（原標(biāo)題：財(cái)務(wù)穩(wěn)健筑底，業(yè)務(wù)正向循環(huán)，招商蛇口“進(jìn)階”行業(yè)前五）

作為中國領(lǐng)先的城市和園區(qū)綜合開發(fā)和運(yùn)營服務(wù)商，招商蛇口將不斷夯實(shí)開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤，兼顧中長期能力建設(shè)，持續(xù)賦能城市生長，承載美好生活。

【資料圖】

《投資時報》研究員  董琳

進(jìn)入2023年，中國房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨調(diào)整。在積壓需求集中釋放及前期政策效果顯現(xiàn)等因素帶動下，一季度熱點(diǎn)城市迎來“小陽春”行情，但二季度增長動能放緩，城市分化加劇。

在此背景下，繼今年7月明確了“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求”后，近日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

中央及各部委密集發(fā)聲，帶動了房地產(chǎn)市場預(yù)期和信心的修復(fù)。中指研究院指出，房地產(chǎn)行業(yè)仍是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，各地調(diào)控政策密集出臺促需求、穩(wěn)預(yù)期、助融資，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

盡管行業(yè)仍處于波動周期，但在政策支持下，財(cái)務(wù)穩(wěn)健、布局優(yōu)化、產(chǎn)融創(chuàng)新、誠信經(jīng)營的企業(yè)依然能夠贏得市場與客戶，穿越行業(yè)周期，韌性生長。

8月28日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（下稱招商蛇口，001979.SZ）發(fā)布了上半年業(yè)績報告。數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入514.42億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤21.53億元，同比上升14.09%，基本每股收益0.22元/股，同比上升37.50%。

《投資時報》研究員注意到，今年上半年，面對行業(yè)風(fēng)險與挑戰(zhàn)不斷聚集的復(fù)雜形勢，招商蛇口堅(jiān)持區(qū)域聚焦、城市深耕、綜合發(fā)展三大策略，依靠“產(chǎn)-網(wǎng)-融-城”四個抓手，通過持續(xù)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)和經(jīng)營管理能力，多元化資源獲取方式和特有的戰(zhàn)略資源優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)低杠桿、低成本、強(qiáng)運(yùn)營、正現(xiàn)金流的高質(zhì)量發(fā)展。

銷售拿地兩不誤，財(cái)務(wù)面持續(xù)穩(wěn)健

2023年上半年，招商蛇口各項(xiàng)指標(biāo)均表現(xiàn)優(yōu)異穩(wěn)健。

在開發(fā)業(yè)務(wù)方面，該公司上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積683.96萬平方米，同比增加40.30%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1664.36億元，同比增加40.07%。上半年，該公司全口徑簽約金額排名行業(yè)第五，較去年同期提升一位。上海、合肥、蘇州、深圳、西安、重慶、南京、長沙、南通、徐州、溫州、無錫等12個城市進(jìn)入當(dāng)?shù)亓髁夸N售金額排名前五，城市深耕成效進(jìn)一步凸顯。

在投資拿地方面，招商蛇口堅(jiān)定區(qū)域聚焦、城市深耕，把握投資節(jié)奏。2023年1—6月，該公司累計(jì)獲取25宗地塊，總計(jì)容建面約238萬平方米，權(quán)益地價345億元?！皬?qiáng)心30城”的投資金額占比100%，其中“核心6+10城”的投資金額占比達(dá)98%，資源投放進(jìn)一步聚焦北京、上海、深圳等一線城市以及杭州、蘇州、廈門等重點(diǎn)城市。

與此同時，招商蛇口持續(xù)嚴(yán)控負(fù)債規(guī)模并優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)。截至報告期末，公司剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率62.86%、凈負(fù)債率47.01%、現(xiàn)金短債比為1.09，始終處于“綠檔”水平。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的健康趨勢也為該公司帶來更大的融資空間。數(shù)據(jù)顯示，上半年招商蛇口新增138億元公司債注冊，新增公開市場融資74.9億元，票面利率均為同期內(nèi)房企債券利率最低水平；上半年綜合資金成本3.65%，較年初降低24BP。

憑借業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的綜合實(shí)力、出色的市場表現(xiàn)以及穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略，招商蛇口獲得了行業(yè)的高度認(rèn)可。

上半年，招商蛇口榮獲包括中國房地產(chǎn)TOP10研究組評定的“2023中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)TOP6”、“2023滬深上市房地產(chǎn)公司綜合實(shí)力TOP10”第三名、“2023滬深上市房地產(chǎn)公司財(cái)富創(chuàng)造能力TOP10”第三名、“2023滬深上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健性TOP10”第三名以及“2023滬深上市房地產(chǎn)公司投資價值TOP10”第二名、2023中國房地產(chǎn)上市公司治理TOP10第五名等獎項(xiàng)。

前瞻戰(zhàn)略引領(lǐng)，業(yè)務(wù)發(fā)展更加均衡

近年來，面對房地產(chǎn)行業(yè)之變，招商蛇口穩(wěn)步推進(jìn)“三個轉(zhuǎn)變”，即從開發(fā)為主向開發(fā)與經(jīng)營并重轉(zhuǎn)變，從重資產(chǎn)為主向輕重結(jié)合轉(zhuǎn)變，從同質(zhì)化競爭向差異化發(fā)展轉(zhuǎn)變，聚焦開發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營、城市服務(wù)三類業(yè)務(wù)，培育第二成長曲線。

在戰(zhàn)略上，招商蛇口基于對行業(yè)變化和發(fā)展趨勢的研判，制定了前瞻性的中長期轉(zhuǎn)型規(guī)劃，明確了“四個聚焦、三個轉(zhuǎn)變、兩個降低、一個提升”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型要求。

《投資時報》研究員注意到，在穩(wěn)定開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤的前提下，該公司持續(xù)提升資產(chǎn)運(yùn)營和城市服務(wù)等非開發(fā)業(yè)務(wù)在收入、利潤中的占比，均衡的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化。

財(cái)報數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，招商蛇口管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運(yùn)營收入31.2億元，實(shí)現(xiàn)EBITDA16.6億元，分別同比增長22.5%和26.1%。

具體來看，在集中商業(yè)業(yè)態(tài)，上半年招商蛇口結(jié)合所布局城市的特點(diǎn)，創(chuàng)新多元體驗(yàn)，“海上世界”系、“招商花園城”系產(chǎn)品已打造成為具有差異化競爭力的商業(yè)新樣本；在產(chǎn)業(yè)園業(yè)態(tài)，報告期內(nèi)，公司南通海門招商局郵輪配套產(chǎn)業(yè)園3號地塊順利開業(yè)，深圳蛇口網(wǎng)谷創(chuàng)享大廈、青島網(wǎng)谷匯智園進(jìn)入籌開期。通過產(chǎn)業(yè)資源對接、專項(xiàng)渠道拓展，園區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集度較年初平均提高4.8%，專業(yè)化主題園區(qū)打造再上新臺階。同時，報告期內(nèi)招商蛇口的寫字樓業(yè)態(tài)、長租公寓業(yè)態(tài)、酒店業(yè)態(tài)也均實(shí)現(xiàn)了快速增長。

在城市服務(wù)方面，招商積余作為公司旗下物業(yè)管理和輕資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)平臺，上半年經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)步提升。招商積余實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入69.78億元，較上年同期增長23.58%，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤4.19億元，較上年同期增長26.65%，截至2023年6月，招商積余在管項(xiàng)目2,011個，管理面積達(dá)3.30億平方米。

此外，上半年隨著交通及文化旅游業(yè)景氣度全面提升，該公司郵輪恢復(fù)運(yùn)營、會展業(yè)強(qiáng)勢復(fù)蘇、康養(yǎng)服務(wù)行業(yè)備受社會關(guān)注，經(jīng)營管理態(tài)勢持續(xù)向好。

加碼前海優(yōu)質(zhì)資源，核心優(yōu)勢凸顯

在交出亮眼的業(yè)績答卷、銷售規(guī)模躋身行業(yè)前五的同時，今年上半年，招商蛇口更以市場首單通過注冊的成績單完成了給行業(yè)的“打樣”。

2022年11月28日，房企融資“第三支箭”出臺，證監(jiān)會提出資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，積極發(fā)揮資本市場功能，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，加大權(quán)益補(bǔ)充力度，防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險，服務(wù)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤。其中，恢復(fù)房企并購重組和配套融資位列“第三支箭”五項(xiàng)措施之首。

隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)的格局重塑，高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的道路已走不通，高質(zhì)量、可持續(xù)才是企業(yè)的生存發(fā)展之道。在此背景下，招商蛇口充分利用不動產(chǎn)投資信托基金（REIT）工具，將其作為公司轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵抓手。 2021年6月21日，博時蛇口產(chǎn)園REIT作為國內(nèi)公募REITs首批項(xiàng)目在深交所成功上市；2023年6月16日，招商蛇口發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金申請獲證監(jiān)會注冊生效，成為中國證監(jiān)會關(guān)于資本市場支持房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資政策出臺后，A股市場首單成功取得注冊批文項(xiàng)目，標(biāo)志著房企股權(quán)融資“第三支箭”在實(shí)操層面的正式落地，這對于招商蛇口及整個行業(yè)而言影響深遠(yuǎn)。

《投資時報》研究員注意到，經(jīng)過多年的發(fā)展，招商蛇口在粵港澳大灣區(qū)、漳州開發(fā)區(qū)、海南自貿(mào)區(qū)（港）等區(qū)域獲取了特有的戰(zhàn)略資源。而此次該公司在前海蛇口自貿(mào)區(qū)的大規(guī)模土儲更是具備不可復(fù)制的核心優(yōu)勢。

在發(fā)行股份購買資產(chǎn)交易完成后，招商蛇口在前海媽灣土儲將增加80.62萬平，在前海、蛇口等土地資源稀缺的核心地段總土儲將會大幅增加。對標(biāo)世界級灣區(qū)，前海蛇口片區(qū)作為粵港澳大灣區(qū)驅(qū)動引擎，擁有優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)、人口和交通條件，價值靜待釋放。

首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募上市 “首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動

自2022年滬深交易所發(fā)布擴(kuò)募指引后，招商蛇口積極響應(yīng)國家號召，再次秉承先行先試的改革精神、勇當(dāng)產(chǎn)融創(chuàng)新的排頭兵，以招商局光明科技園加速器二期項(xiàng)目為底層資產(chǎn)，實(shí)施蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募及購入基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)工作，擴(kuò)募份額于2023年6月16日于深交所上市，是首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募項(xiàng)目之一。本次擴(kuò)募后招商蛇口實(shí)現(xiàn)投資收益約8.06億元。蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募進(jìn)一步確立了招商蛇口產(chǎn)業(yè)園“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式與投融資機(jī)制，為新興、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有力支撐。

2021年6月21日，博時蛇口產(chǎn)園REIT作為國內(nèi)公募REITs首批項(xiàng)目在深交所成功上市；今年6月16日，在上市兩周年之際，博時蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募份額正式上市，再次成為國內(nèi)公募REITs首批擴(kuò)募項(xiàng)目之一。有業(yè)內(nèi)人士分析，對于地產(chǎn)公司，資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)是一個重要的業(yè)績增長點(diǎn)與支撐點(diǎn)，公募REIT不僅為企業(yè)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營收益與資產(chǎn)增值綜合收益提供了更加便利的渠道，而且對于打通募投管退通道，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險，都有著非常關(guān)鍵的作用。

招商蛇口高質(zhì)量發(fā)展藍(lán)圖中，“資本市場”“可持續(xù)發(fā)展”是關(guān)鍵詞。招商蛇口借助已有REITs平臺及REITs試點(diǎn)政策擴(kuò)容機(jī)遇，重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的資產(chǎn)運(yùn)營收益。在證監(jiān)會、深交所對優(yōu)質(zhì)房企利用資本市場推進(jìn)行業(yè)發(fā)展與市場復(fù)蘇的大力支持下，招商蛇口充分發(fā)揮先行優(yōu)勢與示范效應(yīng)，盤活存量資產(chǎn)，做強(qiáng)公司主營業(yè)務(wù)，增強(qiáng)持續(xù)盈利能力，改善公司資產(chǎn)負(fù)債表、增強(qiáng)抗風(fēng)險能力，促進(jìn)公司高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展，并作為行業(yè)龍頭企業(yè)，以自身轉(zhuǎn)型發(fā)展，為行業(yè)向長期健康發(fā)展發(fā)揮示范效應(yīng)。

在高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略引領(lǐng)下，疊加資本市場的賦能，招商蛇口取得了優(yōu)秀的經(jīng)營成果。數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口總資產(chǎn)從2012年1091億元提升至2023年上半年的9476億元，現(xiàn)列《財(cái)富》中國500強(qiáng)榜單第76位；同時，公司市場銷售額排名從2012年的14位，提升至2023年上半年的第5位，在全國21個城市進(jìn)入銷售額前10。招商蛇口以穩(wěn)健經(jīng)營獲得資本市場和投資者的青睞。

以責(zé)任為核，驅(qū)動實(shí)施可持續(xù)經(jīng)營

傳承招商局“與祖國共命運(yùn) 同時代共發(fā)展”的央企使命與家國情懷，招商蛇口始終將社會責(zé)任作為經(jīng)營理念的內(nèi)核，從戰(zhàn)略高度驅(qū)動公司實(shí)施可持續(xù)經(jīng)營，積極參與到全球可持續(xù)發(fā)展的藍(lán)圖和框架之中。融入治理，建立ESG長效工作體系，擴(kuò)展到包括綠色建筑、綠色質(zhì)量、綠色供應(yīng)鏈、綠色金融、綠色科技、綠色人文等方面，可持續(xù)管理實(shí)踐遍布公司所有的業(yè)務(wù)鏈條。

作為綠色人居的探路者和實(shí)踐者，招商蛇口在行業(yè)內(nèi)發(fā)揮著示范引領(lǐng)作用，獲評“A股2023房企ESG第一名”。在雙碳行動綱領(lǐng)的指引下，招商蛇口加快低碳建筑重大科技攻關(guān)，2023年上半年，超低能耗建筑面積累計(jì)159.8萬平米，近零能耗及零能耗項(xiàng)目達(dá)到16.1萬平方米。上半年裝配式建筑面積新增298.5萬平方米，占新開工項(xiàng)目面積比例為93.5%。上半年公司新增綠色建筑項(xiàng)目36個，新增建筑面積442.24萬平方米。截至2023年6月末，公司累計(jì)建設(shè)綠色建筑項(xiàng)目467個，建筑面積達(dá)5,703.61萬平方米。據(jù)透露，招商蛇口計(jì)劃對商業(yè)、辦公、園區(qū)等項(xiàng)目安裝屋頂太陽能光伏板，2025年將綠色清潔能源應(yīng)用項(xiàng)目比例提升至50%。這意味著將減少超30萬噸碳排放，占總減碳量的50.2%。

時代潮流浩浩蕩蕩，唯與時俱進(jìn)者勝，唯改革創(chuàng)新者贏。作為中國領(lǐng)先的城市和園區(qū)綜合開發(fā)和運(yùn)營服務(wù)商，招商蛇口將不斷夯實(shí)開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤，兼顧中長期能力建設(shè)，持續(xù)賦能城市生長，承載美好生活。

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