房地產行業(yè)正迎來拐點，2023年2-3月房地產行業(yè)銷售增長指標均實現(xiàn)轉正，結束了2021年7月份以來持續(xù)下滑的趨勢。

智通財經APP了解到，2月份開始房地產行業(yè)開始回暖，百強房企全口徑銷售額5184 億元，同比增長11.8%，3月份銷售額7457億元，同比再次增長29%，首季度銷售額16635億元，同比增長2.2%，掃清了長達6個季度的下行陰霾。今年房地產行業(yè)進入了市場修復期和信心企穩(wěn)期。

與此同時，越來越多的投行也開始關注行業(yè)基本面的改善，比如中信建投發(fā)布研報，稱地產銷售增速轉正，且銷售復蘇料可持續(xù)，上調全年銷售增長預測至10%，同時看好去年積極拿地及擁有豐厚優(yōu)質土儲的房企。不過行業(yè)仍處出清階段，房地產企業(yè)短期仍面臨經營壓力，而良好的現(xiàn)金流管理尤為重要。

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實際上，大部分房地產企業(yè)暴雷，最核心的原因是沒做好負債及現(xiàn)金流管理，高負債下一旦回款不足將導致資金鏈斷裂，出現(xiàn)償債危機。在行業(yè)中，中南建設（000961.SZ）算做的比較好的，近幾年一直在縮表優(yōu)化負債水平，降低有息債，截止2022年有息負債率降至10.73%，優(yōu)先于行業(yè)水平。

行業(yè)迎來新的起點，房企比拼的核心正逐漸從比規(guī)模、拼速度時代過渡到比拼產品力、交付力時代，而這些前提條件是需要擁有穩(wěn)健的財務實力，那么中南建設能否有機會脫穎而出呢？

積極負債管理，財務健康才是根本

智通財經APP了解到，中南建設主要從事房地產開發(fā)及建筑業(yè)務，近幾年在行業(yè)嚴管趨勢下，一方面推進保交付的工作落實，另一方面致力于優(yōu)化資產負債表管理，轉變高質量的發(fā)展模式。2018-2021年，該公司結轉收入保持正增長，2022年受行業(yè)影響有所下滑，但有息債持續(xù)縮減，財務得到穩(wěn)固和夯實。

在行業(yè)下行回款受阻，及融資不暢的情況下，擁有健康的財務就顯得格外重要，活下去才能談發(fā)展。2020-2022年，中南建設資產規(guī)模減少了546億元，負債規(guī)模減少了374.65億元，其中有息債減少323.47億元，占比高達86.34%，在指標上，扣除合約負債及相關非實際負債后，資產負債率下降5.12個百分點至47.93%。此外，有息負債包括短期借款、長期借款、應付債券以及一年內到期的其他非流動負債均呈現(xiàn)下降趨勢，有息負債率下降6.62個百分點至15..5%，均優(yōu)于行業(yè)水平。

在過去長達數(shù)年的時間，房地產行業(yè)通過高負債不斷擴張，留下了較大后遺癥，即便是頭部房企，沒有健康的財務也會發(fā)生暴雷。縮表不是不作為，相反卻是應對不利經營環(huán)境下的最優(yōu)解，去年11月第二只箭擴容后，該公司增信發(fā)行申請也獲得了中債增的認可，目前也在推進定增相關工作。

中南建設保持強勁的運營水平，經營現(xiàn)金流凈額連續(xù)五年都為正，這放在整個行業(yè)中也算屈指可數(shù)，這兩年公司擴張也保持謹慎，主要去存貨為主，同時清理債務，期間融資凈現(xiàn)金流凈流出達384億元。還債之后仍保持充沛現(xiàn)金流，截止2022年，該公司賬上貨幣現(xiàn)金 137.5 億元，加上賬齡在一年以內的應收款及其他應收款為169.34億元，合計為306.84億元，覆蓋短期借款、一年內非流動負債及應付債券的總和。

此外，該公司還有超過1500億元的存貨余額，占比總資產近50%。而在存貨中，有1530億元為開發(fā)性（包括開發(fā)成本及產品）存貨，開發(fā)產品未已竣工為售出的項目，超過170億元，開發(fā)成本為已動工未竣工的項目，但大部分項目基本在未來三年內完工。豐富的回款資源和不斷縮減的有息債，為給公司財務健康加多重保障。

打造差異化產品，可結算收入是2022年的兩倍

活下去才能談活的更好，高負債、高杠桿、高周轉”發(fā)展模式，單純追求規(guī)模和土地增值收益的發(fā)展模式難以為繼，在這場行業(yè)洗牌周期中，一些企業(yè)將退出歷史舞臺。不過市場出清后，部分房企能活下來，但并不一定能活的好，這時候需要拼業(yè)務、產品力及交付力，在行業(yè)回歸良性中獲得更高的市場份額。

中南建設兩大業(yè)務齊頭并進協(xié)同發(fā)展，房地產業(yè)務聚焦長三角、珠三角以及內地人口密集城市，加強與建筑業(yè)務整合，提升品質服務，改善盈利能力，推進代建業(yè)務深入，并探索新的發(fā)展模式；建筑業(yè)務聚焦優(yōu)質客戶，加強對政府平臺公司、央國企及優(yōu)質民營企業(yè)非住宅設施業(yè)務的擴展，提高公建及基建占比。2022年房地產及建筑業(yè)務收入貢獻分別為85.13%及16.05%。

房地產業(yè)務聚焦戰(zhàn)略，2022年銷售額649.2億元，銷售面積543.2億元，其中浙江和江蘇兩地銷售額合計占比超過50%，銷售面積合計占比超過45%。期間，該公司全部開發(fā)項目473個，在建項目規(guī)劃建筑面積合計2268萬平方米，可竣工資源總面積 3104萬平方米，其中一二線城市占比約35%，三四線城市占比約65%。

在產品上，中南建設不斷升級產品質量及服務體系，2017年率先發(fā)布了健康住宅企業(yè)標準，2018年升級打造健康TED社區(qū)，2019年延展為悅、集、府三大產品系；2021年推出的以工地開放為底盤的“美好立方”，2022年升級至2.0，不斷打造差異化產品。且在價格上保持穩(wěn)定，該公司銷售均價每平方在1.1-1.3萬元之間，購房者可接受度高。

在業(yè)績上，由于并表比例提升，期間該公司房地產結算收入502.6億元，同比僅下降10.33%，遠低于行業(yè)水平，此外期末合并報表范圍內已售未結算資源1128.5億元，是2022年結算收入的2.3倍，2023年業(yè)績增長無憂。此外，該公司2023年計劃開工138個項目，開工面積81萬平方米，竣工面積1088萬平方米。

值得一提的是，該公司保持強勁的交付能力，持續(xù)推進“過程及交付評估”、“鷹眼行動”等工程質量管控，2022年完成16萬余項交付前指標檢查，交付大使全程一對一陪驗時長超6.6萬小時，贏得了業(yè)主的廣泛肯定。期間房地產板塊累計完成7.2萬套房屋交付，建筑板塊履約交付大型項目超40個，交付面積357萬平米。

中南建設的品牌標語為建家、筑城以及啟未來，很好闡釋的公司未來的發(fā)展策略，以房地產及建筑為主業(yè)，并發(fā)展多元業(yè)務。當然，目前而言房地產仍是業(yè)績核心，未來幾年地位預計也不會有所動搖。在大方向上，該公司仍以“把握時機，休養(yǎng)生息，力保交付，修復利潤”為經營策略，驅動公司高質量發(fā)展。

把握機遇，2023年估值進入“擊球區(qū)”

實際上，上文所談到的縮表、降負債以及謹慎擴張等都是該公司休養(yǎng)生息的策略，保持債務的低水平以及充裕現(xiàn)金流，進可攻退可守，游刃有余，這也彰顯了管理層突出的才能，預判未來風險及機遇。房地產行業(yè)經過這幾年的筑底，目前已有回暖跡象，在政策及市場多重利好下，今年有望實現(xiàn)恢復性增長，把握時機或已到。

從歷史上看，2021年下半年以來，房地產行業(yè)一直保持下跌趨勢，2022年全年基本為雙位數(shù)下滑，然而今年出現(xiàn)了轉機，2月及3月持續(xù)逆勢增長，行業(yè)回暖超預期。在政策上，從去年下半年以來，房地產在融資政策利好不斷，“借貸、債券及股權”三箭齊發(fā)，保障優(yōu)質房企的資金供應。

中南建設得到中債增的認可，也在推進定增工作，且目前債務清理工作已實現(xiàn)較同行更低的有息負債率水平，融資條件優(yōu)質，2023年預計股債融資將加速，當然大概率以股權融資為主，繼續(xù)降低負債水平。

于2023年首季度，該公司銷售額及銷售面積分別為120.4億元及100.1萬平方米，均價為每平方米1.2萬元，按月看，1至3月均價分別為1.14萬元、1.2萬元及1.26萬元，從過去一年按單月看，價格較為穩(wěn)定。該公司可出售商品資源豐富，價格實惠下，行業(yè)回暖也將受益。此外，首季度該公司建筑業(yè)務新承接55個，項目預計合同金額8.7億元。

綜合看來，房地產行業(yè)進入“估值擊球區(qū)”，各大投行持續(xù)跟進，部分投行認為房地產目前需求端呈現(xiàn)出超跌，而供給端處于過度出清狀態(tài)，格局優(yōu)化下優(yōu)質房企成長空間打開，并將同時受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。優(yōu)質房企不再以“業(yè)績高增長”說話，而是具有健康財務的“高質量增長”為參照。

中南建設近幾年積極的資產負債管理，不斷降低有息債水平，夯實財務基礎，在這點上比同行更具有前瞻性。在經營上該公司積極業(yè)務轉型，核心業(yè)務可售資源豐富，且可結算收入金額大，足以保證未來三年持續(xù)性成長，同時探索多元業(yè)務體系。中南建設三年的回調，目前PB值低至0.31倍，隨著行業(yè)復蘇，估值也將得到修復。

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