4月21日，兩則一線(xiàn)城市樓市消息在市場(chǎng)流傳：一則消息稱(chēng)深圳二手房貸款將與參考價(jià)脫鉤。記者向工行、招行等多家銀行和房地產(chǎn)中介求證獲悉，深圳多家銀行尚未接到正式通知，目前根據(jù)銀行評(píng)估價(jià)辦理按揭。

另一則消息稱(chēng)，上海二手房核驗(yàn)價(jià)和“三價(jià)就低”疑似有所放松。當(dāng)天，上海招行一位個(gè)貸經(jīng)理告訴記者，目前上海二手房仍執(zhí)行“三價(jià)就低”貸款申請(qǐng)房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)，其中核驗(yàn)價(jià)近期有所上調(diào)，購(gòu)房者在實(shí)際成交時(shí)首付壓力減輕。

與此同時(shí)，鄭州等全國(guó)多地二手房“帶押過(guò)戶(hù)”迎來(lái)新進(jìn)展，“帶押過(guò)戶(hù)”服務(wù)適用場(chǎng)景由商業(yè)銀行貸款延伸到公積金貸款。“各地在‘帶押過(guò)戶(hù)’方面的創(chuàng)新，說(shuō)明帶押過(guò)戶(hù)的推進(jìn)進(jìn)入到新階段，覆蓋面更廣。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

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深圳多家銀行：目前根據(jù)評(píng)估價(jià)放貸

4月21日，市場(chǎng)消息傳出深圳“二手房參考價(jià)”或與房貸解綁，具體內(nèi)容為：參考價(jià)不取消不調(diào)整，銀行核定房?jī)r(jià)以網(wǎng)簽備案價(jià)和評(píng)估價(jià)孰低為準(zhǔn)，參考價(jià)僅作參考。

“確實(shí)聽(tīng)說(shuō)‘深圳二手房房貸發(fā)放不再以參考價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)’的消息，但沒(méi)有收到具體細(xì)則?！?1日，工行深圳多家支行的個(gè)貸經(jīng)理告訴記者，目前銀行會(huì)考慮參考價(jià)和成交價(jià)，最終貸款金額以銀行審批為準(zhǔn)。

“當(dāng)前，我們主要是按照二手房的評(píng)估值來(lái)發(fā)放貸款，還不能按照成交價(jià)來(lái)發(fā)放貸款?！鄙钲谡行幸患抑械膫€(gè)貸業(yè)務(wù)人士亦向記者表示，尚未收到總行關(guān)于“二手房參考價(jià)與房貸解綁”的明確政策，目前在根據(jù)二手房的市場(chǎng)評(píng)估值按相應(yīng)比例發(fā)放房貸。

21日，深圳鏈家多位房產(chǎn)中介向記者透露，關(guān)于“深圳市場(chǎng)對(duì)于二手房參考價(jià)或指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行微調(diào)”的消息尚不明確，仍需等待進(jìn)一步的細(xì)則。但目前在一線(xiàn)業(yè)務(wù)中，現(xiàn)在客戶(hù)可以按照銀行評(píng)估價(jià)進(jìn)行貸款，但還不能按照成交價(jià)來(lái)貸款。

記者注意到，截至目前，中原地產(chǎn)等各中介平臺(tái)仍顯示二手房的參考價(jià)，其中部分房源低于參考價(jià)掛牌。深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，深圳二手房錄得（含自助）26853套，相比2021年44375套的錄得量，下降幅度達(dá)到39.5%。

據(jù)悉，深圳市于2021年2月8日宣布建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，在真實(shí)成交價(jià)高于官方參考價(jià)的情況下，購(gòu)房者所貸額度有所降低，所需的購(gòu)房首付款有所增加。

“今后倘若不按參考價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行貸款發(fā)放，那么對(duì)于購(gòu)房者而言自然可以減少首付比例。”嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，后續(xù)貸款發(fā)放將更加靈活和順暢，客觀(guān)上使得銀行的貸款更加市場(chǎng)化，可以根據(jù)不同的市場(chǎng)行情和貸款需求來(lái)發(fā)放貸款。

“同時(shí)，這也使得購(gòu)房者首付壓力減少，即購(gòu)買(mǎi)力增加。對(duì)于深圳二手房交易市場(chǎng)的復(fù)蘇和提振具有積極作用，也客觀(guān)上使得一手房市場(chǎng)面臨更加活躍的機(jī)會(huì)。”嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)。

上海二手房核驗(yàn)價(jià)有所放松？

同在4月21日，有市場(chǎng)消息傳出，上海二手房核驗(yàn)價(jià)和“三價(jià)就低”疑似有所放松。記者翻看鏈家等中介平臺(tái)網(wǎng)頁(yè)發(fā)現(xiàn)，不少在2021年7月后“銷(xiāo)聲匿跡”的高價(jià)二手房重出江湖，單價(jià)高達(dá)20萬(wàn)/㎡、25萬(wàn)/㎡。

“帶押過(guò)戶(hù)”是指買(mǎi)賣(mài)抵押狀態(tài)下的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不需要提前歸還原貸款、注銷(xiāo)原抵押權(quán)，即可實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款有效銜接的一種交易方式。

房屋買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成交易意向后，賣(mài)方個(gè)人住房貸款未結(jié)清時(shí)，買(mǎi)方即可以“帶押過(guò)戶(hù)”方式使用個(gè)人住房貸款或一次性付款完成房屋交易，不需要再籌措資金先結(jié)清賣(mài)方個(gè)人住房貸款。

目前，鄭州住房公積金支持“帶押過(guò)戶(hù)”交易共有四類(lèi)情況。鄭州住房公積金管理中心官網(wǎng)顯示，一是存量房交易時(shí)，賣(mài)方公積金貸款未結(jié)清，買(mǎi)方使用商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款購(gòu)房。二是存量房交易時(shí)，賣(mài)方公積金貸款未結(jié)清，買(mǎi)方一次性付款購(gòu)房。三是存量房交易時(shí)，賣(mài)方公積金貸款未結(jié)清，買(mǎi)方使用公積金貸款購(gòu)房。四是存量房交易時(shí)，賣(mài)方商業(yè)銀行貸款未結(jié)清，買(mǎi)方使用公積金貸款購(gòu)房。

具體流程上，鄭州住房公積金管理中心表示，一是賣(mài)方向其貸款管理機(jī)構(gòu)提出“帶押過(guò)戶(hù)”申請(qǐng)。二是買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂《預(yù)告登記約定》，辦理買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽、交易資金監(jiān)管等業(yè)務(wù)，買(mǎi)方申請(qǐng)個(gè)人住房貸款。三是買(mǎi)賣(mài)雙方辦理抵押及過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。買(mǎi)方配合貸款機(jī)構(gòu)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)抵押預(yù)告登記，將貸款發(fā)放至資金監(jiān)管賬戶(hù)。四是賣(mài)方根據(jù)資金監(jiān)管部門(mén)通知，結(jié)清原住房貸款，注銷(xiāo)房屋原抵押權(quán)。五是結(jié)算剩余交易資金。

今年4月初，無(wú)錫市首筆公積金貸款類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了一站式辦理，將無(wú)錫自去年9月起開(kāi)展的“帶押過(guò)戶(hù)”服務(wù)適用場(chǎng)景由商業(yè)銀行貸款延伸到公積金貸款。

“此前，辦理帶押過(guò)戶(hù)的前提條件是買(mǎi)賣(mài)雙方均為商業(yè)貸款，涉及公積金貸款類(lèi)的不動(dòng)產(chǎn)暫無(wú)法開(kāi)展?！眹?yán)躍進(jìn)向記者表示，此次鄭州和無(wú)錫從滿(mǎn)足公積金繳存職工的角度出發(fā)，優(yōu)化流程、改造系統(tǒng)，聯(lián)合商業(yè)銀行開(kāi)展二手房帶押過(guò)戶(hù)公積金貸款業(yè)務(wù)試點(diǎn)工作。

“各地在‘帶押過(guò)戶(hù)’方面的創(chuàng)新，說(shuō)明帶押過(guò)戶(hù)進(jìn)入到新階段，覆蓋面更廣?！眹?yán)躍進(jìn)稱(chēng)，主要包括從不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)向普通住宅項(xiàng)目；住宅項(xiàng)目擴(kuò)展到非住宅領(lǐng)域；商貸領(lǐng)域擴(kuò)展到公積金領(lǐng)域等。這都說(shuō)明帶押過(guò)戶(hù)正落實(shí)普適性的導(dǎo)向，有助于更好覆蓋各物業(yè)和各需求，進(jìn)而發(fā)揮更大的政策效應(yīng)。