作者 | 周智宇 曹安潯

走過2022年的寒冬，春暖花開，樓市也躁動了起來。

(資料圖片僅供參考)

春節(jié)后，多個熱點城市，房產(chǎn)中介們久違地忙活了起來，開發(fā)商的售樓處開始人聲鼎沸，成交量隨即蹭蹭上漲，一切似乎回到了疫情前。

在政策的刺激、銀行的支持、開發(fā)商的努力下,積蓄已久的需求之火被重新點燃，甚至帶著一些報復性的意味。

不過，這場狂歡是長期低迷后的反彈，還是回歸疫情前的正常增長？對這個問題，多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，沒那么樂觀。甚至還有人認為，今年很多民營開發(fā)商會比過去兩年更難過。

站在2023年的開端回望，樓市“烈火烹油”的鼎盛時代已遙不可及，幸存者們也都要適應新的生存環(huán)境了。

搶房

春江水暖，二手房先知。樓市復蘇的暖意，是從二手房開始的。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，2023年1月，在連續(xù)17個月環(huán)比下跌后，50城二手房價格首次止跌，環(huán)比上漲0.2%。此外，50城的二手房成交量春節(jié)后首周（01.28-02.05）日均提高了30%以上，日均帶看量和掛牌量則翻了至少一番。

2月頭兩周，一線城市的二手房市場明顯燥熱起來。貝殼統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月1日至15日，深圳二手房已成交1217套，相比過去一年每個月上半月甚少突破1000套、一個月也就2000套的表現(xiàn)，深圳的二手房呈現(xiàn)出明顯反彈態(tài)勢。

一位深圳寶安區(qū)的貝殼門店負責人表示，最近一個月上門量突然增多，要一直帶看到晚上。之前疫情期間，店里不少中介轉(zhuǎn)行送外賣或回老家，如今生意好起來了，考慮重新招人。

北京則出現(xiàn)了房東加價的現(xiàn)象。一位北京的中介透露，剛看到一個西城展覽路學區(qū)房，還沒掛出來，就有幾十批要看房的，房東當場加價50萬，最后1400萬全款出手。

上海二手房熱度也很高，甚至出現(xiàn)了加價買房。2月前兩周，鏈家門店的成交量環(huán)比漲50%-60%，帶看量上升30%-40%。

杭州和蘇州等華東熱點城市二手房也熱了起來。在與華東城市的中介交流時，“排隊”是他們提及最多的一個詞。一名杭州中介人士表示，春節(jié)后客戶帶看量明顯比年前多了起來，晚上和客戶準備簽約，連座位都沒有。相比去年同期明顯熱度上升。

新房市場的熱度也逐漸起來了。

在廣州，開工的第一個周末，大量人群涌入保利錦上、合生中央城、中鼎名匯等多個售樓處。有意在廣州購房的徐女士也是其中一員，她表示，2月4日下午，她去保利湖光悅色看房，但現(xiàn)場直接爆滿，她等了半個小時才有位置坐。一位銷售人員更是在朋友圈驚呼，忙得飯都來不及吃的時候回來了。

廣州珠江新城一名中介向華爾街見聞表示，進入2月，珠江新城豪宅帶看和成交量都明顯提高了，2月最多一天成交4套千萬級珠江新城豪宅?！笆袌鲈诜磸棧蛻粲X得價格合適就入手了?！?/p>

從成交情況看，廣州的幾個網(wǎng)紅樓盤也捷報頻傳。中海觀雲(yún)府、觀澔府春節(jié)七天成交額達2億、最高一天成交15套，萬科金域曦府新年第一周成交44套，保利天匯稱元宵節(jié)當天成交10套。

中州濱海華府二期作為春節(jié)后深圳開出的第一個新盤為深圳市場贏得了開門紅，開盤當天280多組客戶搶451套房，一天賣了28億元。包括鴻榮源博譽府、中海環(huán)宇瓏宸等項目，單日看房報備量就超過200批次。

上海的新房復蘇更早。1月，前灘格力海德公園、象嶼招商公園1872等項目被搶，當月熱銷項目超過10個，成交金額也比過去兩年高。

二線城市中，成都樓市回暖明顯?！俺啥甲〗ā睌?shù)據(jù)顯示，1月成都新房成交8479套，環(huán)比上漲25%，成交面積114萬平米，節(jié)后第一個周主城3大改善盤開盤即日光。

值得一提的是，隨著去年底以來的“報復性旅游”來襲，人們也在搶西雙版納的房子了。

西雙版納今年1月成交面積達到了13個月來的最高值，其中，春節(jié)單周整體來訪大漲73%，成交143套。

也有某出險房企西南區(qū)域銷售人士表示，劉亦菲主演的《去有風的地方》給他們在云南的項目拉動了不少銷售業(yè)績，幾個旅游城市的銷售額甚至超過他們在二線城市的表現(xiàn)。

中金公司也從樓市近期數(shù)據(jù)變化中得出結(jié)論，二手房復蘇節(jié)奏快于新房的趨勢仍在延續(xù)。中信證券認為，在政策加持下，房地產(chǎn)市場全年新房銷售有望增長5%，二手房銷售有望增長20%以上。

來自樓市的暖風也傳遞到了土地市場。2月7日，杭州土拍五塊地全部成交，總價89.6億元，整體溢價率達到10.9%。這個溢價率也超過了杭州2022年前四次集中供地的溢價水平，表明隨著市場整體回暖，房企對于一些優(yōu)質(zhì)地塊有了“搶奪”心態(tài)，拿地積極性回升。

持續(xù)？

火爆的人氣、可觀的銷售業(yè)績，眼下部分城市的熱度已盡覽無遺。對于已在黑暗中齟齬前行了一年有余的樓市來說，也是難得的曙光。

然而眼下的熱度，相比往年更多是復蘇，尚未到如中介們所言的“火熱”。

全國房價天花板的深圳，誕生了“5000萬蹲”的深圳，二手房交易量低于2000套的狀況已經(jīng)持續(xù)了一年，即便是2月上半月開始有突破這一數(shù)據(jù)的跡象，但也不過是回到2000套上方而已。在近16年里，這一數(shù)據(jù)依舊低于2008年上半年、2012年上半年兩個低點，甚至不到這兩個低點均值的一半。

北京、杭州和廣州等市場也是明顯呈現(xiàn)出分化態(tài)勢。得到熱捧的項目，地理位置、價格都不錯；二手房東敢于叫價的樓盤，要么是在教育資源上具備優(yōu)勢，要么則是小區(qū)品質(zhì)過硬。

也就是說，此輪復蘇依舊是結(jié)構(gòu)性的。從中介、銷售和購房者交流情況看，當中不少人也是此前已有購置學區(qū)房、婚房的打算，但因為疫情，一直擱置計劃。直到“陽康”后才出來看房。

在考量一個市場是否真的復蘇、回暖的指標中，量價齊升是個重要的參考量。國家統(tǒng)計局2月16日公布的數(shù)據(jù)則顯示，1月份尚且只是一線城市結(jié)束了二手房下跌趨勢，止跌回穩(wěn)，環(huán)比上升0.4%。同比繼續(xù)上漲，漲幅則明顯收窄。總體來說依舊處于正常波動區(qū)間。

一個正常的市場里，成交量上漲后終會反映到成交價上。二手房市場的表現(xiàn)是議價空間減少，不再只是此前房東降價甩賣，依舊還是個買方市場。

成交量環(huán)比回暖也并非反映真實的情況。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，北京官方網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后，所以市場都在炒作中介故意透露出來的日成交數(shù)據(jù)。整體來說，北京二手房市場確實好了點，但只是回歸到2022年正常水平，依然不如2021年的小陽春。

張大偉認為，如果沒有新政，樓市的這股熱度堅持不到4月底。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認為，本次需求釋放，多半是滯后和預期適度修復帶動的，成交結(jié)構(gòu)上，以剛需和換房需求為主。目前居民加杠桿的情緒比較弱，收入和工作前景預期并不很樂觀，后續(xù)樓市企穩(wěn)還有待政策的進一步紓困和居民收入的修復，這是一個較長的過程。

也有分析人士認為，在政策上還可以繼續(xù)加碼刺激，尤其是一些低線城市。

中信證券研究部基礎(chǔ)設(shè)施與現(xiàn)代服務業(yè)首席分析師陳聰認為，面對復蘇的市場，北京上海等地的需求刺激政策可能基本告一段落，其他城市，尤其是低線城市，則預計將出臺更大力度，更具效果的政策手段，穩(wěn)定和提振需求。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉建議，市場春節(jié)后開局火熱，應該在現(xiàn)在的市場政策上再推一把，適當給一點油門，有助于復蘇的持續(xù)性，并加快復蘇進程。

不過陳聰也指出，銷售回暖不會是政策的終點，目前房企拿地和開發(fā)投資還未恢復過來，很多未出險企業(yè)當前信用融資成本明顯高于歷史一般水平。因此，提振住房需求主旋律并不會變化。

接下來的市場，分化依舊會繼續(xù)。相對房價較高的一線城市，政策出臺謹慎，避免房價過快上漲；而低線城市則還會有更大力度政策出臺，“接力貸”到100歲等讓人大跌眼鏡的政策，接下來依舊會層出不窮。

房地產(chǎn)這個10萬億級的市場，需求依舊龐大。它身上金融化的標簽也逐漸退去，更多地回歸居住、民生的本質(zhì)了。

風險提示及免責條款 市場有風險，投資需謹慎。本文不構(gòu)成個人投資建議，也未考慮到個別用戶特殊的投資目標、財務狀況或需要。用戶應考慮本文中的任何意見、觀點或結(jié)論是否符合其特定狀況。據(jù)此投資，責任自負。

關(guān)鍵詞： 一線城市 珠江新城 首席分析師