在美國(guó)硅谷銀行引爆的金融系統(tǒng)震蕩逐漸平息之后，商業(yè)地產(chǎn)這顆埋伏已久的萬(wàn)億巨雷，不斷呈現(xiàn)出令人不安的跡象。

3月，華爾街最大的商業(yè)地產(chǎn)主黑石陷入違約風(fēng)波，這批違約的CMBS（商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券）以芬蘭辦公樓和零售組合為抵押。

【資料圖】

4月3日，歐洲央行發(fā)布報(bào)告，敦促監(jiān)管機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)基金的監(jiān)管，防止開放式房地產(chǎn)基金出現(xiàn)流動(dòng)性錯(cuò)配。

歐央行表示：

“在過(guò)去10年間，投資于商業(yè)地產(chǎn)的投資基金的資產(chǎn)凈值增長(zhǎng)了兩倍多，超1萬(wàn)億歐元(1.1萬(wàn)億美元)，這強(qiáng)化了基金與房地產(chǎn)市場(chǎng)的相互依存關(guān)系，對(duì)金融穩(wěn)定構(gòu)成了威脅。”

這不是歐洲央行發(fā)出的第一聲警告，今年2月份，歐洲央行已經(jīng)指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的脆弱性在增加，尤其是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

商業(yè)地產(chǎn)，到底怎么了？

混合辦公模式興起，寫字樓需求重挫

和美國(guó)一樣，歐洲商業(yè)地產(chǎn)最大的問(wèn)題，在于整個(gè)行業(yè)需求側(cè)的巨大變化。

寫字樓是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的最大組成部分，也是受沖擊最大的部分。隨著疫情的結(jié)束，許多公司已經(jīng)形成了混合辦公或居家辦公的慣例，員工不愿意重返辦公室，導(dǎo)致大量辦公場(chǎng)所空置。

據(jù)美國(guó)地產(chǎn)研究公司JLL，美國(guó)寫字樓總體空置率目前為19%，歐洲的狀況好一些，約為這個(gè)數(shù)字的一半。

但是，歐洲市場(chǎng)對(duì)辦公室的要求變得更高了，有投資者對(duì)媒體表示，歐洲的寫字樓租戶租賃的面積更小了，但傾向于搬進(jìn)更好的建筑。那些位置偏僻、設(shè)施老舊的辦公樓，面臨無(wú)人問(wèn)津的尷尬局面。

老舊辦公樓需要重新裝修，推高了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)成本。環(huán)保也是一個(gè)大問(wèn)題，整個(gè)歐洲都在逐步實(shí)施新的能效標(biāo)準(zhǔn)，舊建筑的業(yè)主必須為了迎合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)花費(fèi)大量資金。

而且，這些商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主正面臨借貸成本飆升的困境。去年以來(lái)，歐洲央行不斷加息以遏制通貨膨脹的急劇上升。3月硅谷銀行和瑞信的爆雷，也讓銀行業(yè)收緊貸款，貸款變得更貴了，商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道在減少。

Bayes的研究表明，在歐洲，以優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)為抵押的借貸成本逐年翻番。一些行業(yè)專家預(yù)測(cè)，面對(duì)自身融資成本的急劇上升，銀行將不太愿意對(duì)陷入困境的借款人采取寬容態(tài)度。

所有的不利因素和不確定性都使得更難找到有信心購(gòu)買寫字樓或向其業(yè)主貸款的投資者。法國(guó)保險(xiǎn)集團(tuán)安盛的另類資產(chǎn)全球主管Isabelle Scemama表示：

"每個(gè)人都在問(wèn)一個(gè)大問(wèn)題：辦公室的價(jià)值是什么？“

引發(fā)金融危機(jī)的可能性很低

商業(yè)地產(chǎn)一向是一個(gè)高杠桿的領(lǐng)域。歐洲商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)總體貸款價(jià)值約為1.5萬(wàn)億歐元。

商業(yè)地產(chǎn)的局部危機(jī)，是否會(huì)演變?yōu)椴叭虻慕鹑陲L(fēng)暴？

大多數(shù)市場(chǎng)分析認(rèn)為，如今的商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)依然可控。這主要是因?yàn)槿蚪鹑隗w系在2008年后，已經(jīng)吸取了教訓(xùn)。

根據(jù)Bayes商學(xué)院的研究，今天商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款-建筑價(jià)值比很少超過(guò)60%，這意味著未償債務(wù)最終超過(guò)房產(chǎn)價(jià)值的可能性很低。而在2008年之前，這一比例通常高達(dá)80%-100%。

研究發(fā)現(xiàn)，德國(guó)的貸款機(jī)構(gòu)更為寬松，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的最高貸款利率為80%。在英國(guó)，咨詢公司Capital Economics表示，五分之四的貸款低于60%的貸款價(jià)值比率——而且英國(guó)銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的總體風(fēng)險(xiǎn)敞口只有金融危機(jī)前的一半。

此外，歐洲銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口的控制也更好。

根據(jù)高盛的數(shù)據(jù)，商業(yè)地產(chǎn)平均占?xì)W洲銀行貸款的9%，占不良貸款的15%，顯著低于美國(guó)銀行。最近成為壓力焦點(diǎn)的美國(guó)小型銀行，其商業(yè)地產(chǎn)敞口高達(dá)65%。

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