一年多時間過去，物業(yè)板塊的春天仍未到來。截至10月份，物業(yè)板塊估值已跌至歷史最低位，就連幾家行業(yè)頭部物企市值亦跌超九成。寒潮之下，無人獨善其身。

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與冷清的市場表現(xiàn)相反，許多物業(yè)企業(yè)仍然錄得穩(wěn)健的營收、凈利雙增長。在34家上市物企中，濱江服務(03316)社區(qū)增值服務以高達71.5%的毛利率居于榜首。

近日，濱江服務股價跌至最低點12.5港元后有所反彈，4個交易日內漲幅約24%，截至11月7日最新股價為15.6港元。自2020年10月以來，這是該股首次觸及13港元以下低位。

物業(yè)企業(yè)業(yè)務穩(wěn)定性強、現(xiàn)金流充沛，具有較強的抗周期屬性，如今的“門庭冷落”，多半是受到房地產(chǎn)行業(yè)信用危機傳導的影響，而一部分兼具高盈利性和高成長性的優(yōu)質標的仍然具備長期投資價值。

危險與機遇總是相伴相生，作為一家典型的“小而美”區(qū)域性物企，濱江服務否已經(jīng)迎來底部布局時機?

業(yè)績穩(wěn)健增長 獨立第三方占比首達50%

濱江服務是一家聚焦杭州、深耕長三角的區(qū)域性物企，是中國知名的專注高端住宅物業(yè)的物業(yè)管理服務提供商。

2017-2021年年間，公司營收分別為3.49億元、5.09億元、7.02億元、9.6億元和13.99億元，年利潤分別為5755.2萬元、7042.3萬元、1.15億元、2.2億元和3.25億元，營收和利潤均呈現(xiàn)穩(wěn)步增長趨勢。

據(jù)2022年上半年財報披露，公司營收達8.315億元，同比增加40.6%(高于上半年53家上市物企26.5%的平均增速);公司權益股東應占期內利潤數(shù)額為1.9億元，同比增加31.2%，每股盈利0.69元。

公司2017-2021年間毛利率持續(xù)提升，分別為25.8%、26.5%、28.1%、31%和32.1%，體現(xiàn)了公司強勁的盈利能力。相比上年同期，2022年上半年毛利率從33%微降至31.5%。

據(jù)智通財經(jīng)APP了解，物業(yè)企業(yè)普遍具有現(xiàn)金充裕、現(xiàn)金流穩(wěn)定的特征。截至2021年年底，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為9.06億元，較2017年的3.04億元大幅增長，創(chuàng)下五年來的新紀錄。

據(jù)最新披露數(shù)據(jù)，上半年公司管理規(guī)模明顯提升，合約面積為5740萬平方米，同比增長41.3%;在管面積3540萬平方米，同比增長42.4%。相比業(yè)內50家上市公司平均超1億平方米的在管面積，濱江服務的規(guī)模仍相對較小。

此前，濱江服務曾因來源于獨立第三方的在管面積占比未達行業(yè)均值而被詬病存在“母公司輸血”嫌疑。2022年上半年，公司新增在管面積550萬平方米，其中72.7%來自于獨立第三方;新增合約面積7.6百萬平方米，49.6%來自于獨立第三方。從整體在管面積來看，其中獨立第三方占比首次達到50%的里程碑。

在關聯(lián)房企方面，母公司濱江集團6月銷售額達到234億元，在前五十房企平均增速為-38.6%的同時實現(xiàn)逆風上漲，同比增加28.8%。據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2022上半年，濱江集團拿地金額達392億，位居房企首位。

上半年濱江集團“三道紅線”保持“綠檔”行列，現(xiàn)金流情況超預期改善。第三季度公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額達30 億元，同比上升504%，穩(wěn)健的財務狀況將使濱江服務有望迎來估值修復。

擴張不易 打造社區(qū)增值服務增長曲線

2022上半年，房地產(chǎn)行業(yè)仍然處于低位徘徊，新開工面積和竣工面積雙雙下降。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積66423.5萬平方米，同比下降34.4%;房屋竣工面積28635.8萬平方米，同比下降21.5%。

據(jù)智通財經(jīng)APP了解，在銷售方面，行業(yè)延續(xù)清淡局面。1月以來，國內房地產(chǎn)累計銷售同比出現(xiàn)負增長，下跌幅度有所擴大。截至6月底，銷售面積累計同比下滑22.2%。

受上游行業(yè)不利環(huán)境影響，2022年第三季度物業(yè)股普遍下跌，59家上市物企股價均值跌幅達22.7%。在IPO方面，遞表和上市的物企數(shù)量、規(guī)模均有明顯降低。

整體來看，房地產(chǎn)行業(yè)回暖尚需時間。而下游物企在面臨業(yè)績目標與面積拓展的壓力時，收并購就成為了很多企業(yè)規(guī)模增長的選擇。

據(jù)克而瑞物管數(shù)據(jù)監(jiān)測,2022年上半年共有43家企業(yè)披露并購資金使用情況，其中民企35家，央國企8家。而濱江服務早在2019年上市時就宣布募資將用來收購物企、擴張規(guī)模，但時至2022年上半年，公司仍未傳出收購其余物企的消息。

對此，公司方面表示，濱江物業(yè)也盡調過不少兼并購標的，其中有一部分好的標的，但是與濱江物業(yè)本身物業(yè)費較高的內部環(huán)境不匹配，所以目前還未發(fā)現(xiàn)滿足條件的并購標的。

作為一家區(qū)域性物企，濱江服務較其他綜合性物企更容易因單一市場波動而面臨生存危機。2022年上半年，公司來自杭州的在管建筑面積為64.8%。局限于一城之地，顯然將制約公司的發(fā)展上限。

濱江服務顯然也意識到了自身的局限，上半年，公司首次進入深圳市場。不過，截至2021年，大灣區(qū)已有19家上市物企，占全國上市物企的35%，市場競爭十分激烈。

據(jù)智通財經(jīng)APP了解，目前，濱江服務三大營業(yè)板塊為物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務及5S增值服務，其中5S增值服務成為上半年業(yè)績增長的亮點，毛利率高達71.5%。上半年，濱江服務社區(qū)增值服務毛利率在公布數(shù)據(jù)的34家上市物企中排名第一。

5S增值服務包括優(yōu)家服務、優(yōu)居服務及優(yōu)享生活服務三大類業(yè)務。其中優(yōu)家服務包括一手及二手物業(yè)銷售、租賃代理服務、車位及儲藏室服務;優(yōu)居服務包括家裝服務，秉承「生活家」軟裝服務理念，為客戶提供格調高雅、時尚、現(xiàn)代化的定制硬裝、軟裝服務，同時為客戶提供設施設備更換升級服務以及維修;優(yōu)享生活服務，包括居家生活服務，鑒于住宅及非住宅物業(yè)的功能有所不同，提供量身打造的額外服務以滿足客戶的需求。

從2021年數(shù)據(jù)來看，物業(yè)管理服務收入占比超6成，非業(yè)主增值服務占總收入30%，兩者分別同比增長51.7%和34.5%。相比之下，5S增值服務收入占比10%，增速最快，有望成為新的業(yè)績增長引擎。國金證券預計，今年隨著硬裝業(yè)務落地，5S增值服務全年收入有望實現(xiàn)65%的高增速。

小結

近年來，公司業(yè)績持續(xù)保持穩(wěn)健增長，盈利能力和獨立拓展能力均有所改善，下半年有望實現(xiàn)高速增長。目前公司背靠濱江集團優(yōu)勢資源，區(qū)域性龍頭優(yōu)勢明顯，估值具備吸引力，未來股價修復可期。

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