俗話說，“春江水暖鴨先知”。春節(jié)剛過，全國各地乍暖還寒之際，資金已早早嗅到了火熱的味道：南向資金加倉內(nèi)房股意愿強烈，近一個季度以來港股房地產(chǎn)板塊已獲得超百億港元凈流入，僅次于包括騰訊、阿里在內(nèi)的科技板塊。1月31日，在港股主要指數(shù)收跌的情況下，房地產(chǎn)板塊仍呈現(xiàn)主力資金凈流入，并以3.44億元的凈流入金額在各行業(yè)板塊中居首。

自2022年年底以來，前有樓市“金融16條”、“三箭齊發(fā)”等“政策大禮包”出臺，后有疫情防控措施優(yōu)化、經(jīng)濟復(fù)蘇帶動市場需求釋放，密集利好推動房地產(chǎn)行業(yè)加速回歸正軌，步入優(yōu)勝劣汰的新發(fā)展周期。

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1月31日，碧桂園(02007)200億儲架式注冊發(fā)行額度獲批，這是春節(jié)后首家獲批的民營房企，也是監(jiān)管層堅定扶持優(yōu)質(zhì)民營房企決心的又一次明確展現(xiàn)。

經(jīng)過此前的深度回調(diào)，目前港股市場整體估值水平處于歷史40%左右分位值，處于近六年來中等偏低水平，正逢低位配置的絕佳時點。身為領(lǐng)跑行業(yè)的龍頭房企、監(jiān)管及金融機構(gòu)眼中的“示范生”，碧桂園有望率先迎來估值回升。

流動性充裕，鑄就未來成長“底氣”

2023年開年以來，監(jiān)管部門再度從供需兩端密集出臺政策、釋放積極信號，有力提振了房地產(chǎn)行業(yè)信心。從需求側(cè)來看，5年期LPR連續(xù)下調(diào)，地方政府“因城施策”，通過發(fā)放購房補貼、優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)等多種方式促進(jìn)購房需求復(fù)蘇;從供給端來看，監(jiān)管層通過信貸、債券、股權(quán)多種方式綜合協(xié)同，“三箭連珠”，加速房企信用風(fēng)險出清。

行業(yè)實質(zhì)性升溫之下，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了復(fù)蘇的跡象。據(jù)觀點指數(shù)整理國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，12月，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平，降幅較上月收窄0.2個百分點，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.2%、0.4%、-0.4%和-0.3%。

在對房企的政策支持方面，“流動性”仍是2023年房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞。可喜的是，近段時間房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境已有明顯改善，人民銀行數(shù)據(jù)顯示，2022年9月份至11月份，房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計新增1700多億元，同比多增2000多億元;2022年四季度，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行1200多億元，同比增長22%。

作為房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的“三好生”，碧桂園近期在優(yōu)化流動性、改善現(xiàn)金流方面動作不斷。

從授信額度來看，11月24日，碧桂園分別與中國工商銀行、中國銀行、中國郵政儲蓄銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，共獲得三家銀行逾1500億元綜合授信支持;截至目前，碧桂園累計獲得多家銀行綜合授信超過3000億元，位居民營房企授信額度前列。

從增信發(fā)債來看，在中央高層提出擴大對房企增信支持的指引之后，碧桂園成為國內(nèi)首批發(fā)行附帶信用保護(hù)工具公司債的示范性民營房企，同時也是為數(shù)不多能同時獲得中債增提供增信及央地合作提供增信的民營房企，于去年12月已先后發(fā)行兩批10億元公司債，最低發(fā)行票面利率低至4.0%。。

從貸款融資來看，1月26日晚，碧桂園披露稱，公司與民生銀行香港分行訂立融資協(xié)議，貸款人向公司提供最高達(dá)5000萬美元等值的人民幣定期貸款融資;隨著去年12月以來四大行開始為優(yōu)質(zhì)房企提供“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)，碧桂園已獲得工行廣東分行提供的2.8億美元融資。

最后，在股權(quán)融資方面，碧桂園已于2022年內(nèi)完成了4次股權(quán)融資，包括3次配售和1次可換股債券發(fā)行，合計融資金額超過150億元。

至此，碧桂園已用實實在在的現(xiàn)金流展現(xiàn)了自身扎實的財務(wù)管理能力，融資渠道的持續(xù)暢通亦為公司未來流動性提供了充分保障。而碧桂園之所以能在市場最為擔(dān)憂的融資方面“左右逢源”，不僅得益于公司多年來持續(xù)穩(wěn)健的財務(wù)水平，亦源于監(jiān)管層對以碧桂園為首的優(yōu)質(zhì)民營房企的全方面支持。

不論是從政策角度分析、還是以市場眼光來看，優(yōu)質(zhì)民營房企都正在成為聚光燈下的“寵兒”。

1月10日，央行、中國銀保監(jiān)會聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會中提到，將實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃;1月13日，央行相關(guān)負(fù)責(zé)人在新聞發(fā)布會上透露，《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃行動方案》將聚焦優(yōu)質(zhì)房企，重點推進(jìn)21項工作任務(wù)，綜合施策，改善優(yōu)質(zhì)房企現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析稱，改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表，防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，將是新一年房地產(chǎn)金融工作的重中之重。

資源對頭部優(yōu)質(zhì)房企的傾斜，無疑意味著行業(yè)內(nèi)“優(yōu)勝劣汰”競爭格局加劇，隨著行業(yè)重組并購加速，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升。

華泰證券在近期研報中指出，在行業(yè)復(fù)蘇和政策呵護(hù)的背景下，持續(xù)看好房地產(chǎn)板塊的貝塔機遇，看好優(yōu)質(zhì)頭部房企將融資優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為拿地和銷售優(yōu)勢，在房地產(chǎn)向新發(fā)展模式過渡的進(jìn)程中占得先機;中信證券則表示，低廉的土地價格和行將復(fù)蘇的銷售組合中蘊藏著難得的發(fā)展機遇，當(dāng)此時，資金鏈和財務(wù)健康度方面的優(yōu)勢或?qū)⒊蔀闆Q定企業(yè)未來發(fā)展前景的關(guān)鍵。

在房地產(chǎn)行業(yè)“守得云開見月明”、從困境反轉(zhuǎn)走向企穩(wěn)復(fù)蘇之際，以碧桂園為首的龍頭房企將下半場“搶跑”，在融資、拿地、收并購等多個方面占據(jù)領(lǐng)先優(yōu)勢，整體業(yè)績也將展現(xiàn)出更多的想象空間。

內(nèi)外兼修，靜待行業(yè)下半場發(fā)力

在2022年樓市持續(xù)低迷、銷量與房價雙雙觸底的“寒冬”中，碧桂園的銷售業(yè)績依然體現(xiàn)出不俗的韌性，盡顯穿越牛熊周期的穩(wěn)健底色。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，按銷售業(yè)績計算，2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)TOP100業(yè)績指標(biāo)集體遭遇“滑鐵盧”。2022年，TOP100房企銷售總額為75968.5億元，同比下降41.3%;TOP100房企權(quán)益銷售額為53602.7億元，權(quán)益銷售面積為33723.1萬平方米，同比分別下降42.9%和48.1%，市場份額約39.3%，同比下降12.3個百分點。

據(jù)智通財經(jīng)APP了解，全年全口徑銷售額千億以上的房企僅有20家，而碧桂園在TOP10房企中銷售額及銷售面積依舊位居第一，行業(yè)龍頭地位穩(wěn)固。

在衡量企業(yè)經(jīng)營成果的多項核心指標(biāo)中，如果說銷售額是一家房企的“外表”，那么交付能力就是對房企“內(nèi)涵”的考驗。

據(jù)披露，2022年碧桂園已累計交付近70萬套房，其中前三季度交付約占全國同期交付量20%，相當(dāng)于全國交付的每5套房中有1套房出自碧桂園;集團項目第三方交付評估一次性通過率91.86%，項目總累計周巡盤超6.4萬次，第三方工程質(zhì)量安全巡檢2754次。其中，蘭州碧桂園玖瓏灣、石家莊碧桂園鳳凰城等多個項目更是實現(xiàn)了“交房即交證”。

“交房即交證”即購房者在收房拿鑰匙后，在結(jié)清稅款、備齊資料，即可在收房時同步申請辦理不動產(chǎn)登記，領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證書?！敖环考唇蛔C”不僅方便了業(yè)主、提升了服務(wù)質(zhì)量，同時也一定程度上倒逼房企必須加強對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，并在交付前做好工程驗收、項目管理及相關(guān)服務(wù)。

在房地產(chǎn)行業(yè)競爭的下半場，高質(zhì)量發(fā)展將成為行業(yè)的核心邏輯。而“保交付”的比拼背后，本質(zhì)上還是對房企財務(wù)穩(wěn)健度、產(chǎn)品信譽度、業(yè)主滿意度等“硬實力”的驗證。

一年之計在于春，在二月的開頭，監(jiān)管層已然定下了2023年房地產(chǎn)行業(yè)的政策主基調(diào)：“增信心、防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型”，確?！胺孔〔怀础迸c“保交樓”的民生底線，堅持風(fēng)險緩釋、避免“大水漫灌”的政策邏輯。而對于房企來說，“強者恒強”競爭格局已確定，在行業(yè)重新啟航之際，如碧桂園這類兼具穩(wěn)健性與成長性的優(yōu)質(zhì)房企股無疑將擁有更大的增長潛力。

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