn)大幅下滑，而這一頹勢亦延續(xù)到了2022年。據(jù)披露，2022年上半年公司營業(yè)收入433.52億元，同比下降45.68%，歸屬母公司凈利潤17.89億元，同比下降38.62%。

近期，公司公告稱，預(yù)計(jì)2022年公司權(quán)益持有人應(yīng)占溢利為約人民幣-3億元至人民幣18億元，而去年同期為85.91億元，僅為去年同期的約20%。對于業(yè)績?nèi)绱舜蟮摹白兡槨保窘忉尫Q，主要是由于受整體市場環(huán)境、疫情及結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)變化，2022年集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入及毛利同比有較大幅度的減少;由于市場情況變化，集團(tuán)計(jì)提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備同比增加;及外匯波動(dòng)造成的凈匯兌損失所致。

分析財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，公司毛利率明顯縮水，從2018年的34.79%已經(jīng)跌落到2021年的16.73%。在同一時(shí)期內(nèi)，公司營業(yè)額從547.8億元上升至1695億元，銷售及服務(wù)成本則從357.2億元上升至1412億元，銷售成本增速遠(yuǎn)超營收。

據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，2022年，房地產(chǎn)行業(yè)基本面仍在磨底，拐點(diǎn)尚未來臨。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年TOP100房企銷售總額為75968.5億元，同比下降41.3%;TOP100房企權(quán)益銷售額為53602.7億元，權(quán)益銷售面積為33723.1萬平方米，同比分別下降42.9%和48.1%;市場份額約39.3%，同比下降12.3個(gè)百分點(diǎn)。

而新城發(fā)展的情況比起行業(yè)整體來說更不樂觀。據(jù)披露的運(yùn)營數(shù)據(jù)，2022年1-12月公司累計(jì)合同銷售金額約1160.49億元，比上年同期下降50.36%;累計(jì)合同銷售面積約1191.52萬平方米，比上年同期下降49.40%。12月單月，公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約65.68億元，比上年同期下降68.44%;合同銷售面積約74.51萬平方米，比上年同期下降71.17%。

而在銷售額低迷的同時(shí)，新城發(fā)展的流動(dòng)性亦存在令人擔(dān)憂的因素。2022年11月，標(biāo)普將新城發(fā)展及其子公司新城控股的長期發(fā)行人信用評級從“BB”下調(diào)至“BB-”，同時(shí)將新城控股的未償還高級無抵押票據(jù)的長期發(fā)行評級從“BB-”下調(diào)至“B+”。

標(biāo)普對此指出，由于銷售疲軟和現(xiàn)金枯竭，新城發(fā)展的流動(dòng)性緩沖進(jìn)一步收窄。與此同時(shí)，為償還債務(wù)，在2022年第三季度新城發(fā)展消耗了約100億元人民幣的現(xiàn)金，進(jìn)一步加大了其流動(dòng)性緩沖的壓力。截至2022年9月30日，銀行和其他非銀行金融機(jī)構(gòu)融資分別占公司總債務(wù)的57%和7%左右。

好在，作為示范民營房企，新城發(fā)展也將受益于"第二支箭"的政策利好。12月，新城發(fā)展以先舊后新方式配股募資19億港元，一定程度上緩解了市場對其流動(dòng)性的擔(dān)憂。

目前，公司“三道紅線”已邁入綠檔，2022半年報(bào)顯示，新城發(fā)展凈負(fù)債率為48.37%，同比下降12.11個(gè)百分點(diǎn);公司剔除合同負(fù)債和預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.06%，同比下降8.39個(gè)百分點(diǎn)。截至2022年6月底，公司有息負(fù)債822億元，同比減少191.60億元。

展望未來，化解資金壓力還需“源頭活水”，新城發(fā)展2023年的銷售額能否企穩(wěn)將成為影響公司現(xiàn)金流狀況的關(guān)鍵因素。

商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)：增長與隱憂共存

一直以來，新城發(fā)展堅(jiān)持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，持續(xù)布局商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2022年上半年，商管毛利占公司毛利比重達(dá)34.14%，毛利率達(dá)72.22%，而同期其房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)的毛利率僅為16.12%，已初步顯示出商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)對整體利潤的補(bǔ)充作用。

據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，在房地產(chǎn)行業(yè)面臨增長見頂?shù)木骄硶r(shí)，商業(yè)地產(chǎn)已成為房企轉(zhuǎn)型升級、尋求利潤增長點(diǎn)的熱門賽道，萬達(dá)等頭部房企都已在這個(gè)領(lǐng)域內(nèi)做出了一定成績。商業(yè)地產(chǎn)所帶來的長期穩(wěn)定現(xiàn)金流，將使得房企不再過于依賴住宅產(chǎn)品的銷售回籠資金。

新城2009年涉足商業(yè)地產(chǎn)、2015年開始全國布局，具備一定的先發(fā)優(yōu)勢。上半年，吾悅廣場的整體出租率達(dá)到96.01%。2022年全年，新城實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入為100.06億元(即含稅租金收入)，較2021年的86.39億元增長15.82%。

盡管增長快速，但新城的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍面臨“土儲(chǔ)”和“增速放緩”兩個(gè)難題。此前，新城控股管理層曾表示，有信心完成“全年計(jì)劃新開業(yè)吾悅廣場25座、實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入105億元”的年度目標(biāo)。但截至2022年12月31日，不僅營收目標(biāo)沒有達(dá)到，吾悅廣場的布局進(jìn)展也有所放緩。

在最新披露數(shù)據(jù)中，新城持有的已開業(yè)吾悅廣場為126個(gè)，管理輸出的已開業(yè)吾悅廣場為14個(gè)，另外5個(gè)已簽約吾悅廣場尚處于交接過渡期。相比2021年的成績(報(bào)告期末已布局189座吾悅廣場，已開業(yè)及委托管理在營數(shù)量達(dá)130座)，增長幾乎停滯。

在土儲(chǔ)方面，據(jù)公司管理層披露，截至2022年6月30日，子公司新城控股在全國范圍內(nèi)合計(jì)擁有土地儲(chǔ)備1.31億平方米(相比2021年年末1.43億平方米的土地儲(chǔ)備變化不大)，可滿足未來2-3年的開發(fā)運(yùn)營所需。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)發(fā)布的《2022上半年內(nèi)房股土儲(chǔ)榜TOP50》榜單，新城發(fā)展總土儲(chǔ)排名第二，僅次于1.42億平方米的萬科(02202)。第三名總土儲(chǔ)為0.77億平方米，與前兩名差距較大。

盡管在總土儲(chǔ)面積上仍然占據(jù)一定優(yōu)勢，但重倉低能級城市的投資結(jié)構(gòu)或?qū)⒊蔀楣疚磥戆l(fā)展的隱憂。在土地儲(chǔ)備方面，一線、二線城市約占公司總土地儲(chǔ)備的37.05%，長三角區(qū)域三線、四線城市約占公司總土地儲(chǔ)備的29.46%。

此前，憑借三四線城市房價(jià)快速上漲、棚改的紅利，新城業(yè)績快速增長，并在2018年進(jìn)入全國房企10強(qiáng)。但受產(chǎn)業(yè)、人口凈流出的影響，三四線城市本身購買力有限，在房地產(chǎn)行業(yè)整體承壓時(shí)將面臨更大的銷售波動(dòng)及去化壓力，且吾悅廣場這類商業(yè)綜合體的投入大、回報(bào)周期長，將對新城未來數(shù)年內(nèi)的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性提出考驗(yàn)。

出售非核心資產(chǎn)“斷臂求生”?

據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，近年來，為了探索新的增長曲線，新城不斷涉足影視等其他業(yè)務(wù)，但從目前子公司新城控股仍占公司主要收入的現(xiàn)狀來看，新城的多元化努力成效并不顯著。

2015-2020年間，新城多元業(yè)務(wù)的凈利潤持續(xù)為負(fù)，拖累新城發(fā)展整體利潤表現(xiàn)。據(jù)年報(bào)顯示，2021年末公司旗下?lián)碛?28家星軼影院，與吾悅廣場幾乎同步發(fā)展。

2022年上半年，星軼影院共產(chǎn)出票房3.64億元，占比2.12%，在影投公司中排名第六。其定位于中高端，有自創(chuàng)的STARX巨幕廳，配備空氣凈化及香氛系統(tǒng)和影廳專屬衛(wèi)生間等。

不過，或許是看不到成功的曙光、不再?zèng)Q定為虧損業(yè)務(wù)持續(xù)“輸血”，2022年7月，新城發(fā)展宣布擬以30億元的價(jià)格將星軼影院出售給橫店影視(603103.SH)。9月，該交易因核心條款談判失敗而終止。盡管交易暫時(shí)告一段落，尚不確定管理層未來是否會(huì)繼續(xù)尋求買方，但新城放棄影視業(yè)務(wù)的意圖已經(jīng)十分明顯。

隨著房地產(chǎn)業(yè)“寒冬”來臨，昔日許多進(jìn)行多元化探索的房企不得不將長租公寓、健康產(chǎn)業(yè)、影視等非核心資產(chǎn)砍掉，再度回到“聚焦主業(yè)”的老路上來。在如今的狀況下，這不失為一種穩(wěn)健的選擇，但冬天過去后，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)總量見頂?shù)碾y題仍在，屆時(shí)房企們將如何應(yīng)對，則是不得不思考的問題。

總的來看，新城發(fā)展的優(yōu)勢和劣勢都很明顯：基本面與銷售數(shù)據(jù)偏向疲軟，商業(yè)地產(chǎn)的快速增長成為亮點(diǎn)，但吾悅廣場開業(yè)速度不及預(yù)期、未來增速或?qū)⒎啪?，能在多大程度上緩解公司的資金壓力尚未可知。對于公司未來的業(yè)績走向，2023年銷售狀況能否復(fù)蘇或?qū)⒊蔀殛P(guān)鍵因素。

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