文/樂居財經(jīng) 魏薇

黃光裕的歸來，一度被外界視為“梟雄回歸”。

但事與愿違，錯失了黃金十年發(fā)展期，如今的國美已然跌落神壇。業(yè)績下滑、裁員、欠薪等負面消息持續(xù)圍繞著國美，近日，國美的“注資”計劃也落空。

【資料圖】

11月18日，國美零售（00493.HK）宣布終止向控股股東黃光裕收購鵬融地產(chǎn)（海外）有限公司的全部股權(quán)，目標公司的主要資產(chǎn)為國美商都物業(yè)及湘江玖號物業(yè)。終止的原因是賣方無法滿足收購的先決條件，收購將無法進行。

具體而言，該先決條件包括賣方須就收購事項取得物業(yè)承按人的書面同意。而據(jù)公告，承按人已向賣方確認，他們不會同意該收購事項。交易只能終止。

三個月前，國美零售發(fā)布復(fù)牌公告，并表示上市公司擬進行資產(chǎn)重組，將國美商都、湘江玖號兩處物業(yè)產(chǎn)權(quán)注入上市公司，同時以大幅優(yōu)惠價格收購安迅物流部分股權(quán)，達成上市公司獲得安迅物流控股權(quán)益的目的。

按照當時國美零售的說法，國美商都物業(yè)及湘江玖號物業(yè)的注入將以提升未來運營效率為目標，計劃通過重組業(yè)務(wù)板塊、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，最終實現(xiàn)集團盈利能力的提升，以科技化手段來助力企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，全流程提升消費者服務(wù)體驗。

上述物業(yè)中，國美商都被認為是黃光裕手中最值錢的資產(chǎn)之一。地塊由國美置業(yè)在2005年拿下。早在2010年，黃光裕曾一度叫賣國美商都，并對媒體表示物業(yè)估值已超過100億元。據(jù)市場最新流出的消息，目前國美商都的估值至少在200億以上。

從買入、開發(fā)到賣出，17年兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，黃光裕的國美商都至今仍未脫手。

買賣波折

2004年，在電器領(lǐng)域干得風(fēng)生水起的國美開始大手筆布局商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2005年，正值黃光裕的人生高光時刻，4月，國美置業(yè)斥資8.05億美元拿下國美商都，成為北京市當年建筑體量最大的招拍掛項目，并注冊成立北京國美商都建設(shè)開發(fā)有限公司，黃光裕親任董事長。項目于2006年開工，2009年竣工。

國美商都不失為一處優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，位處中國北京中關(guān)村豐臺科技園區(qū)，總建筑面積52.46萬平方米，包括31.07萬平方米的8層高的購物中心及有關(guān)餐飲、娛樂及配套設(shè)施，3.55萬平方米的辦公大樓，5.54萬平方米的酒店公寓，1945平方米的庫房，12.11萬平方米的3層地下車庫共提供2819個車位。

另一項資產(chǎn)中，湘江玖號物業(yè)位于中國湖南省長沙市岳麓區(qū)濱江景觀道濱江路168號，總建筑面積13.05萬平方米，包括6層高的購物中心和餐飲、娛樂及配套設(shè)施，以及能提供680個車位的1層地下車庫。地塊由國美在2012年拿下，至今，也已經(jīng)有十年之久。

但由于黃光裕的入獄，加之沒有專業(yè)團隊的運作如此大體量的商業(yè)項目，國美的地產(chǎn)業(yè)務(wù)還沒走上正軌就開始收縮。

2009年4月，國美在北京以及全國其他城市的地產(chǎn)項目遭遇轉(zhuǎn)讓，其中就包括國美商都。此后的3年時間里，國美與包括紅星美凱龍、海航集團、中鐵置業(yè)在內(nèi)的多個買方進行洽談。2011年3月，國美商都最終花落海航置業(yè)，對價57.5億元。

根據(jù)協(xié)議，海航置業(yè)應(yīng)于2011年7月底以前支付完畢全部資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款。2013年3月，因“國美商都”資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同“買方違約”，國美方面將海航置業(yè)及擔(dān)保方海航集團訴至北京市高級人民法院，追討欠款及違約金合計近29億元。

海航與國美對簿公堂的拉鋸戰(zhàn)正式拉開帷幕。同年年底，海航在北京市高院將國美方面告上法庭，案由為合同欺詐。2015年9月，海航集團又將國美商都訴至海南省高級人民法院，與國美一同“坐”在被告席的還有海航集團的子公司海航資產(chǎn)。2016年初，國美商都將海航訴至最高人民法院，請求撤銷一審判決。

2019年2月，這場打了8年的官司最終塵埃落定，海航方勝訴。海南高院的一審判決書顯示，國美商都需向海航集團返還其已支付的房屋轉(zhuǎn)讓款18億元、支付資金占用損失8.4953億元。

鯨吞與套現(xiàn)

脫離商業(yè)戰(zhàn)場10多年的黃光裕仍是雄心勃勃。2021年2月18日，也就是正式獲釋后兩天，黃光裕在國美控股集團高管會上表示“力爭用未來18個月的時間，使企業(yè)恢復(fù)原有的市場地位?！?/p>

資本市場也看好黃光裕領(lǐng)導(dǎo)下的國美“翻身仗”，2月末，國美零售股價達到2.55港元的最高峰。

這一年多來，年過半百的黃光裕拼命工作。據(jù)說，他一年99%的日子都加班到凌晨，時常召集高管開會，對未來戰(zhàn)略和具體工作進行商討。2021年下半年，國美干脆在鵬潤大廈34層給高管們安排了住宿，方便隨時討論工作。

回歸的頭一年，國美的業(yè)績有所好轉(zhuǎn)，2021年的銷售收入同比上升5.36%至465億元，虧損收窄37.06%至44億元。但當年年底，國美開始裁員、收縮，運營情況急轉(zhuǎn)直下。與此同時，黃光裕夫婦開始減持套現(xiàn)。12月22日，黃光裕以每股平均價0.67港元減持國美零售1000萬股，減持完成后持股60.98%。

今年以來，黃光裕夫婦頻繁進行減持，其中大部分減持都發(fā)生在下半年，減持比例超過20%，合計套現(xiàn)金額超11億港元。最近的一次是11月14日，黃光裕夫婦以每股0.1381港元的均價出售5億股公司股票，至此，二人的持股比例從39.19%降至37.79%。

隨著大股東的減持，國美零售的股價也在逐步走低。股價從年初的0.66港元跌至如今的0.119港元，市值僅剩42.51億港元。

今年國慶前夕，黃光裕發(fā)公開信承認：“我們對執(zhí)行的困難預(yù)料不足，加之疫情長時間擾動，導(dǎo)致現(xiàn)實與這一目標有一定差距?！蓖瑫r，他提出了全新的“1+1+1”三年戰(zhàn)略目標：在2023年實現(xiàn)較高盈利并達到以往較高水平，2024年達到歷史最好水平，2025年明顯超越歷史最好水平。

10月21日，國美零售在港交所公告，前三季度累計銷售收入與去年同期相比將下滑約55%至60%之間，預(yù)期2022年全年業(yè)績將較去年出現(xiàn)大幅下滑。截至2022年9月30日，國美零售逾期貸款約為30億元。

如此業(yè)績背景下，即便黃光裕想要套現(xiàn)國美商都，國美零售有無能力接盤，仍是一大問題。早在2010年，黃光裕曾一度叫賣國美商都，并對媒體表示物業(yè)估值已超過100億元。

此次擬將國美商都、湘江玖號注入上市平臺，有人為此算過一筆賬，2019年7月，中海曾以近80億元摘北京豐臺區(qū)花鄉(xiāng)造甲村地塊，項目距離國美商都步行不足3公里，總建筑面積21萬平米，折合每平米近4萬元。以此計算，僅國美商都一項物業(yè)估值就超過200億元。

而2022年上半年，國美零售錄得銷售收入121.09億元，歸母凈利潤虧損29.66億元。期末總資產(chǎn)744.71億元。

值得一提的是，這還不是黃光裕首次通過國美商都和湘江玖號進行“套現(xiàn)”。去年4月，國美管理將旗下國美商都、湘江玖號以及鵬潤大廈三個自持物業(yè)出租予國美零售，租期最長20年，總代價達178.65億元。其中的175.76億元以發(fā)行代價股份的方式支付。

2021年9月，國美零售宣布完成該租賃協(xié)議代價股份的發(fā)行，完成后，其控股股東及其一致行動方合計持股比例由51.01%升至65.41%。

樂居財經(jīng)《地產(chǎn)K線》查閱了解，作為國美商都項目的開發(fā)公司，北京國美商都建設(shè)開發(fā)有限公司目前的全部股權(quán)數(shù)額5000萬元，已經(jīng)被質(zhì)押給渤海銀行股份有限公司北京分行。

據(jù)了解，該收購的先決條件包括賣方須就收購事項取得物業(yè)承按人的書面同意。而據(jù)最新公告，承按人已向賣方確認，他們不會同意該收購事項。這最終導(dǎo)致了交易的終止。

豪言與余聲

時代拋棄你的時候，連一聲招呼都不會打。

在黃光裕服刑的這十余年間，中國的電商行業(yè)經(jīng)歷了蓬勃發(fā)展。對國美來說，失去這10年后想要翻身談何容易。如今，在互聯(lián)網(wǎng)零售領(lǐng)域，阿里巴巴、京東、拼多多三大巨頭的地位難以撼動。

歸來之后，黃光裕對國美進行了大刀闊斧的改革。2021年1月，國美客戶端8.0.0版本上線，App客戶端改名為“真快樂”，打響了線上的第一槍。除了電器之外，真快樂APP的銷售種類擴展至全品種，期間還增加了購物、社交、娛樂一體化的功能。

2021年4月，國美正式宣布收購“打扮家”。黃光裕認為，“打扮家”主營的互聯(lián)網(wǎng)裝修業(yè)務(wù)與國美電器有很強的互補性，可以為國美引流。雙方還聯(lián)合推出打扮家APP和BIM（建筑信息模型）智能裝修平臺。國美方面表示，智能裝修平臺和APP的推出是其“家·生活”戰(zhàn)略2.0階段的重要落子。

同年6月，國美“折上折”APP上線試運營，主要為用戶提供海量折上折券的優(yōu)惠券，8月正式上線，之后僅在當年雙十一開啟過一次大型優(yōu)惠活動，此后幾乎沒有進一步動作。

整個2021年，國美真金白銀砸了9.62億元給“真快樂”做推廣，收效卻甚微，年訪問量為4.4億，年活躍買家僅1683萬。今年7月，打扮家被曝業(yè)務(wù)暫停，多個平臺傳出裁員、工資拖欠的消息。

改革不成，擺在國美面前的債務(wù)難題越來越嚴重。截至今年6月30日，國美零售債務(wù)缺口585.68億，其中流動負債達500億，同期，手握貨幣資金24.09億元。

今年8月初，市場有消息傳出，北京市政府欲介入國美的資產(chǎn)重組，召開了兩次聯(lián)合債權(quán)人會議。但國美提出的債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)抵債等重組方案并未獲得債權(quán)人的積極反饋，貸款展期與新增授信等談判均推進艱難。

黃光裕表示，將對國美的資產(chǎn)再度進行重組，包括以低價注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升股東回報水平。同時黃光裕強調(diào)將進一步聚焦公司主業(yè)，化繁為簡，剝離其他非關(guān)聯(lián)或虧損業(yè)務(wù)并逐步減少對國美真快樂等業(yè)務(wù)的投入，關(guān)撤低效門店等。

據(jù)悉，目前國美已關(guān)閉旗下九成門店，全國門店數(shù)量已不足500家，分公司也經(jīng)過合并撤銷，從40家下降至30家。

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