11月28日，證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問時表示，證監(jiān)會決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施(地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)簡稱新五條)，并自即日起施行。光大證券表示，近期房地產(chǎn)利好政策頻發(fā)，包括對于居民合理購房及企業(yè)資金支持的政策支持力度加大，政策工具箱充分發(fā)揮穩(wěn)定市場的積極作用，預(yù)計將充分助力房地產(chǎn)行業(yè)融資修復(fù)，提振市場信心。相關(guān)概念股：越秀地產(chǎn)(00123)、碧桂園(02007)、龍湖集團(00960)、綠景中國地產(chǎn)(00095)、萬科企業(yè)(02202)。

證監(jiān)會決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施包括，恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資;恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資;調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策;進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用以及積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用等。

據(jù)光大數(shù)據(jù)顯示，10月房企境內(nèi)外單月合計發(fā)債427億元，較9月有明顯回落，環(huán)比-29.4%，同比+48.2%，單月凈融資-519億元。11月以來監(jiān)管層出臺多重政策，恢復(fù)優(yōu)質(zhì)房企的信用再擴張能力，預(yù)計將充分助力房地產(chǎn)行業(yè)融資修復(fù)，提振市場信心。

【資料圖】

11月21日，央行提出保交樓貸款支持計劃，至2023年3月31日前，央行將向商業(yè)銀行提供2000億元免息再貸款，支持商業(yè)銀行提供配套資金用于支持“保交樓”，封閉運行、?？顚Ｓ?。申港證券表示，當(dāng)前政策針對供給端的房企資金壓力作出了較全面的應(yīng)對，同時“保交樓”政策也將減少購房者的置業(yè)顧慮，將有利于房企經(jīng)營的壓力緩解。該行認(rèn)為政策的底線已探明，中長期持續(xù)保持樂觀方向，等待需求端復(fù)蘇，進(jìn)一步發(fā)酵行業(yè)投資機會。

同時，近期中國人民銀行決定，于2022年12月5日降低金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個百分點(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機構(gòu))。本次下調(diào)后，金融機構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率約為7.8%。此次降準(zhǔn)共計釋放長期資金約5000億元。機構(gòu)認(rèn)為，此次降準(zhǔn)，對房地產(chǎn)市場是一次真正的利好。尤其在確認(rèn)房地產(chǎn)也是實體經(jīng)濟的大背景下，降準(zhǔn)釋放的資金，預(yù)計多半會進(jìn)入到房地產(chǎn)市場。

11月23日，央行、銀保監(jiān)會正式發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(簡稱“金融16條”)，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。文件要求，穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放，對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。文件還提出支持個人住房貸款合理需求，支持各地合理確定當(dāng)?shù)貍€人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。

據(jù)報道，11月24日，中國工商銀行與華潤、萬科、綠城、龍湖、金地、碧桂園等12家全國性房地產(chǎn)企業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供意向性融資總額達(dá)6550億元。同一天，中國建設(shè)銀行也同8家房企簽署了合作協(xié)議。而前一天，中國農(nóng)業(yè)銀行同5家房企簽署銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議，交通銀行向萬科集團、美的置業(yè)提供意向性授信額度超千億元，中國銀行為萬科集團提供不超過1000億元人民幣或等值外幣的意向性授信額度。

上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長丁祖昱分析，進(jìn)入11月，中國監(jiān)管層對民營房企的融資支持力度明顯有所強化，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場主體信心和市場預(yù)期有著積極的作用。

東興證券認(rèn)為，當(dāng)前的紓困思路已經(jīng)從“救項目”擴展到了“穩(wěn)房企”，隨著對優(yōu)質(zhì)民企融資支持的加速落地，市場對優(yōu)質(zhì)民企的信心有望得到修復(fù)。在供給端，從開發(fā)貸款，債券、信托融資和預(yù)售資金監(jiān)管等各方面全面加強對優(yōu)質(zhì)房企的資金面支持。在需求端，主要通過加強“保交樓”、支持個人購房信貸和放松限購，促進(jìn)市場銷售的恢復(fù)。

投資方面，1)推薦具有全國化和綜合化發(fā)展能力的高信用龍頭央企，推薦保利發(fā)展。東興認(rèn)為信用優(yōu)勢將推動龍頭央企在土地和并購市場獲得優(yōu)勢，持續(xù)的拿地推盤能力與優(yōu)質(zhì)的信用背書也有望在需求回暖之時搶占先機，進(jìn)一步提升市場份額。

2)扎根高能級區(qū)域，積極向全國拓展的優(yōu)質(zhì)地方國企龍頭，建議持續(xù)跟蹤越秀地產(chǎn)。該行認(rèn)為深耕高能級區(qū)域的地方國企龍頭，兼具業(yè)績穩(wěn)定性與未來成長性。在民企大規(guī)模暴雷和喪失拿地能力的當(dāng)下，憑借深耕高能級區(qū)域鑄就的穩(wěn)定基本盤和融資優(yōu)勢帶來的逆勢擴張能力，地方國企龍頭有望在行業(yè)出清過程中實現(xiàn)趕超。

3)具有優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營體系，開發(fā)主業(yè)穩(wěn)健，在政策支持下，有望率先獲得金融機構(gòu)重點支持的民營房企，建議持續(xù)跟蹤龍湖集團、碧桂園。在“第二支箭”及“金融十六條”的政策支持下，經(jīng)營穩(wěn)健的民企有望獲得融資端的大力支持，市場對經(jīng)營穩(wěn)健的民企也將逐漸恢復(fù)信心。

相關(guān)概念股：

越秀地產(chǎn)(00123)：10月公司實現(xiàn)合同銷售(連同合營公司項目的合同銷售)金額約為114.40億元，同比上升約9%。1月-10月，公司累計合同銷售金額約為911.14億元，同比上升約11%。累計銷售額約占2022年合同銷售目標(biāo)1235億元的74%。

碧桂園(02007)：近兩個月來碧桂園銷售情況正逐步修復(fù)。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)披露，今年前十個月，碧桂園累計實現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約3094.3億元，在第三方機構(gòu)榜單上，碧桂園銷售額仍居首位，前十月全口徑銷售金額為4032.9億元。單月來看，今年10月，公司實現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約333.3億元，環(huán)比增加4.09%，已連續(xù)兩個月實現(xiàn)業(yè)績環(huán)比增長。

龍湖集團(00960)：10月公司實現(xiàn)總合同銷售金額人民幣202.1億元，合同銷售面積138.4萬平方米;實現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額人民幣116.8億元，歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售面積85.2萬平方米。集團2022年10月新增七塊土地儲備，總建筑面積92.85萬平方米。

綠景中國地產(chǎn)(00095)：公司白石洲項目計容面積共約358萬平方米，可售建面約180萬方，保守預(yù)計可貢獻(xiàn)貨值約1500億。第一上海予公司“買入”評級，目標(biāo)價2.1港元。

萬科企業(yè)(02202)：10月公司實現(xiàn)合同銷售面積198.8萬平方米，合同銷售金額321.0億元。2022年1-10月，公司累計實現(xiàn)合同銷售面積2135.7萬平方米，合同銷售金額3467.7億元。

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