觀點網(wǎng) 繼今年9月接下雅居樂濟(jì)南兩項目部分股權(quán)后，路勁與雅居樂又就江蘇常州三個住宅項目達(dá)成了“散伙”的共識。

11月24日，路勁基建公告稱，路勁集團(tuán)和雅居樂集團(tuán)同意解除雙方位于江蘇省常州市三個房地產(chǎn)開發(fā)項目的合資企業(yè)。

(資料圖片僅供參考)

三個房地產(chǎn)項目分別涉及到常州路勁雅居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（項目公司A）、常州勁雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（項目公司B）和常州雅勁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（項目公司C），雙方簽訂了三份退出協(xié)議。

取舍

據(jù)悉，項目公司A分別由路勁和雅居樂各持股50%；項目公司B由路勁持股51%，雅居樂持股48.91%；項目公司C由路勁持股49%，雅居樂持股50.88%。

根據(jù)退出協(xié)議A及退出協(xié)議B，路勁同意待轉(zhuǎn)讓事項取得雙方各自股東批準(zhǔn)后，以總代價約人民幣4.237億元分別購買項目公司A的50%股權(quán)及項目公司B的49%股權(quán)，完成后該兩項目公司將成為路勁的全資附屬公司。

根據(jù)退出協(xié)議C，路勁同意出售于項目公司C的全部49%股權(quán)，總代價約為人民幣4.284億元，完成后將不再擁有項目公司C的任何股權(quán)。

不過，此項交易的支付時間和支付方式有些特殊之處。

公告提到，于2022年11月24日，所有退出協(xié)議的所有訂約方（雅居樂管理公司除外）及濟(jì)南雅雋協(xié)議的訂約方（即濟(jì)南雋恒及北京雅信）訂立抵銷協(xié)議。

由此，又不得不提到此前雅居樂退出雙方在濟(jì)南的兩個項目股權(quán)。

9月1日，雅居樂公告稱，公司子公司北京雅建企業(yè)管理有限責(zé)任公司、北京雅信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，與路勁基建有限公司全資附屬公司濟(jì)南雋恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了兩份股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

賣方北京雅信、北京雅建分別向買方雋恒地產(chǎn)出售濟(jì)南雋盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司39.44%、10.56%股權(quán)，且賣方有條件同意轉(zhuǎn)讓、買方有條件同意接納轉(zhuǎn)讓出售貸款，總代價約5.2億元。

在當(dāng)時的另一份轉(zhuǎn)讓協(xié)議中，北京雅信、北京雅建向買方出售濟(jì)南雅雋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司38.1%和11.9%的股權(quán)，交易代價約1.6億元。

兩筆交易的總代價為6.8億元。

而北京雅信分別持有濟(jì)南雋盛和濟(jì)南雅雋的39.44%、38.1%股權(quán)，北京雅建則分別持有上述兩家公司的10.56%、11.9%股權(quán)。也就是說，出售完成后，北京雅信、北京雅建不再持有項目公司股權(quán)，即雅居樂退出兩項目。

針對該次交易，彼時雅居樂表示，預(yù)計交易完成后將錄得虧損約60萬元。

回到此次交易中來，公告顯示，所有退出協(xié)議的所有訂約方（雅居樂管理公司除外）及濟(jì)南雅雋協(xié)議的訂約方（即濟(jì)南雋恒及北京雅信）訂立抵銷協(xié)議。

訂約方同意多項轉(zhuǎn)讓及（或）抵銷安排，路勁集團(tuán)（透過濟(jì)南雋恒）須向北京雅信支付現(xiàn)金約人民幣990萬元，而雙方毋須再作出進(jìn)一步現(xiàn)金支付。

或許可以理解為，雅居樂退出濟(jì)南兩項目公司及常州兩項目公司，以及路勁退出常州一項目公司的最終交易代價為990萬元，而這筆錢將由路勁集團(tuán)計劃透過濟(jì)南雋恒以內(nèi)部資源向北京雅信（雅居樂）支付。

雅居樂將從退出濟(jì)南兩項目的“虧損約60萬元”搖身一變?yōu)槭杖?90萬元，但值得一提的是，兩次交易涉及的五個項目開發(fā)進(jìn)度不盡相同。

根據(jù)公告，此次涉及到的三處項目均是位于江蘇常州的住宅項目。

其中，項目A為國仕九禮項目，總建筑面積約為14.6萬平方米，其中約13.2平方米已售出。國仕九禮于2019年6月首次推出市場預(yù)售，并已于2021年5月交付。截至退出協(xié)議A的簽訂日期，少量住宅及商業(yè)單位及停車位仍待售。

項目B為城市萬象項目，項目總建筑面積約為25.8萬平方米，其中約24.6萬平方米已售出。城市萬象于2018年8月首次推出市場預(yù)售，并已于2020年交付。截至退出協(xié)議B簽訂日期，少量停車位仍待售。

項目C為棠頌項目，總建筑面積約為33.5萬平方米，其中約30.7萬平方米已售出。棠頌于2018年9月首次推出市場預(yù)售。第1.1、1.2及2.1期已于2020年12月、2021年6月及2022年10月交付。第2.2及2.3期計劃分別預(yù)定于2022年12月及2023年6月交付。截至退出協(xié)議C簽訂日期，少量商業(yè)單位及停車位仍待售。

也就是說，雅居樂或?qū)⒗^續(xù)負(fù)責(zé)項目C的后續(xù)開發(fā)工作，但同時享有待售的少量商業(yè)單位及停車位。而項目A、B的開發(fā)建設(shè)工作則相對已經(jīng)成熟。

據(jù)雅居樂官網(wǎng)資料顯示，雅居樂路勁·棠頌位于常州鐘樓新城區(qū)域，區(qū)域內(nèi)近靠國家A級景區(qū)青楓公園；覓小、北郊初級中學(xué)等學(xué)校；商業(yè)方面有寶龍城市廣場、龍湖天街、醫(yī)院等資源配套，目前項目的部分洋房、高層產(chǎn)品正在銷售中。

從項目條件來看，雅居樂退出的濟(jì)南歷下區(qū)兩項目完成度更高。

據(jù)悉，兩開發(fā)項目所占地盤面積合共約7萬平方米，規(guī)劃建筑面積合共約為3萬平方米。項目已大體竣工，兩個開發(fā)項目的部份單位已進(jìn)行預(yù)售、已銷售及交付，而余下單位于2022年6月30日的總建筑面積約13.3萬平方米將按當(dāng)?shù)厥袌銮闆r適時推出市場。

表現(xiàn)

雖然這樣的“友好交易”最大程度上減輕了雙方壓力，但無論路勁還是雅居樂都難言過得滋潤。

從中報來看，截至期末，雅居樂一年內(nèi)到期債務(wù)為225.93億元，其中銀行借款131.77億元、優(yōu)先票據(jù)40.24億元、債券類債務(wù)53.92億元。同時，擁有永續(xù)債規(guī)模約130.1億元。

期末，雅居樂現(xiàn)金及銀行存款總額為259.25億元，較2021年底減少124.95億元。其中，有限制現(xiàn)金為130.19億元。

中報顯示，雅居樂借貸總額進(jìn)一步減少137.04億元，總借款701.7億元。另一方面，雅居樂此前已經(jīng)通過連續(xù)的出售行為回籠部分資金，包括處置旗下各項目以及物業(yè)平臺雅生活的部分股權(quán)，合計籌資超66億元。

就在數(shù)日前，雅居樂更是完成2.95億股配售，認(rèn)購事項獲得的總款項凈額約7.83億港元將用作現(xiàn)有債務(wù)再融資及一般企業(yè)用途。

此前更有消息稱，碧桂園、雅居樂、合景泰富、中梁控股等多家房企也在積極向監(jiān)管申請“第二支箭”的發(fā)債額度。

銷售方面，今年前10個月，雅居樂累計實現(xiàn)銷售額577.7億元，同比下降48.94%，對應(yīng)建筑面積為457萬平方米，同比下降39.41%，平均價為每平方米人民幣12641元，同比下降15.72%。

與此同時，路勁此前也因合同銷售弱于預(yù)期、籌資能力下降等原因，被穆迪下調(diào)評級至“負(fù)面”。

穆迪預(yù)測，由于融資條件緊張，購房者信心疲軟，路勁的合同銷售額將從2021年的490億元人民幣分別下降到2022年的340億元人民幣和2023年的300億元人民幣，這些因素將削弱公司的運(yùn)營現(xiàn)金流和流動性。

路勁基建有限公司2022年中期業(yè)績報告顯示，報告期內(nèi)實現(xiàn)收入49.72億港元，同比增0.48%，毛利18.07億港元，同比增41.6%，期內(nèi)溢利4.68億港元，同比減少27.5%，歸屬股東凈利潤8543萬港元，同比減少73.72%。

報告期內(nèi)，路勁在內(nèi)地及香港實現(xiàn)物業(yè)銷售額（包括合資及聯(lián)營企業(yè)項目）合共人民幣147.87億元，其中，簽訂銷售合同額為人民幣125.14億元及銷售協(xié)議待轉(zhuǎn)合同為人民幣22.73億元。

截至報告期末，集團(tuán)土地儲備合共約571萬平米，其中已銷售但未交付的面積為134萬平米。集團(tuán)資產(chǎn)總額為港幣1022.55億元，銀行結(jié)存及現(xiàn)金為港幣103.70億元，其中87%為人民幣，余下的13%主要為美元或港元。

解局 | 從局外到局內(nèi)，觀察和解讀行業(yè)、企業(yè)與市場的真實一面。

關(guān)鍵詞： 路勁雅居樂花式拆伙記