觀點(diǎn)指數(shù) 2023年初，物業(yè)服務(wù)企業(yè)維持了過往積極外拓的勢頭，報(bào)告期內(nèi)多家物企均通過市場化手段斬獲不少新項(xiàng)目，以非居公建領(lǐng)域?yàn)橹鳎缪派罾^創(chuàng)立團(tuán)餐品牌后繼續(xù)深入，與美餐集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作。

收并購領(lǐng)域，報(bào)告期內(nèi)，新大正達(dá)成了上市以來最大的一筆收并購，以7.88億元的對價(jià)收購云南一水電站物業(yè)服務(wù)企業(yè)；融僑物業(yè)則以3.23億元的價(jià)格被融僑集團(tuán)出售以確保保交房的進(jìn)行。

期內(nèi)，恒大物業(yè)的134億存款被強(qiáng)制執(zhí)行事件的調(diào)查結(jié)果也終于出爐，主要是由于內(nèi)控不嚴(yán)導(dǎo)致資金被第三方用于存款質(zhì)押融資并流向中國恒大，后續(xù)償還方案則涉及中國恒大轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)進(jìn)行款項(xiàng)抵消。

(資料圖片)

資本市場方面，曾赴港遞表失敗的珠江城市服務(wù)通過資產(chǎn)置換，置入了A股的珠江股份，并以此完成借殼上市，山東醫(yī)院物業(yè)服務(wù)企業(yè)潤華服務(wù)也于報(bào)告期內(nèi)順利在港交所登陸。

物企高頻外拓，雅生活深入團(tuán)餐布局

報(bào)告期內(nèi)，在關(guān)聯(lián)方項(xiàng)目交付持續(xù)減弱的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍維持著較高頻次的市場化外拓以滿足業(yè)績需求，業(yè)態(tài)較多地分布在公建及城市服務(wù)產(chǎn)業(yè)園等領(lǐng)域，例如萬物梁行報(bào)告期內(nèi)所中標(biāo)的廈門閩南大戲院、卓越商企服務(wù)中標(biāo)的中央廣播總臺粵港澳大灣區(qū)中心以及招商積余中標(biāo)的白云金控集團(tuán)民科園產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心等。

而在新房開發(fā)和銷售進(jìn)度放緩、行業(yè)集中度漸高的背景下，非居業(yè)態(tài)的市場化拓展將會是物業(yè)服務(wù)企業(yè)未來增長的核心競爭力之一。

另外，雅生活還于1月11日與團(tuán)餐行業(yè)頭部企業(yè)美餐集團(tuán)達(dá)成合作，未來雙方將進(jìn)一步在團(tuán)餐方面合作，覆蓋從線上到線下的多場景綜合用餐服務(wù)。團(tuán)餐是近年來物業(yè)服務(wù)公司炙手可熱的增值業(yè)務(wù)，包括碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)等眾多物企都有布局，主要服務(wù)B端，雅生活自身也于2022年9月推出了團(tuán)餐品牌樂膳薈。

2月13日，雅生活還與雅居樂修訂持續(xù)關(guān)聯(lián)交易條款，針對此前的2020年9月28日簽訂的拎包入住、公關(guān)關(guān)系、交房檢驗(yàn)等一系列框架協(xié)議進(jìn)行了修訂，內(nèi)容主要是增加了若雅居樂集團(tuán)未能支付予雅生活任何未償還應(yīng)付款項(xiàng)，雅生活可從雅居樂集團(tuán)未售物業(yè)資產(chǎn)中選定部分資產(chǎn)進(jìn)行抵消補(bǔ)償?shù)臈l款。

由于2022年開發(fā)商流動性進(jìn)一步收緊，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為地產(chǎn)開發(fā)下游產(chǎn)業(yè)，留存了大量未結(jié)清的關(guān)聯(lián)往來欠款，導(dǎo)致應(yīng)收賬款高企，并可能產(chǎn)生減值損失危害物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤。諸如雅生活服務(wù)等物企，通常不進(jìn)行重資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)，作為補(bǔ)償?shù)牟粍赢a(chǎn)主要將用于出租或直接市場出售，在企業(yè)層面價(jià)值有限，但整體而言該類協(xié)議的簽訂仍有彌補(bǔ)物業(yè)企業(yè)部分損失的積極意義。

新大正布局水電業(yè)務(wù)，房企持續(xù)出售物業(yè)股權(quán)以回血

收并購角度，新大正于1月3日披露了對云南滄恒投資的收購計(jì)劃，交易對價(jià)7.88億元，收購標(biāo)的屬于持股型公司，旗下直接或間接持有9家全資子公司，實(shí)際經(jīng)營業(yè)務(wù)由云南瀾滄江實(shí)業(yè)開展，服務(wù)對象包括水電站、火電廠、風(fēng)電場、光伏發(fā)電廠工業(yè)園區(qū)等，開展業(yè)務(wù)區(qū)域以云南省為主。

截止到2022年9月，標(biāo)的公司總資產(chǎn)8.8億元，所有者權(quán)益1.5億元，負(fù)債水平在物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)屬較高水平。

本次收購的交易PE以2023年承諾的業(yè)績來看約為9.8倍，稍低于行業(yè)內(nèi)平均收購對價(jià)。

從新大正自身角度來看，長期深耕非居公建物業(yè)領(lǐng)域，且近年來著力實(shí)行走出重慶戰(zhàn)略，本次云南物業(yè)服務(wù)資產(chǎn)的收購與戰(zhàn)略和主營業(yè)態(tài)相契合。另外，收購資產(chǎn)的盈利水平要高于新大正自身，本次收購除了顯著增厚應(yīng)收利潤規(guī)模并推進(jìn)全國化布局外，還有利于拉高整體盈利水平。

2月16日，中國奧園公告稱已與南粵星橋基金簽訂協(xié)議，擬以2.56億港元出售奧園健康29.9%股份。股權(quán)變更后，廣州國資基金南粵星橋?qū)⒋嬷袊鴬W園成為奧園健康的最大股東，中國奧園持股比例將降至24.68%成為第二大股東。

以2022年利潤計(jì)算，本次出售市盈率約8.5倍，接近行業(yè)股權(quán)出售對價(jià)平均值；從奧園健康角度看，主要目的是替中國奧園回血，但客觀上能在一定程度上保留中國奧園物管項(xiàng)目供給的同時(shí)，獲取國資基金的平臺優(yōu)勢和資源，并大幅增強(qiáng)獨(dú)立性和財(cái)務(wù)安全性。

1月11日，融僑集團(tuán)公告出售融僑100%股權(quán)予福建簡而信生活服務(wù)，交易對價(jià)為32253萬元。融僑集團(tuán)表示，對價(jià)款將用于保交房相關(guān)支出。本次交易出售對象目前尚不明朗，接盤方福建簡而信成立于2022年9月30日新成立，注冊資本7000萬元，是一家從事居民服務(wù)業(yè)的外資企業(yè)，冠鳴有限公司持有該公司100%的股權(quán)。

此外，融僑方面公告稱，該公司與融僑集團(tuán)并非關(guān)聯(lián)方，不受同一方控制或重大影響，大概率也并非境內(nèi)其他物業(yè)公司。

融僑物業(yè)為融僑集團(tuán)旗下實(shí)際控制子公司，負(fù)責(zé)融僑集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理，目前項(xiàng)目分布于福建、上海等地，在管項(xiàng)目約150個(gè)，管理面積2000萬平方米。財(cái)務(wù)情況來看，2021年末總資產(chǎn)約為4.8億，負(fù)債4.6億，營收4.8億，凈利潤僅227萬元，負(fù)債率高，利潤率低，本次出售也是危機(jī)房企出售物企股權(quán)以回血的一個(gè)縮影。

值得一提的是，12月底，世茂服務(wù)宣布終止收購世茂股份物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)資產(chǎn)。具體而言，這筆交易于1年前敲定，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為16.54億元，市盈率約18倍，世茂服務(wù)公告表示是因?yàn)槲飿I(yè)管理業(yè)務(wù)估值出現(xiàn)大幅下降，致交易無法履行所致。此次交易終止一定程度上可以看作是物企對關(guān)聯(lián)房企輸血的拒絕，節(jié)約的資金也有利于掌握收購的主動權(quán)。

恒大物業(yè)134億貸款抵押調(diào)查出爐，物企上市時(shí)機(jī)的不同把握

2月15日，恒大集團(tuán)與恒大物業(yè)公告披露了關(guān)于后者134億存款被強(qiáng)制執(zhí)行的調(diào)查結(jié)果，比去年7月所披露的更為詳盡。

具體而言，于2020年12月28日至2021年8月2日期間，恒大物業(yè)6家附屬公司通過8家銀行為36家作為被擔(dān)保方的第三方公司的融資貸款提供了質(zhì)押，而這些第三方公司再將質(zhì)押融資所得的資金透過多家通道公司劃轉(zhuǎn)至中國恒大。隨后，因質(zhì)押擔(dān)保期限屆滿并觸發(fā)質(zhì)權(quán)實(shí)現(xiàn)條件，共計(jì)134億元的質(zhì)押存單被銀行強(qiáng)制執(zhí)行。

恒大物業(yè)在調(diào)查公告中還表示該次事件反映了公司內(nèi)控存在重大缺陷，包括審批流程中審批簽字均由恒大集團(tuán)進(jìn)行，物業(yè)方并未參與，以及印章檔案管理隱患等等，至于補(bǔ)償方案，主要通過恒大集團(tuán)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)給恒大物業(yè)以抵銷相關(guān)款項(xiàng)。

1月20日，珠江股份公告稱進(jìn)行資產(chǎn)置換，將地產(chǎn)開發(fā)板塊置出A股上市公司，并將物業(yè)服務(wù)和文旅運(yùn)營板塊置入。資產(chǎn)置換后，珠江股份主營業(yè)務(wù)將變更為物業(yè)管理及文體運(yùn)營。

珠江城市服務(wù)為廣州國資物企，最早于2021年6月赴港遞表，但并未成功上市，本次資產(chǎn)置換實(shí)際可以看作是珠江城市服務(wù)通過借殼上市登陸A股。

截至目前，珠江城市服務(wù)市值約為32億元。截止2020年底、2021年底及2022年8月止，在管面積分別為2580萬平方米、2730萬平方米、2680萬平方米，2022年管理規(guī)模和利潤都不增反減，整體質(zhì)素也略遜于同為廣州國資物企的越秀服務(wù)。

被置入上市平臺資產(chǎn)的另一部分是文體板塊，業(yè)務(wù)主要為體育館管理服務(wù)跟體育館運(yùn)營及配套服務(wù)。截至評估基準(zhǔn)日簽約管理項(xiàng)目約20個(gè)，簽約建筑面積約為185萬平方米，與物業(yè)服務(wù)同屬輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)并共同放在了A股上市平臺。

1月16日，據(jù)港交所網(wǎng)站披露，龍湖智創(chuàng)生活招股書狀態(tài)變更為“失效”。這并非龍湖智創(chuàng)生活招股書首次失效，在2022年1月7日首次提交招股書，并于7月7日失效，隨后再度遞交招股書并因期滿6個(gè)月再度失效。

龍湖物業(yè)是目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)的龍頭之一，上市主體龍湖智創(chuàng)生活除物業(yè)管理外還包含龍湖商管板塊。截至2022年4月30日，龍湖智創(chuàng)生活合約面積約4.8億平方米，并為70個(gè)購物中心提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)。

當(dāng)下，物業(yè)服務(wù)上市浪潮實(shí)際已至尾聲，資本市場估值相比去年也回暖明顯，可以認(rèn)為是上市的較好時(shí)機(jī)，目前內(nèi)地規(guī)模較大的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，僅剩龍湖物業(yè)和金地物業(yè)尚未上市。

龍湖集團(tuán)回應(yīng)表示，龍湖智創(chuàng)生活申請資料仍在持續(xù)更新中，后續(xù)將根據(jù)市場情況靈活決策，把控上市節(jié)奏，但截至發(fā)稿，龍湖物業(yè)尚未重新遞表。

1月17日，潤華生活服務(wù)順利登陸港股，其是一家山東物業(yè)服務(wù)企業(yè)，管理面積約1776萬平方米，在管38個(gè)醫(yī)院項(xiàng)目，建筑面積300.9萬平方米，占總面積的16.8%；在管公共物業(yè)面積約852.7萬方，規(guī)模占比約50%，醫(yī)院物業(yè)服務(wù)利潤率水平通常較低，潤華物業(yè)2022H1醫(yī)院物業(yè)服務(wù)毛利率僅為16.3%。截至目前，潤華物業(yè)總市值3億港元，PE為5.9倍。

另外，1月16日，三度遞表并通過聆訊的眾安智慧生活再度宣布推遲上市，這是第二次過會后宣布延期上市，管理規(guī)模約1180萬平方米，該類蚊型物企在資本市場上的估值通常較低，這可能也是屢次擱置上市的原因之一。

數(shù)據(jù)來源：wind，觀點(diǎn)指數(shù)整理

二級市場方面，歷經(jīng)此前數(shù)月的強(qiáng)勢反彈后，板塊整體回歸平穩(wěn)，報(bào)告期內(nèi)恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)跌0.58%，報(bào)3259.1點(diǎn)，漲跌幅較大的個(gè)股包括越秀服務(wù)（漲43.88%）、濱江服務(wù)（漲29.37%）以及旭輝永升服務(wù)（跌27.08%等）等。

關(guān)鍵詞： 上市的時(shí)機(jī) 2023年1-2月物業(yè)服務(wù)發(fā)展報(bào)告