購(gòu)房者該出手了嗎？雖然大多數(shù)購(gòu)房者依然在徘徊，縱有千般需求，無(wú)奈現(xiàn)實(shí)所累，也只能眼看著房貸利率的下調(diào)而無(wú)法出手。但是任何時(shí)候，都會(huì)有憋不了太久的。

實(shí)際上，前段時(shí)間樓市的成交火熱跟前期的壓抑需求得到釋放有很大關(guān)系，而諸多利好政策及經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇可以說(shuō)為他們提供了動(dòng)力支持。

哪怕如今的樓市沒(méi)有全面回暖，但是從環(huán)比來(lái)看，樓市正在一步步走出陰霾，至少各項(xiàng)綜合指標(biāo)看，是積極向上的。

(資料圖片僅供參考)

比如住宅開(kāi)發(fā)投資、商品房銷(xiāo)售情況以及大中城市房?jī)r(jià)，或者說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)等，都有了明顯的拐點(diǎn)。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，這是在經(jīng)濟(jì)回暖大趨勢(shì)下，房地產(chǎn)也在走向復(fù)蘇。

當(dāng)我們還在爭(zhēng)論樓市是否回暖的時(shí)候，另一個(gè)爭(zhēng)論也開(kāi)始了。

那就是伴隨著市場(chǎng)逐步向好，各種利好政策是否也會(huì)相繼退出歷史舞臺(tái)了？說(shuō)啥的都有。哪怕只是賣(mài)房子的人，他們也會(huì)說(shuō)出看似前后矛盾的話(huà)。

他們一直渲染房地產(chǎn)利好政策，目的是吸引你買(mǎi)房。如今又在渲染房地產(chǎn)利好政策觸底了，目的還是吸引你加快買(mǎi)房，好趕上最后一波機(jī)會(huì)。

看似矛盾，實(shí)則也有幾分道理。因?yàn)闃鞘姓{(diào)控始終就在我們身邊，調(diào)控的目的也很明確，就是維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。所以，市場(chǎng)如果好了，那么調(diào)控自然也會(huì)與時(shí)俱進(jìn)，拿出更精準(zhǔn)的對(duì)策來(lái)。

關(guān)鍵是，現(xiàn)在的房地產(chǎn)回暖到啥程度了？有沒(méi)有真的回暖？或者說(shuō)官方又是如何看待這種回暖的？

就拿我們對(duì)購(gòu)房者最普遍的利好來(lái)說(shuō)，央行在4月20日介紹稱(chēng)，自去年建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制以來(lái)，截至今年3月末，在96個(gè)符合放寬首套房貸利率下限條件的城市中，有83個(gè)城市下調(diào)了首套房貸利率下限，有12個(gè)城市取消了首套房貸利率下限。

數(shù)據(jù)顯示，4月百城首套主流房貸利率平均為4.01%，較上月微降1BP；二套主流房貸利率平均為4.91%，與上月持平。

具體來(lái)看，除了廣東部分城市房貸利率上漲外，杭州也出現(xiàn)了略微上調(diào)的情況。2月份的時(shí)候，已有石家莊、哈爾濱、長(zhǎng)春、福州等17個(gè)城市首套房貸利率回調(diào)至4%以?xún)?nèi)。而隨著房貸利率上調(diào)的聲音四起，我們相繼聽(tīng)到的則是一種樓市回暖房?jī)r(jià)上漲的聲音。

而且按照過(guò)去央行的利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，無(wú)論上調(diào)還是下調(diào)，都是有規(guī)定的。對(duì)于房貸利率下調(diào)的城市，如果新建住宅環(huán)比價(jià)格和同比價(jià)格連續(xù)3個(gè)月上漲，則恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的房貸利率下限。

也就是說(shuō)，房貸利率作為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的工具，行情不太好時(shí)，利率就會(huì)適當(dāng)放松一些，以此來(lái)降低購(gòu)房人的置業(yè)成本，反過(guò)來(lái)，當(dāng)樓市比較火熱時(shí)，就會(huì)收回寬松的政策，甚至還會(huì)適當(dāng)收緊，以防市場(chǎng)炒作情緒過(guò)熱。

所以，一些人制造房貸利率觸底的緊張氣氛也不是空穴來(lái)風(fēng)，是有根據(jù)的。

對(duì)此，4月20日，央行也做了回應(yīng)，近一段時(shí)間，隨著前期穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤(pán)、穩(wěn)定房地產(chǎn)政策效果持續(xù)顯現(xiàn)，各方信心加快恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，交易活躍性有所上升，多項(xiàng)指標(biāo)與去年四季度相比出現(xiàn)邊際好轉(zhuǎn)，在房地產(chǎn)金融數(shù)據(jù)上也有所反映。

央行表示，去年推出的首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，實(shí)現(xiàn)了因城施策原則下首套房貸利率政策的雙向動(dòng)態(tài)靈活調(diào)整，也就是說(shuō)，可以“既管冷、又管熱”。

說(shuō)白了，就是市場(chǎng)遇到困難了就會(huì)用好這個(gè)工具，比如可以下調(diào)房貸利率以減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，但市場(chǎng)恢復(fù)后，又要防止房?jī)r(jià)大漲及炒作，可能就需要收回利好政策。

央行的原話(huà)是這樣說(shuō)的，“既支持房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨較大困難的城市用足用好政策工具箱，又要求房?jī)r(jià)出現(xiàn)趨勢(shì)性上漲苗頭的城市及時(shí)退出支持政策，恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套房貸利率下限。”

正所謂堅(jiān)持房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的這個(gè)定位不動(dòng)搖，同時(shí)又要做到因城施策，而調(diào)控發(fā)揮的作用就是如此，更加精準(zhǔn)，避免各地出現(xiàn)明顯的冷熱不均現(xiàn)象。既防止市場(chǎng)過(guò)冷，又要防止市場(chǎng)過(guò)熱，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定是目的。

央行最新報(bào)價(jià)顯示，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，與上月保持一致，至此已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月保持不變！或是1991年以來(lái)最低了。除了利率觸底以外，LPR基本也已經(jīng)觸底，繼續(xù)下調(diào)無(wú)望。這也表明，短期內(nèi)銀行的房貸利率或見(jiàn)底。未來(lái)隨著市場(chǎng)變化，不排除反彈回調(diào)的可能性！

央行已經(jīng)對(duì)大方向進(jìn)行了明確定調(diào)，而且也有了具體標(biāo)準(zhǔn)，具體就要看你所在城市是否達(dá)到新房環(huán)比同比價(jià)格連續(xù)3個(gè)月上漲，如果符合要求，那么很可能就要面臨動(dòng)態(tài)機(jī)制調(diào)整了。有機(jī)構(gòu)判斷，未來(lái)兩個(gè)季度內(nèi)會(huì)有超30城面臨首套房貸利率重新上調(diào)20-30bp的可能。

4月15日，官方公布的3月70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格顯示，新建商品住宅環(huán)比上漲城市較2月增加9個(gè)至64個(gè)，且結(jié)構(gòu)上回升明顯，主要分布在二三線(xiàn)城市。

這意味著未來(lái)房貸利率執(zhí)行分化政策將成為大趨勢(shì)。

當(dāng)然，單純的房?jī)r(jià)并不能反映市場(chǎng)真正回暖與否的全部。雖然近期樓市屬于點(diǎn)狀恢復(fù)期，但老百姓對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期并沒(méi)有大改變，銀行體系對(duì)利率上調(diào)的動(dòng)力并不足。況且還是要看各地交易情況，如果政策持續(xù)發(fā)力、經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向好、居民收入預(yù)期改善，老百姓買(mǎi)房意愿才真正體現(xiàn)到市場(chǎng)回暖中。

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